경매박사 이영진의 '손에 잡히는 경매' (이영진 저, 2018년 3월 30일, 한스미디어)

[이더블유옥션]

49일이면 누구나 경매 전문가가 된다

지금 부동산 경매를 시작하는

사람들을 위한 가장 친절한 안내서!

경매는 부동산을 테마로 한 재테크의 여러 분야 중에서도 고수익을 기대할 수 있는 매력적인 분야이지만 일반인들이 접근하기에는 다소 어렵게 느껴지는 것이 사실이다. 기본적으로 경매와 관련된 여러 용어도 알아야 함은 물론 물건선정이나 권리분석, 입찰과 낙찰 과정 등도 한순간에 이해할 수 있는 내용은 아니다. 하지만 이러한 과정만 극복한다면 경매는 노력한 만큼의 성과를 확실하게 보여주는 재테크 수단이다. 특히 저금리 시대를 벗어나 금리가 상승하는 시기에는 다양한 물건이 시장에 나오기 때문에 더더욱 관심을 가져야 할 필요가 있다. 바야흐로 경매 전성시대가 도래하는 것이다.

왠지 모르게 무섭고 떨리던 경매를 평생의 벗으로 만드는 책,

이제 경매가 놀랍도록 쉬워진다!

그렇다면 경매 공부는 어떻게 시작하는 것이 좋을까? 경매는 공부하고 노력한 만큼, 시간을 들이고 발품을 판 만큼 결실을 맺는다. 따라서 처음 시작할 때부터 기초를 탄탄히 하고 꼼꼼하게 각 과정을 세심히 파악하는 것이 중요하다. 입찰과정에서 숫자 하나 잘못 적어서 엄청난 손실을 볼 수 있는 것이 바로 경매이기 때문이다.

신간 《손에 잡히는 경매》는 부동산 경매를 7주 만에 완벽하게 정복할 수 있도록 구성했다. 부동산 경매의 전 과정을 7단계로 나누고 각 단계를 또다시 10개의 섹션으로 나누어 상세하게 소개했다. 경매에 대한 기본 상식부터 경매용어 해설, 우량 물건선정 요령, 물건분석(임대차 및 권리분석), 배당 및 물건보고서 작성, 입찰 요령 및 낙찰 후 대응 방안에 이르기까지 경매단계별로 놓쳐서는 안 될 중요하고도 필요한 내용만을 수록해 초보자라도 쉽게 경매를 접할 수 있게 구성했다. 저자의 합리적이고 과학적인 이론과 함께 실제 경매 사례를 사진과 함께 담아 입체적으로 설명한 것이 가장 큰 특징이다. 설명은 최대한 쉽고 상세하게, 현장감 있는 사례와 사진으로, 입문자의 마음을 세심히 배려한 것이다.

경매에 관심은 있으나 접근법을 몰라 주저하고 있는 사람, 어떤 방법으로든 경매를 접해보긴 했어도 선뜻 실행에 옮길 자신이 없는 사람들을 위한 가장 친절한 경매 가이드북이 될 것이다. 또한 부록으로 제공되는 부동산 경매노트를 활용하면 경매의 전 과정을 꼼꼼하게 기록하고 점검할 수 있어 유용하다. 부동산태인에서 제공한 ‘30일 경매정보 무료 이용권’ 역시 부동산 경매의 세계를 경험하는 데 있어 큰 도움이 될 것이다.

첫째 주 ★ 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들

둘째 주 ★ 왕초보를 위한, 모르면 손해 보는 경매용어

셋째 주 ★ 좋은 경매물건 선정하는 법

넷째 주 ★ 부동산 경매의 벽, 임차인 극복하기

다섯째 주 ★ 부동산 경매의 꽃, 권리분석 정복하기

여섯째 주 ★ 배당과 보고서 작성의 기술

일곱째 주 ★ 성공적인 입찰요령과 낙찰 후 과정 완전정복하기

경매의 전 과정을 이 책 한 권으로 정복한다!

《손에 잡히는 경매》만의 다섯 가지 차별화 포인트!

첫째, 초보자를 위한 경매 입문서!

경매에 관심은 있으나 접근법을 몰라 주저하고 있는 사람, 어떤 방법으로든 경매를 접해보긴 했어도 선뜻 실행에 옮길 자신이 없는 사람들을 위한 경매가이드이다. 경매에 대한 기본 상식에서부터 경매용어 해설, 우량 물건 선정 요령, 물건분석(임대차 및 권리분석), 배당 및 물건보고서 작성, 입찰 요령 및 낙찰 후 대응 방안에 이르기까지 경매단계별로 놓쳐서는 안 될 중요하고도 필요한 내용만을 수록해 초보자라도 쉽게 경매를 접할 수 있게 구성했다.

둘째, 딱딱하고 교과서적인 구성을 버렸다!

