뉴타운 재개발 ①가속도 붙은 뉴타운

[장정태]

올해 뉴타운ㆍ재개발 시장은 대체로 밝은 편이다. 뉴타운ㆍ재개발은 재건축에 비해 규제가 덜한 데다 정부와 지자체가 사업에 걸림돌이 됐던 각종 법규를 재정비할 예정이기 때문이다.

이 영향으로 전체 주택시장의 약세에도 불구하고 개발 재료가 있는 뉴타운ㆍ재개발구역은 지난해에 이어 강세를 띨 것으로 점쳐진다.

하지만 지역별로 사업 속도가 다르고, 재개발구역의 취득ㆍ보유세도 오를 수 있어 묻지마 투자는 금물이라고 전문가들은 조언한다.

서울시는 12곳의 2차 뉴타운 예정지 중 지난해 말 마포구 아현, 영등포구 영등포의 개발기본계획을 승인한 데 이어 지난 15일에는 동대문구 전농ㆍ답십리, 서대문구 가좌도 승인했다.

서울시는 동작구 노량진 등 나머지 8곳에 대해선 3월말까지 개발기본계획을 승인할 방침이다. 서울시 뉴타운사업본부 문홍선 총괄반장은 “조합원에게 환지(換地)해 줄 수 있는 나대지(빈집터)가 총 면적의 50%가 안돼 현행 도시개발법으로 개발이 불가능한 일부 뉴타운은 법규가 정비되는 대로 사업이 추진되도록 조건부 승인을 내줄 예정”이라고 말했다. 1차 뉴타운 세 곳(길음ㆍ왕십리ㆍ은평)은 지난해 모두 사업시행인가를 받아 일부는 착공에 들어간 상태다.

3차 뉴타운 후보지도 이르면 하반기 지정된다. 20일 현재 3차 뉴타운 후보지 실사를 요청한 곳은 송파구 거여동, 관악구 신림 2ㆍ6ㆍ9ㆍ10동, 동작구 흑석 1ㆍ2ㆍ3동, 금천구 시흥 2ㆍ3ㆍ5동, 노원구 월계 1ㆍ4ㆍ상계 3ㆍ4, 강동구 천호1ㆍ3, 구로구 구로본ㆍ2ㆍ가리봉 2동 등 18곳에 이르는 것으로 알려졌다. 시 관계자는 “신청 기한인 다음달 말까지 20곳이 넘을 것 같다”고 말했다.

시는 후보지를 일괄 발표했던 1ㆍ2차 뉴타운과는 달리 3월 시의 지역균형발전위원회ㆍ주택국ㆍ도시계획국의 공동 현장 실사를 거친 뒤 개별적으로 선정, 발표할 예정이다.

시 관계자는 “3차 뉴타운의 경우 구청이 개발기본계획을 세운 뒤 주민 의견 수렴과정을 거쳐 지구 지정을 신청할 수 있어 1ㆍ2차(지구지정→개발기본계획 수립)보다 절차가 다소 까다로워진다”고 말했다. 구청의 뉴타운 신청의 남발을 막고 뉴타운 건설을 놓고 주민간의 갈등을 줄이기 위한 것이다.

일선 구청 관계자는 “그동안 뉴타운 개발과 관련, 주민의견을 제대로 수렴하지 않았고, 개발 전 땅값 상승을 부추겼다는 비난이 제기되자 이를 개선하려는 것으로 보인다”고 말했다.

시는 지구지정 전 과도한 땅값 상승을 막기 위해 3차 뉴타운의 경우 후보지 실사 신청 지역의 비공개를 요청했다. 하지만 강북권의 한 구청 관계자는 “해당 주민이 신청지역 여부를 문의해볼 경우 알려주고 있다”고 말해 서울시의 지침이 먹혀들지 않고 있었다.