모텔, 이제 10년 후를 투자하자?(숙박매거진 21-10월 기고)/모텔창업/모텔투자

[신나는이박사]

모텔, 이제 10년 후를 투자하자?(숙박매거진 21-10월 기고)

내 모텔의 가치는 내가 만든다?

2021년, 모텔숙박업의 위기는 2016년 말부터 시작되었다. 위기는 곧 영업매출 하락, 수익률 감소뿐만 아니라 미래의 먹거리를 개발할 확실한 키워드를 발견하지 못한데서 시작되었다. 지난 수년 간, 모텔은 하나라도 경쟁력을 가질 수 있는 이슈의 ‘키워드’가 발견된다면 그 곳으로 몰빵을 해왔다.

그렇게 그때마다 그 위기를 극복해왔다. 지금은?

네가 하면 나도 한다!  Why not  me?

여관과 모텔사이에 머물며 아니한 운영, 시설, 인력관리가 지금의 총체적인 모텔이란 숙박업의 위기를 자초했던 것은 아닐까? 누군가 시도해서 큰 성과를 얻어내는 것이 보이면 내 모텔에 맞고 안 맞고는 필요없다. 그냥 쫓아서 한다. 모방이 아니라 흉내다. 내 것으로 만드는데 고민하지 않는다. 흉내만 낸 것이다. 결국 가격경쟁만 남았다.

모텔사랑 대표 이길원

1. 더 좋게?

더 좋게. 어떤 것이 좋다면 모든 자본을 끌여들여 똑같은 콘셉트로 더 고급스럽게 시설경쟁에 매달린다. 당연히 동일한 투자는 넘쳐나고 매출은 그대로, 아니 매출마져 하락한다. 한번도 경험보지 못한 정부정책과 코로나19 라는 글로벌 감염병 위기까지 겹쳤다. 사람들이 많이 모여들면 더 어려운 상황이 발생한다. 사회적거리두기가 자본투자의 경쟁력을 상실하게 하고 있다.

결국 ‘모텔투자불패신화가 깨지고 있다’라는 한마디로 현 상황은 정리될 수 있다.

나 혼자 살아남는 다는 것이 너무 힘겨운 시절이 되었다. 숙박앱, 기타 숙박관련 홍보매체에 매달리지 않으면 나 스스로가 생존한다는 것이 쉬운 일이 아니다.

당장, 아니 5년 후를 내다봐도 숙박산업, 관광산업의 글로벌미래가 그리 밝지만은 않다. 일상이 달라졌다. 여행패턴, 노는 문화가 달라지고 있다. 나 혼자 논다. 직접 대면 소통문화가 랜선을 통해 소통한다. 만남이 적어지고, 덩달아 관광, 숙박업의 이용이 적어지고 있다.

여행상품에는 패키지여행, 자유여행, 에어텔이라는 상품이 있다. 여행상품의 변화는 곧 숙소이용의 패턴이 달라진다는 것을 의미한다. 내 모텔 영업전략 수립의 한 요인이 될 것이다.

최근에는 직접방문, 대면소통에서 랜선소통, 서면소통이 일반화되고, 글로벌교류가 멈추고, 패키지상품이 전멸하며 외국인관광객을 주로 받으며, 오롯이 숙박공간만을 공급하던 중저가비즈니스호텔들이 경영에 아주 큰 어려움을 겪으면서 숙박업자체를 포기하고 있다.

서울 중심지 을지로소재, 월매출 3-4억을 달성하던 200여 실의 B호텔은 코로나19 감염병사태의 경영위기로 월매출 4-5천만원으로 매출이 급감하면서 경매에 노출되는 수모를 겪게 된 것도 여행, 놀이, 우리들 일상패턴의 급격한 변화에서 비롯된 것이었다.

100년 전통의 대형 맛집도 지난 2-3년 간의 경기침체와 계속되는 사회적거리두기의 방역시스템를 견디지 못하고 문을 닫으며 사라지고 있다. 그 자리에는 플랫폼이라 외쳐대는 앱과 어플만 남았다.

특색없는 평범한 객실만 많은 모텔들은 가격경쟁 말고는 자랑거리가 없어졌다. 투자에도 불구하고 매출은 급감한다. 가격경쟁은 더 심해졌다. 경영의 어러움은 더 커지고 있다. 옛날처럼 시설고급화 경쟁에만 매달릴 수도 없다. 언제, 어디서든 패키지, 자유여행을 자유스럽게 즐기던 숙박소비자들이 사회적거리두기의 규제로 함께 떠난다는 여행일정이 규제되고 있다. 여행,숙박패턴이 달라지고 있다. 이런 여행, 숙박소비자들의 일상 여행패턴의 변화는 이제 시작에 불과하다. 앞으로도 이런 일상의 변화가 숙박업창업, 모텔투자, 모텔의 변신에서 미래를 준비하는 큰 과제가 될 것이다. 10년 후의 여행, 숙박소비자의 일상생활의 패턴변화를 예측하는 것은 내 숙박업소의 10년 여력의 준비, 투자, 변신, 변화의 과정이 될 것이다. 내 모텔 변신의 콘셉트의 발견이다.

