택지개발지구 이주자택지에 대한 개념

[대정하우징]

택지개발지구 이주자택지에 대한 개념

택지개발지구의 보상과 이주자택지에 대하여일반적으로 OO지구라고 불리는 택지개발지구의 개념을 많이 혼동하는 경우가 많습니다. 택지개발은 사업방식과 시행주체의 의해 토지구획정리사업지구와 택지개발지구로 크게 구분됩니다.

토지구획정리사업지구의 사업방식은 환지방식으로 진행되며 시행주체는 지자체인 경우가 많습니다. 반면 택지개발지구는 수용방식으로 진행되며 시행주체는 주택공사나 토지공사에서 시행하게 됩니다. 시행주체의 자금력에 따른 구분이라고 봐도 무방할 것입니다.

환지방식은 사업지구안의 건물과 토지를 새롭게 정비하여 도시기반시설을 제외하고는 본래의 지주한테 돌려주는 방식으로 감보율에 의해 투자성이 결정됩니다. 일반적으로 주거지역의 경우 50%, 상업지역의 경우 70%를 적용하게 됩니다. 즉 100평의 토지를 소유하고 있었는데, 그 토지가 일반주거지역으로 바뀌면 감보율 50%를 적용해 지주는 50평을 돌려받게 되는 것입니다.

환지방식은 토지수용에 대한 위험성이 없기 때문에 지주나 투자자들을 모두 만족시킬 수 있는 사업방식이라고 할 수 있을 것입니다.

반면 택지개발지구는 수용방식에 의해 사업이 진행되기 때문에 택지개발예정지구로 지정되면 예정지구 내 토지는 100% 수용을 하게 됩니다. 보상은 공인된 2개기관의 감정평가사가 각각 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정됩니다.

손실보상에는 토지보상, 건물 등 지장물의 보상, 과수 및 입죽목 보상, 농기구 보상, 영업보상, 축산보상, 휴직보상, 실농 보상, 분묘이장비 등이 지급됩니다.

보상금 이외에 가옥소유자나 세입자, 점포나 공장소유 영업자, 임차영업자, 영농인 등은 거주지를 잃고, 생활터전을 잃게 되어 이에 따른 대책은 별도로 수립되어 있습니다. 이를 이주대책 및 생활대책이라 합니다.

이주대책이나 생활대책의 기준일은 수도권의 경우 택지개발예정지구 지정고시 1년 전부터이며 지방은 택지개발예정지구 지정고시일부터 입니다.

이주대책에는 가옥소유자와 세입자에게 적용됩니다. 기준일 이전부터 최초 보상계획공고일 현재까지 사업지구내 소유 가옥에 계속 거주한 자로서 손실보상을 받은 자나 사업지구지정고시일 이전에 이미 당해 사업지구 외로 주거를 이전하여 당해 가옥에 거주하고 있지 아니한 자는 사업지구 지정고시일 이전에 거주한 사실이 있고, 본인 또는 동일세대원이 당해 가옥 이외에 주택이 없는 자로 직장, 학교, 장기요양, 사업상 형편 등의 사유로 주거를 이전한 자로서 손실보상을 받은 자는 이주자택지가 주어집니다.

또한 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가 주택을 소유하고 있고 계속하여 해당지구 안에 거주하는 자로서 개발에 따라 그 건물이 철거되고 기준일 현재 1년이상 해당지구에 거주한 자들도 이주자택지가 주어지는데, 이주자택지는 1세대 1필지의 기준에 따라 50~70평 기준으로 단독필지가 공급되며 조성원가의 80% 이하 수준에서 공급합니다. 다만 획지 분할 여건상 불가피하게 230㎡를 초과한 경우 그 초과면적은 감정가격에 의해 공급합니다.

이주자택지는 일반주거지역으로 근린생활시설 설치가 가능합니다. 이는 추첨에 의한 일반택지에서는 근린생활시설의 입주가 불가능해 이주자택지는 그만큼 더 큰 잇점을 지니고 있습니다.