기존의 경매 입문서나 교재처럼 대목차, 중목차, 소목차 식의 교과서적인 목차를 과감히 버리고 수필처럼 또는 이야기처럼 술술 읽어나갈 수 있게 구성했다. 다만 이해의 편의를 돕기 위해 꼭 필요한 부분에 최소한의 목차를 두고 단락을 구분했다. 그러나 이 또한 목차라기보다는 본문과 연결되는 문장의 일환으로 활용했다.

셋째, 기존의 책과는 분명 다른 경매 입문서다.

초보자를 위한 입문서라고 해서 기존에 출간된 경매 관련 서적에 수록된 내용을 원용하거나 베낀 것이 아니라, 필자가 20여 년간 경매투자 및 투자자문을 통해 습득한 경험과 노하우를 꺼내 풀어낸 순수한 창작물이다. 더불어 이 책으로 7주 동안 공부하면 누구나 직접 경매투자를 할 수 있도록 집필했다.

넷째, 최대한 입체적으로 편집했다.

각 장의 모든 섹션마다 내용에 맞는 도표나 서식을 삽입해 시각적 효과를 극대화했으며, 그간 진행됐던 경매 사례나 낙찰 사례를 곁들여 자칫 무미건조해질 수 있는 입문서에 색깔을 입혔다.

다섯째, 수많은 수강생들의 열망이 책으로 이어졌다.

필자가 15년 이상 경매 강의를 진행해 오면서 피드백 받았던 수강생들의 다양한 질의응답과 실제 현장에서의 니즈를 담은 책이다. 이런 점에서 이 책은 경매에 입문하고자 하는 사람뿐 아니라 경매교육을 한번쯤 들어봤던 사람들에게도 다시금 경매지식을 상기시켜볼 수 있는 기회가 될 것이다.

| 책속으로 |

필자가 강연 중에 빠트리지 않고 받는 숱한 질문 중 하나가 “팔아서 빚을 청산하면 되는데 왜 부동산을 경매시장에 나오게 하느냐?”는 것이다. 충분히 궁금할 수 있는 사안이고 원론적인 얘기다. 부동산을 매각해서 빚을 갚으면 될 텐데 왜 경매에 부쳐질 때까지 수수방관하고 있냐는 것이 질문의 핵심이다. 그러나 이는 부동산 소유자(채무자)의 사정을 잘 몰라서 하는 말씀! 채무자라고 경매에 부쳐질 때까지 가만히 있었을까! 그렇다면 부동산이 왜 경매시장까지 내몰리게 될까? 경매가 무엇인지를 알면 의외로 답은 간단하다. 경매는 채무자가 사법상 개인의 청구권에 대한 이행 의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력(집행 기능)으로 채무 이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제 방법이자 채권자와 채무자 간 채권채무에 대한 강제조정 절차다. 왜 부동산이 경매시장에 나오느냐는 물음에 대한 해답은 경매가 바로 이 강제조정 절차라는 데 있다. - <첫째 주: 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들>의 <2. 부동산은 왜 경매시장에 나올까?> 중에서

경매정보에서 가장 눈에 띄는 것은 아마도 경매대상 부동산 가격, 즉 감정평가액과 최저매각가격일 것이다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부쳐지는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고, 최저 매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다. 감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로 유찰이 거듭되어도 변하지 않는다. 다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나거나, 저가감정으로 낙찰가 역시 현 시세와 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청, 이것이 받아들여져 다시 경매에 부쳐지는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있다. - <둘째 주: 왕초보를 위한, 모르면 손해 보는 경매용어>의 <2. 감정평가액과 최저매각가격 바로 알기> 중에서

대법원이나 민간 업체에서 제공하는 경매정보는 대부분 감정평가서를 기반으로 한다. 물론 임대차 내역이나 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 제외하고 말이다. 감정평가서에도 점유 현황이 있지만 이는 감정평가 주체가 육안으로 확인한 점유 현황에 불과할 뿐, 임대차 세부 내역은 아니다. 점유자가 임차인인지 소유자 또는 채무자인지에 대한 현황 조사는 집행법원의 몫이지 경매물건의 감정을 의뢰받은 감정평가사나 감정평가업체의 몫이 아니기 때문이다.

