확정일자와 전세권의 차이점 비교

[코오롱우리]

확정일자와 전세권의 차이점 비교

✔임차보증금을 지키는 방법인 확정일자와 전세권설정은 세입자가 전세 및 월세를 얻을 때 가장 소중한 보증금을 지켜내는 최후의 안전장치입니다.

 재학습차원에서 확정일자와 전세권설정의 차이점에 대해서 함께 알아보고자 합니다.

☪확정일자

확정일자는 보증금을 보호받는 가장 간단한 방법입니다.

확정일자란 세입자가 살고자하는 집의 관할 주민센터 또는 법원 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서(전세계약서) 여백에 날짜가 찍힌 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 기재해주는데 임대차계약 문서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어졌습니다.

입주와 전입신고를 마친 임차인이 확정일자를 받게되면 주택임대차보호법에 따라 경매.공매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리가 생기게 됩니다.

이는 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인은 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안해 만든 제도입니다.

☪전세권설정등기

법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것으로 통상 법무사(사무장)이 전세권설정등기 업무를 대행하고 있습니다.

전세권은 반드시 등기를 해야만 효력이 발생합니다.

전세권설정등기가 되면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람 누구나 이 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있겠지요.

임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다.

☪확정일자 vs 전세권설정등기의 차이

1. 집주인의 동의 유무

☛ 확정일자와 전세권설정등기의 차이는 우선 집주인의 동의 필요 유무인데,
확정일자는 동의가 필요없고, 전세권설정 등기는 집주인의 동의가 필요합니다.

확정일자는 임대차계약서만 있으면 등기소나 주민센터를 직접 방문하여 확정일자를 받아도 되고, 특히 요즘에는 대법원 인터넷등기소를 통해 쉽고 간편하게 확정일자를 받을 수 있습니다.

반면에 전세권설정은 확정일자와 다르게 임대인의 동의를 얻어 전세권설정등기를 하는 것으로, 전세권설정을 할 땐 등기권리증, 인감증명서,주민등록등본, 인감도장 등 구비서류가 많이 필요하고 절차 또한 번거로운 편이라 주인이 좀 꺼려 하는 경향이 있습니다.

또한 전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있습니다.

2. 비용면

☛ 확정일자는 수수료 600원 가량이 전부인 반면에 전세권설정등기는 보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생하기 때문에 일반적으로 전세권설정등기보다 간편하고 저렴한 확정일자를 많이 하는 추세입니다.

3. 보증금반환청구

☛ 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 합니다.

반면에 전세권은 세를 얻은 집에 이사하거나 전입신고를 하지 않아도 되며, 물권이기에 임대인이 만기가 되도록 보증금을 반환하지 않을 경우에 별다른 절차없이 직접 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있습니다.

4. 효 력

☛ 확정일자의 효력은 대항요건까지 모두 갖추어야 발생합니다.
전입신고(주소의 이전)의 효력은 다음 날 0시에 발생하므로, 전입신고를 확정일자와 같은 날자에 했다면 본 확정일자의 효력은 당일 바로 발생하는것이 아니라 다음 날 0시부터 발생하게 됨을 주의해야 합니다.

☛ 확정일자의 가장 큰 맹점인 ‘전입신고 다음날에 효력이 발생함’을 악용하여 세입자가 전입하는 당일에 ‘주인바꾸기 詐欺 행각’을 벌이는 파렴치범도 심심찮게 기사화되고 있으므로 현업에서도 매우 주의해야 하는 부분입니다.

☪전세권을 반드시 설정해야 하는 경우는?

아래의 경우에는 반드시 전세권을 설정하여야 소중한 보증금을 지켜낼 수 있겠지요.

1. 집주인이 세입자에게 전입신고를 하지 않는 조건을 요구하는 경우

●오피스텔 등의 경우에 집주인이 전입신고를 하지 않는 조건으로의 계약을 요구하는 경우가 종종 있습니다.

➜ 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않으며, 이 경우 심각한 문제를 일으킬 수도 있습니다. 집주인이 바뀌면 새로운 집주인에게는 아무런 권리 주장도 할 수 없어 자칫 중간에 강제로 쫒겨날 수도 있으며,

➜ 경매라도 진행될 경우에는 보증금에 대한 배당순위가 뒤쳐져 보증금을 떼이고 낙찰자에게 명도당하는 경우도 비일비재합니다.

➜ 그러므로 전입신고를 하지 못할 상황이라면 반드시 전세권 설정을 해야 합니다.

2. 자녀가 세입자로 살게 될 집을 부모가 임차인명의로 보증금을 부담할 경우

3, 회사 명의로 계약할 경우

●주택임대차보호법에서 보호해주는 대상은 ‘사람’으로서, 임차인이 사람이 아닌 법인(회사)이라면 보호를 받을 수 없습니다.

●그러나 2014년 1월1일부터는 법인도 대항력을 인정해주기로 개정되었는데 모든 법인이 아닌, 중소기업만 이에 해당되어 직원이 주택인도와 전입신고를 하면 그것을 기준으로 대항력을 부여해줍니다.

➜ 그러므로 아래의 중소기업이 아닌 중견기업, 대기업일 경우에는 회사(법인) 명의로 임대차계약을 할 경우에는 반드시 전세권을 설정하여야만이 임차인의 지위를 보장받을 수 있습니다.

⛑ 단, 중소기업기본법 제2조에 해당하는 법인이라 할지라도, 최우선변제권은 인정되지 않으니 계약시나 상담시에 주의하시기 바랍니다!!!

✋이런 경우에는?

1) 미성년자가 임차인으로서 거주시에 주임법 적용이 가능한지?

☛ 미성년자가 자신이 직접 계약을 체결할 수 없으니, 보호자인 부모님의 명의로 계약서를 체결을 하고, 실거주자인 미성년자가 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

2) 외국인 및 영주권자도 주임법의 보호대상이 되나요?

☛ 외국인도 전입신고와 확정일자를 받으면 주임법 적용을 받게 됩니다.
외국인등록증을 지참하여 출입국사무소나 해당 구청에 가서 체류지변경 신고를 하면 전입신고의 효력이 발생됩니다. 이후 가까운 주민센터 등에서 확정일자를 받으면 대항력을 갖추게 됩니다.

수고하셨습니다!!!