모텔창업, 모텔투자, 모텔재벌!

당장의 상품개발이 고민이라면?

당장의 경제적인 어려움을 달래줄 수 있는 단어, 문장을 활용하는 방법은 어떨까? 가장 심쿵하게하는 단어는 뭘까? 내 모텔에서 ‘행운’, ‘LUCKY’,‘운이 좋다’라는 희망, 미래의 확신을 주는 단어와 문장, 문자를 많이 사용해보는 것은 어떨까? 소비자에게 ‘행운’이라는 두글자로 실제로 운이 좋아지고 있다는 희망을 경험하게 하는 것도 내 모텔의 스윗함을 맛보게 하는 역할을 할 것이라고 확신한다. 왜? 지금 많은 사람들이 ‘행운’,‘행복’,‘희망’,‘긍정’이라는 단어에 메말라하고 있기 때문이다.

지금 당장 살아남기위해서는 주변에 활기차게 경쟁력을 발휘하고 있는 다른 숙박업소나 다른 숙박업 장르를 보고 방문하여 배울 필요가 있다. 유니트가 작은 프라빗한 숙박시설이 고객에게 큰 호응을 얻고 있는 것을 나도 모방하고 흉내 낼 필요가 있다.

과거 10년, 20년 전의 모텔, 호텔, 펜션의 동향을 엿 본다면 앞으로의 5년, 10년 후의 내 모텔숙박업의 미래를 읽어볼 수 있지 않을까? 그렇다면 지난 30년 내외로 대한민국의 모텔숙박업은 어떠 변화로 어려운 시기를 견뎌 냈을까? 지난 세월, 모텔의 변신을 되새겨보면서 모텔숙박업창업의 미래발전을 모색해보고자 한다.

2. 30년 전?

외곽에 도심의 여관을 대신할 주차가 가능한 파크가 탄생했다. 매출 대단했다.

2021년에서 30년 전이면? 1991년이다. 1990년대에는 여인숙, 여관이 주를 이루었다. 주로 철도역세권을 중심으로 숙박업소가 형성되어 있었다. 여관업에는 대출이 되지 않았다. 내 돈으로만 숙박업소를 운영해야 했다. 1995년을 지난면서 외곽에 주차가 가능한 시설을 갖춘 러브모텔인 ‘파크’가 생기기 시작한다. 매출 대단했다. 물론 관광산업의 기초시설로서의 역할을 하게 한다는 명분으로 1층에는 휴게공간이 필수적 숙박업 허가조건이었다. 그럼에도 불구하고 속된 말로 여관이 외곽에 주차를 할 수 있는 공간으로 만들어져 파크모텔로 변신 탄생했다. 모텔투자불패신화인 대실상품의 흥행을 일으켰다. 불륜의 공간으로 모텔이란 숙박업이 음성적인 이미지를 강하게 인식되기 시작한 시기다.\

이 시기에 한편에서는 호텔식서비스가 제공되는 오피스텔 개념의 주거시설을 가리키는 서비스드레지던스라는 숙박업장르가 탄생했다. 국내에서는 1988년 그랜드힐튼호텔이 88서울올림픽을 겨냥해 일부 객실을 아파트형으로 개조해 운영한 것이 시작이다.투숙객은 대부분 가족단위의 외국인이며, 거의가 장기 이용자들이다(네이버,지식백과참조).

20년 후에 이 서비스드레지던스 상품이 생활형숙박시설로 변형되면서 분양형호텔, 더 나아가서는 주거용부동산으로 전횡되는 상품으로 사회적인 문제를 발생시키고 큰 이슈로 변모해간다. 2021년에는 생활형숙박업소의 규정이 전입신고를 할 수 없는 장,단기 숙박만의 상품으로 규정을 개정해야할만큼 주거용부동산상품으로의 이동을 강력하게 규제하고 있다. 2021년 중반이후로 코로나19의 일상변화로 생활형숙박시설의 관심이 다시 커지고 있다.

3. 20년 전?

‘놀면 뭐하니?’가 아니라 모텔숙박업을 할 수 있는 허가만 득하면 ‘놀아도 되는 시기’

특히, 2004년 9월, 이 때가 몇 년 후의 모텔거지와 모텔재벌의 탄생이 예고된 시기다.

