Ⅰ. 추진배경
○공익사업시행으로 건축물이 편입되나, 사업시행자들 다수가 국토해양부의 유권해석을 들어 국공유지 내 무허가 건축물이라는 이유로 지장물 보상조차 하지 않고 철거하려 해 고충민원 빈발
- 공익사업을 시행하는 지자체․공기업 별로 무허가건축물 보상에 대한 처리방향이 다른 실정
○건축물은 토지와 독립한 별개의 부동산으로 국공유지 내 무허가건축물도 원칙적으로 손실보상 대상이므로 이를 명확히 하여 불필요한 분쟁과 고충민원 예방 및 국민의 재산권 보호 필요
Ⅱ. 실태 및 문제점
○ 건축물 등 토지에 정착한 물건에 대해 이전에 필요한 비용(물건 가격을 넘는 경우 등은 취득비용)으로 보상, 건축물 평가는 구조․이용상태 등 가격형성 관련 제요인 종합적 고려 평가(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제75조 및 시행규칙 제33조)
○ 대법원은‘지장물인 건물은 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 사업인정고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상 대상이 된다’고 판시(2000. 3. 10. 선고 99두10896, 2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결)
- 토지의 정착물 중 건축물은 토지로부터 독립한 별개의 부동산이고, 독립성을 가지느냐는 거래관념에 의해 판단 (건축물부지가 누구의 소유인지는 관련 없음)
- 다만 주거용 건축물을 제외한 위법건축물의 경우 위법의 정도가 사회통념상 크고 심각한 정도는 예외적으로 수용보상 대상 아님(2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결)
○ 지자체·공기업 등 사업시행자들은 국공유지에 무허가건축물을 축조하여 거주한 자의 이전비 보상(지장물 보상) 판단을 위해, 국토해양부의 유권해석을 참고
※ 국유재산법에 따르면 국유재산을 정당한 사유없이 사용·수익하지 못하므로 국유지에 무단축조한 무허가건축물의 지장물보상 및 주거이전비보상 어려움(2004. 7. 15. 토관-3116, 2007. 7. 9. 토지정책팀-3139)
※당해 건축물등에 대해 국유재산법등 관계법령에서 보상 제한 둔 경우 또는 당해 공익사업과 관련없이 관계법령에 위반되어 이전·철거 조치가 진행되고 있는 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 손실이 발생한다고 볼 수 없어 보상대상 아님(2009. 2. 25. 토지정책과-910)
-주무부처 국토해양부의 유권해석이 명확하지 않아 사업시행자들마다 무허가 건축물 보상 여부를 달리하고 있는 실정임.
※지자체와 공기업의 보상실태 조사 및 의견수렴 결과, 보상업무과정에서 13개 단체는 원칙적 보상, 10개 단체는 보상제외 의견 제출 (2010. 1.)
보상 | 개별상황 따라 결정 | 보상 제외 |
서울특별시 (중구․광진구․노원구․강서구․금천구․관악구․강남구․강동구) 대구광역시 충청남도 한국전력공사 SH공사 인천도시개발공사 | 광주광역시 (국토해양부 질의회신 및 국유재산법에 따라 처리) 경상남도·경상북도 (종합적 검토 후 사업시행자 판단·결정) 전라북도 한국철도시설공단
| 서울특별시 (성북구․강북구․구로구․영등포구) 대전광역시 울산광역시 강원도 한국토지주택공사 한국수자원공사 한국도로공사 |
(자세한 내용은 붙임 3 참조)
| <민원사례> |
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∙국유지와 지상 건축물에 대해 금원을 지불하고 건축물 소유권을 취득하여 10년 이상 거주하던 중 공익사업에 편입되었으나, 사업시행자가 국토해양부 질의 후 보상금 지급을 보류하고 오히려 5년치 소급 변상금을 부과하여, 건축물 이전보상 및 변상금 부과 취소를 구하는 고충민원에, 건축물 이전보상을 시정권고 (2BA-0910-022097, ‘09. 12.) |
Ⅲ. 개선방안
○ 사업인정고시 이전에 건축된 국공유지 내 무허가건축물도 원칙적으로 손실보상(지장물보상) 대상이라는 내용으로 국토해양부에 유권해석을 변경하는 지침 시달 권고
- 국공유지 내 무허가건축물의 경우에도 손실보상 대상이 되고,다만 주거용건축물이 아닌 위법건축물 중 위법의 정도가 사회통념상 사회적 비난 가능성이 크고 거래객체가 되지 않는 경우에는 제한적으로 손실보상 대상에서 제외한다는 내용
Ⅳ. 조치사항
○ 권고일자 : 2010. 12.
○ 대상기관 : 국토해양부
○ 조치사항 및 조치기한