또 감정평가 주체가 세부적인 권리관계까지 열람하거나 조사할 의무가 없기 때문에 육안으로 확인된 권리, 예컨대 분묘 소재, 건물 또는 토지만의 경매(법정지상권), 경매대상에 수목 포함 여부, 제시 외 건물 소재 여부 등을 제외한 다른 권리관계까지 기록되지는 않는다. 즉 감정평가서에는 경매물건 평가 의견을 비롯하여 토지 및 건물평가표(평가 내역), 평가요항표, 지적현황, 위치도와 사진 자료 등 지극히 사실적이고 시각적인 자료들이 담겨 있다. 토지 평가표에는 인근 표준지와의 위치나 접도 조건 등을 비교해 토지가격을 평가한 내역이 있고, 건물평가표에는 내구연수, 경과연수나 구조 등을 통해 건물가격을 평가한 내역이 나와 있어 물건가치를 판단하는 데 중요한 자료가 된다. - <셋째 주: 좋은 경매물건 선정하는 법>의 <4. 감정평가서에 숨어 있는 경매함정 찾기>

권리분석은 경매에서 꽃이라 불린다. 그만큼 권리분석의 중요성을 강조하는 말이기도 하지만, 꽃의 현란하고 다양한 색과 특성만큼이나 경매물건도 권리관계가 제각각 다르기에 권리분석을 할 때는 현란한 기술적 측면이 필요하다는 점에서 꽃이라고 빗댔다. 꽃은 그 향기와 색과 모양을 감상하고 탐미할 수 있는 대상이지만 권리분석은 감상과 탐미의 대상이 아니라 소유자나 임차인의 아픔이 고스란히 투영된 현실이다. 권리분석을 하면서 몰랐던 새로운 사실을 풀어냈다는 환희에 젖기에 앞서 채권자와 소유자 간 또는 소유자와 임차인 간 복잡하게 얽히고설킨 관계를 안타까워하며 결코 남일 같지 않게 여기는 것 또한 그런 다양한 현실과 아픔이 투영된 만큼 권리분석은 만만한 상대가 아니다. 그렇다고 권리분석을 딱히 잘하는 왕도나 지름길은 없다. 원칙에 충실하게 꼼꼼히 살피고 의심 한 점 없이 해결해나가려는 적극적인 자세가 필요할 뿐이다.

권리분석에서 왕도나 지름길은 없지만 비교적 쉽게 접근할 수 있는 방법이 하나 있다. 바로 부동산 등기부등본과 친해지는 것이다. 모든 권리분석은 부동산 등기부등본에서부터 비롯된다. 물론 경매과정에서 도출되는 권리관계가 등기부등본에서 확인되지 않는 등기부등본 외적인 권리도 많지만 그런 권리도 궁극적으로는 등기부등본에 있는 권리와 연관되어 해석되는 권리들이다. - <다섯째 주: 부동산 경매의 꽃, 권리분석 정복하기>의 <1. 권리분석을 하려거든 등기부등본 보는 법부터 배워라>

지은이 | 이영진

1995년 말 대형할인점, 지하상가, 재래시장 재개발 등 유통시설 개발 컨설팅 전문업체인 한국유통연구소와의 인연을 시작으로 부동산 관련업에 뛰어들었다. 이후 개발회사이자 분양대행업체인 케이엔케이컨설팅그룹에서 부지 매입 검토, 부지 개발계획 수립, 분양타당성 검토, 분양마케팅 전략 수립 등의 업무를 소화했다. 개발부지 물색과 관련하여 외환위기 직후인 1998년부터 경매실무를 시작했으며, 2001년 5월 경매정보·교육·컨설팅 전문업체인 디지털태인(부동산태인)에서 경매실무 및 교육을 담당하면서 경매전문가로서의 꽃을 피웠다. 아울러 경매 관련 이슈, 동향 및 전망 등 각종 언론매체에 보도자료 배포와 인터뷰, 출연 등을 병행했으며, 제도권 내 자산운용사와의 경매펀드를 기획, 실행하여 이에 대한 투자자문 역할을 수행한 바 있다. 부동산 정보업체인 닥터아파트로 이직한 후 경매가 아닌 부동산이라는 큰 시각에서 시장을 분석하고 리서치하는 업무를 담당했다.

현재는 2011년 12월 19일에 NPL·경매투자 전문자산운용 및 투자자문법인인 ㈜이웰에셋을 설립해 대표이사 겸 부동산연구소장으로 재직 중이다. 세종사이버대학교 자산관리학부 겸임교수, 가천대학교 경영대학원 및 사이버한국외국어대학교 교양학부에 초빙교수로 출강하고 있다.

저서로는 《이것이 경매투자다》(2009년), 《돈 버는 경매 돈 잃는 경매》(2013년) 등이 있으며, 한경닷컴, 부동산태인에 부동산 및 경매 관련 칼럼을 제공하고 있다. 2002년 7월 1일 시행된 부동산투자회사법(Reits)에 근거한 자산운용전문인력(부동산컨설팅업계 1호)이기도 하다.

다음카페: 이영진 교수의 손에 잡히는 경매(cafe.daum.net/ewauction)

네이버블로그: 이영진의 부동산에세이(ukc2773.blog.me)

| 목차 |

머리말 • 가장 쉽고 재미있는 경매 입문서

프롤로그 • 대한민국 경매시장을 움직이는 5가지 변수

첫째 주 : 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들

1. 경매가 좋은 7가지 이유

2. 부동산은 왜 경매시장에 나올까?