20년 전인 2001년은 2002년 월드컵을 준비하면서 월드컵 경기장이 건축된 지역을 중심으로 대규모 단지형 모텔들이 들어섰고, 일부 지역에서는 경부고속도로 진출입IC 가까운 곳에서도 단지형 숙박업소들이 마구 들어서던 시기다. 모텔숙박시설에 대출이 시작되었다. 모텔숙박시설이 외곽에서 도심으롤 들어온 시기다. 외곽에 파크모텔이 도심 속으로 이동하면서 모텔이란 상품이 탄생한 시기이다. 이 시기에는 모텔이라는 숙박업시설을 신축할 수 있는 허가만을 득해도 부동산가치가 올랐고, 영업이득은 물론 대출까지 되는 자본이득까지 일석이조의 이득을 누리기 시작한 시기이다. 적은 투자금으로도 큰 수익을 달성할 수 있었던 시기다. 잠을 잘 수 있는, 대실상품을 판매할 수 있는 공간만 있으면 이미 숙박업투자불패신화는 확인되던 시기다. 도심 속의 모텔들은 유흥업소의 고객잡기에 열을 올리던 시기이기도 하다.

‘놀면 뭐하니?’가 아니라 모텔숙박업을 할 수 있는 허가만 득하면 ‘놀아도 되는 시기’였다. 이런 모텔투자불패신화에서 꿈을 깨게 한 대형의 정책, 사건이 발생한다.

2004년 9월, 성매매매방지특별법의 시행이다. 그 간의 모텔 운영의 아니함이 날벼락을 맞은 시기다. 전국의 많은 모텔들이 경,공매에 내 몰렸다. 모텔숙박업의 암흑기가 시작되었다. 모텔의 확실한 변신이 요구되었다.

이때가 몇 년 후의 모텔거지와 모텔재벌의 탄생이 예고된 시기다.

2-3년의 암흑기를 거치면서 2007년 이후로 모텔투자불패신화는 다시 젊은 투자자들을 모텔창업, 모텔경영전문가로 성장하는 미래산업으로 등극하게 하였다. 2007년 전후로 객실공간의 고급화, 다양화, 개성화가 발현된 호텔객실를 뛰어넘는 이벤트 객실이 큰 호응을 얻는 고급화 상품, 젊은이들이 모텔로 달려들게 만든 부티크호텔이 탄생했다. 2010년 이후 수익형부동산투자가 투자 붐을 이룰 때도 수익형부동산상품 중 단연 최고의 수익률을 달성할 수 있는 부동산투자상품으로 모텔이라는 숙박업이 손꼽혔다. 객실30실 내외로 월매출 1억5000만 원 이상을 달성하는 것은 모텔투자에 큰 호기심을 자극했다.

시설고급화가 가장 큰 경쟁력 이었다. 시설만 좋으면 매출 상승은 보장되었다. 크면, 조금 이라도 다르면 이긴다. 이때 작은 모텔들의 반란도 큰 호응을 얻었다. 모텔의 회전율영업의 경쟁력이었다. 모텔의 이미지가 달라지기 시작했다. 인터넷에 내 모텔의 자랑거리를 홍보하기 시작한 시기다. 모텔에서도 홈페이지제작, 동영상홍보가 시작되었다. 서울에서 50실 이상의 작은 공간의 객실이 30실의 큰 객실 공간으로 고급형 객실공간을 연출하던 시기다. 객실 수보다 객실의 고급화가 이겼다.

4. 10년 전,

객실 수가 다시 경쟁력으로, 중저가비즈니스호텔의 탄생! 숙박수요 넘치고, 숙박앱의 탄생과 모텔이용 인터넷 예약의 본격적인 시동.

10년 전인 2011년의 모텔숙박업은 최 전성기를 구가하던 시기다. 모텔투자불패신화도 다시 확인되던 시기다. 한국방문 외래여행객이 몰려들기 시작한다. 특히, 중국요우커의 한국방문관광객이 급격히 늘어나면서 서울, 수도권, 제주도등 관광지를 중심으로 객실 수가 경쟁력이 되는 시기로 모텔의 행보, 숙박업의 행보가 확 바뀌게 되는 시기다. 중저가비즈니스호텔의 탄생이 요구되었다. 정부의 관광산업정책에 의한 적극적인 지원 속에 중저가비즈니스 관광호텔의 신축이 붐을 이루기 시작한다. 그러면서 모텔은 이제 죽었다. 관광호텔만이 답이라는 일부 숙박업전문가들의 예측이 숙박업미래를 예측하는 정답이 되는 듯했다. 관광자금의 지원이 활발했던 시기다.