이주자택지공급대상자 중 이주자택지 공급받을 권리를 포기하고 주택 특별공급을 요청한 자는 분양아파트 입주권을 주택 특별공급 형태로 부여하게 됩니다. 예정지구지정고시일 현재 사업지구내의 가옥을 소유 및 거주하면서 손실보상을 받고 사업시행으로 이주하는 자나 예정지구지정고시일 현재 사업지구내 주거용 비닐하우스를 소유하고 계속 거주하여온 자는 입주권이 부여됩니다.

예정지구지정고시일 현재 사업지구내의 가옥을 소유 및 거주하면서 손실보상을 받고 사업시행으로 이주한 자와 이주자택지공급대상자 중 이주자택지 공급 받을 권리를 포기한고 주택 특별공급을 요청한 자는 85㎡이하 민영주택 입주권이 부여됩니다.

주거용 비닐하우스를 소유하고 계속 거주하여온 자나 사업지구내의 가옥을 소유하고 거주하지 않은 채 손실보상을 받은 자는 60㎡이하 국민주택 등의 입주권을 부여받습니다. 공급가격은 일반 분양가격입니다.

이주자택지공급대상자 또는 주택특별공급대상자 중 이주자택지나 주택을 공급받을 권리를 포기하고 이주정착금이 지급을 요청한 자는 이주정착금이 지급됩니다. 지급금액은 건물 평가액의 30%에 해당하는 금액을 지급합니다. 다만, 건물 평가액의 30%에 해당하는 금액이 300만원이하인 경우에는 300만원으로, 500만원이상인 경우에는 500만원을 지급하며, 지급시기는 사업지구 밖으로 이주하고 주민등록이전 확인 후 지급하게 됩니다.

단, 1989년 1월 24일 이후 건축된 무허가건물의 소유자는 이주자택지 또는 이주정착금 등의 지급대상에서 제외됩니다. 이주대책대상자는 이주자택지, 분양아파트 입주권, 이주정착금 중 1가지만 선택할 수 있습니다.

이중 투자용으로 각광받는 것은 이주자택지입니다. 위에서도 언급했듯이 일반주거지역 1필지가가 주어지는 이주자택지는 조성원가의 80%선에서 공급되어 지가가 저렴하고, 택지지구 개발에 따라 프리미엄이 지속적으로 상승하기 때문입니다.

또한 초기 거래시 다른 별도의 비용 없이 프리미엄만 있으면 거래가 가능해 소액투자가 가능하다는 점과 추첨 후 1회 명의변경이 가능하다는 점과 대금불입방법이 분할납부와 대출이 가능하다 점, 불법거래로서 자료가 남지 않는다는 점 때문에 명의와 세금문제로 피해가려는 투자자들의 집중매입대상이 되고 있습니다.

하지만 이주자택지의 추첨 전 거래는 불법입니다. 따라서 거래형태가 공증을 통해서 진행되는데 공증의 효력이 실질적으로 없는데다가 사법당국의 감시망에 포착될 경우 최대 형벌로 구속까지도 감수해야 합니다. 택지개발지구는 대부분 오랜 기간동안 개발이 되지 않았던 지역으로 해당 지역 거주자가 고령일 가능성이 높은데다가 사업진행이 차질을 빚을 경우 매도자가 사망할 가능성도 있기 때문에 위험성이 높다고 볼 수 있습니다.

결국 이주자택지는 전형적인 ‘High lisk high return’ 상품이라 할 수 있을 것입니다. 만약 이주자택지를 매입하려면 사업초기단계에서 매입해야 합니다. 사업진행단계에 따라 프리미엄이 지속적으로 상승하기 때문입니다.

택지개발지구는 일반적으로 지가의 등가성에 의해 가격이 비슷하게 형성되며, 전형화되어 있어 일반 전답이나 임야와는 다르게 투자가치 분석이 쉽기 때문에 인근 지역 일반주거지역의 지가를 잘 분석하는 것이 관건이 될 것입니다.