3. 경매제도의 연혁과 변천사

4. 경매의 종류 ① 강제경매와 임의경매

5. 경매의 종류 ② 실질적 경매와 형식적 경매

6. 경매와 공매의 차이는?

7. 법원 입찰법정에서 다루는 물건은?

8. 입찰은 누구나 할 수 있을까?

9. 경매정보는 어디서 얻을까?

10. 경매신청 후 채권액 회수까지 얼마나 걸릴까?

둘째 주 : 왕초보를 위한, 모르면 손해 보는 경매용어

1. 경매개시결정등기, 경매의 시작을 알리다

2. 감정평가액과 최저매각가격 바로 알기

3. 경매사건목록과 집행기록, 무엇이 다를까?

4. 알쏭달쏭, 법정매각조건과 특별매각조건

5. 배당요구종기가 갖는 의미는?

6. 잉여주의와 채권자 매수신청

7. 공유자우선매수신고: 악용과 효용 사이

8. 공동입찰과 공동투자의 조건

9. 차순위매수신고의 의의와 효용

10. 매각불허가와 즉시항고, 아군이자 적군이 되다

셋째 주 : 좋은 경매물건 선정하는 법

1. 경매물건 선정을 위한 기본 전제는?

2. 매각기일의 변경 또는 취하 가능성을 예측하자

3. 입찰보증금이 20% 또는 30%?

4. 감정평가서에 숨어 있는 경매함정 찾기

5. 뻔히 보이는 함정, 매각물건명세서와 현황조사서만 봐도 알 수 있다

6. 채권이 유동화됐다?

7. 농지취득자격증명 제출을 요한다고?

8. 토지에 분묘가 소재한다면?

9. 경매정보 통해 개발호재 파악하는 방법

10. 기타 눈여겨봐야 할 경매정보들

넷째 주 : 부동산 경매의 벽, 임차인 극복하기

1. 임차인은 적이 아니라 상생의 대상이다

2. 임대차보호법의 적용을 받는 임차인이란?

3. 보증금을 지키는 힘의 근원: 대항요건과 대항력

4. 대항력에 관련한 여러 가지 문제들

5. 확정일자와 우선변제적 효력, 확정일자는 만병통치약이 아니다

6. 임차인이 우선변제를 받기 위한 요건은?

7. 소액임차인 최우선변제? 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다

8. 소액임차인의 지위, 시대적 상황에 따라 변한다

9. 최우선변제권 행사에도 일정한 규제는 있다?

10. 임차인 보증금, 이런 때 낙찰자에게 인수된다

다섯째 주 : 부동산 경매의 꽃, 권리분석 정복하기

1. 권리분석을 하려거든 등기부등본 보는 법부터 배워라

2. 말소기준권리를 아십니까?

3. 세월 따라 변하는 권리분석 살펴보기

4. 인수되는 권리 유형을 3가지로 구분해보면?

5. 말소기준권리와 무관하게 인수되는 권리도 있다

6. 유치권의 핵심은 점유

7. 법정지상권, 판례를 통해 폭넓게 인정되다

8. 법정지상권 성립? 건물보다는 토지 취득이 답이다

9. 묘지라고 다 같은 묘지가 아니다

10. 수목에도 법정지상권이 인정된다고?

여섯째 주 : 배당과 보고서 작성의 기술

1. 배당이의는 채권자로서 마지막 권리행사 과정이다

2. 배당표 작성은 권리분석의 종합판이다

3. 배당을 받을 수 있는 자와 그렇지 못한 자

4. 배당에도 일정한 원칙과 순서가 있다 ① 배당의 4원칙

5. 배당에도 일정한 원칙과 순서가 있다 ② 배당순서

6. 배당에도 일정한 원칙과 순서가 있다 ③ 종합정리

7. 물건보고서가 우리에게 주는 유익한 것들

8. 물건보고서에는 어떤 내용이 담겨야 할까?

9. 물건분석의 종착역, 예상입찰가 산정하기

10. 경매 투자수익률 분석 시 이런 점에 유의하라

일곱째 주 : 성공적인 입찰요령과 낙찰 후 과정 완전정복하기

1. 입찰절차 살펴보기: 입찰시간을 최대한 활용하자

2. 입찰 시 준비서류와 입찰표 작성하기

3. 이런 때 입찰이 무효가 된다

4. 낙찰 후에도 경매함정에 대비하라

5. 매각대금 납부에도 테크닉이 필요하다

6. 매각대금 납부 방법과 절차는?

7. 소유권이전등기 비용 좀 줄여볼까?

8. 인도명령에 의한 강제집행, 이렇게 진행된다

9. 인도명령은 최후의 카드로 활용하라

10. 낙찰부동산의 내부를 보고 싶다면?