2010년 초기 수년 간은 객실 수가 다시 숙박업 경쟁력의 가장 큰 요인이 되었다. 이런 현상은 2016년까지 지속되었다. 2008년 이후로는 외곽에서 1실1주차 드라이브인 무인텔이 대흥행을 이루었다. 무인객실관리시스템이 숙박업창업의 투자관점이 되었다. 게스트하우스창업과 생활형숙박시설의 신축이 붐을 이루었다.한동안 멈칫했던 주거용부동산의 가격이 갑자기 1-2년 사이에 급등하면서 일부에서는 생활형숙박시설이 1가구2주택을 피해가면서 집을 장만하는 수단이 되고 있다. 정부는 생활형숙박시설의 객실공간이 넓어지고 커지면서 주거용부동산으로 전용되는 것에 대한 사회적인 문제를 일갈하고, 전입신고를 하기 어렵게 규제하고 있다.

2021년, 주거용부동산정책의 실패로 생각하지도 않았던 주거용부동산으로의 전용문제가 발생하면서 생활형숙박시설의 숙박업시설로서의 역할이 뒤죽박죽되는 상황이 전개되고 있다. 모텔이란 숙박업 장르의 흥망성쇠가 2016년 이후로 ‘모텔산업, 숙박산업이 과연 미래산업이 될까?’라는 의심을 크게 하고 있다.

5. 2021,2022년,

모텔창업, 숙박업창업은 여전히 미래산업으로 성장하게 될 것이라고 확신한다. 왜?

많은 중저가비즈니스호텔, 모텔들이 숙박업을 포기하고 주거용부동산으로 용도전환되면서 모텔 수가 적정하게 조정되고 있다. 소형주택위주로 주거용부동산이 개편되면서 모텔이란 숙박시설의 변신이 고급화 위주에서 다른 업종을 대신, 대체할 수 있는 체험형 공간으로 변신 연출되기 시작하고 있다.

과거 2000년 대 초반, 이미 크게 유행을 하던 가족단위여행객 위주의 여행패턴으로 펜션이 모텔숙박업 장르를 뛰어 넘어 경쟁력을 발휘하며 흥행하고 있을 때, 모텔숙박업은 호텔과 펜션을 대신할 수 있는 경쟁력을 갖춘 개성있는 객실공간연출과 호텔식 경영, 객실관리시스템의 발전, 경영전문인력의 운영능력제고, 가전제품의 설치, 교통 접근성의 용이성을 잇점으로 객실만으로는 호텔과도 경쟁할 수 있는 부티크호텔이 출현하고, 더 역동적인 모텔투자불패신화를 이어갈 수 있었다. 코로나19의 급격한 일상패턴의 변화는 또다른 모텔의 혁신적인 변신을 요구받고 있다. 숙박앱 또는 객실관리시스템, 홍보의 다양성, 내 모텔의 자랑거리 개발, 상상력의 발휘로 새로운 숙박소비자들의 호기심을 자극하는 콘셉트의 숙박공간, 영업전략이 탄생할 것이라고 확신한다.

6. 이미 모텔의 변신은 시작되고 있다.

이미 많은 곳에서 과감한 시설고급화, 개성있는 객실공간연출, 모텔외부공간의 활용, 가전제품을 활용한 문화공간으로의 내,외부 이벤트공간연출로 모텔들이 당장은 숙박앱에만 의존하며 매출을 올리고 있지만 가까운 시일 안에 독자적인 생존의 방법을 모색하게 될 것이다. 하지만 공유숙박의 경쟁력강화에도 고민해야 한다.

위치의 잇점, 개성있는 자랑거리의 개발, 희소성의 콘셉트개발로 내 모텔의 경쟁력이 커지면서 자본이득의 실현에만 매달리던 투자에서 매출달성에 의한 모텔경영의 꽃인 영업매출상승, 수익률증가의 영업이득실현에 의한 모텔창업, 모텔투자가 관심을 받기 시작하고 있다.

요즘 뜨는 독체펜션, 실내수영장이 비치된 풀빌라펜션과 글램핑장, 캠핑장의 소통공간의 흥행을 반면교사로 배워보자. 다른 업종과의 콜라보레이션으로 승부수를 던지는 변신, 변화가 시작되기 바란다. 당신 모텔의 부동산가치는 덩달아 올라갈 것이다. 영업이득실현에 더 큰 비중을 주면서 복합상가모텔이 다시 투자관심을 받고 있다는 것도.

모텔, 이제 10년 후를 투자하자!

모텔사랑 이길원 대표

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TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com