스크랩 3월5일 발표, 주택 임대차시장 선진화 방안 보완조치 발표내용과 궁금증 문답풀이, 관련동영상 뉴스

[안승모]

제목: 주택임대차시장 선진화 방안 

        보완조치 내용과 Q&A  <기획재정부 2014.3.5발표>

1. 3월5일, 현오석 경제부총리 겸 기획재정부장관은 제10차 경제장관회의 

   논의를 통해 주택임대차 선진화 방안 보완조치를 확정발표하면서

    최근 임대소득 세원관리에 확정일자 자료 활용 등으로 임대소득 과세 

   가 정상화 하기를 기대한다고 밝혔다.

   다만, 이 과정에서 은퇴자 등 소규모 임대자의 세부담 증가, 세부담 전가에 

   따른 임대료 인상 가능성 등 임대차시장 불안 우려된다.

   <과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률 시행령 개정(2.21일 시행)>

2.  주택임대차시장 선진화 방안(2.26)에서  2주택 보유자로서 주택임대소득

     (수입금액)이 연간 2,000만원 이하인소규모 주택임대소득자는 분리과세

    하는 세부담 경감방안을 발표하였으나, 임대차시장의 불안심리를 

   완화하기 위하여 추가 보완조치 마련 필요한 상황이다.

< 임대소득 과세 관련 보완방안 >

1. 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2,000만원 이하는 한시적

   으로 2년간(‘14ㆍ’15년 소득분) 비과세하고 ‘16년부터 분리과세 하기로 한다.

 

 ※ 분리과세

  ㅇ 필요경비율 60%*, 단일세율 14%

     * 현재 장기임대사업자(국토부 등록 임대사업자) 단순경비율 약 60%

  ㅇ 기본공제 4백만원 인정

    * 다른 소득이 없는 경우에만 적용(다만, 2,000만원 이하인 경우 포함)

      (기본공제 300만원(2인×1인당 150만원) + 표준공제 상당액)

  ㅇ 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세

    * 노인ㆍ장애인(200만원 추가공제) 등 특별한 경우에는 과세금액이 늘지 않도록 보완

2. 2주택 보유자의 전세 임대소득(간주임대료)도 ‘16년부터 월세소득

  과 마찬가지로 과세(월세 임대소득자와의 과세형평 감안)한다.

 ㅇ 2천만원 이하 소득자 : 분리과세

 ㅇ 2천만원 초과 소득자 : 종합소득 과세

 (※ 국민주택(전용85㎡) 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 주택수에서 제외)

3.  소규모 임대자의 임대소득에 대하여는 향후 2년간 비과세하는 점을 

     감안하여 과거분 소득에 대하여도 세정상 배려한다.

     국세청은 ‘13년 소득에 한해서 확정일자 자료를 수집하고,

3주택 이상 보유자, 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2,000만원 

초과자, 1주택자로서 기준시가 9억원 초과 주택 소유자의 임대소득에 대해서

만 신고안내 자료로 활용한다. 또 월세 소득공제 자료의 경우에도 

동일하게 활용한다.

4. 입법추진 : ‘14년6월 임시국회에 「소득세법」 개정안 제출한다.

 

보완대책 관련 질의 응답

 

 1. 소규모 임대자 과세방식을 개편하는 이유는?

ꊱ  소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득
보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이다. 

    따라서 사업성이 낮은 소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외시킴에 따라 소규모 임대자의 세부담이 명확해지고, 세법상 

   사업자 등록 등 의무가 완화된다.

    (부동산임대소득은 소득분류 간소화를 위해 2010년 이후 사업소득에 포함)

ꊲ 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2천만원 이하는 이자ㆍ

    배당 등 금융소득과 동일하게 분리과세하고 3주택 이상자 또는 

    주택임대소득 2천만원을 초과할 경우 금융소득과 같이 종합과세 

    대상에 포함하여 과세형평성도 제고했다.

-  [사례] 주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가

  ㆍ 1주택을 임대하여 연간 임대소득 1천만원이 있고

  ㆍ 근로소득이 5천만원(총급여 기준)이 있는 경우

     ※ 종합소득에 대한 적용세율은 15%

  (현행) 납부할 소득세 83만원* 납부 + 사업자등록 의무

*		수입금액	1,000만원
	(-)	필요경비	450만원	(필요경비율 45%)
	(=)	과세표준	550만원
	(×)	세율	15%	(적용세율)
	(=)	납부할 세액	83만원

  (개정) 납부할 소득세 56만원* (현행 대비 27만원 경감한다.)

*		수입금액	1,000만원
	(-)	필요경비	600만원	(필요경비율 60%)
	(=)	과세표준	400만원
	(×)	세율	14%	(적용세율)
	(=)	납부할 세액	56만원

    ※  근로소득세 납부세액은 현행과 개정 이후가 동일하므로 계산에서는 제외

 

 2. 은퇴후 소규모의 월세 소득(수입금액)만 있는 경우 분리과세시 세부담은 어떻게 되는가?

□  2주택자로서 소규모의 임대소득만 있는 경우에 현재도 대부분 과세

   되고 있지 않으며, 분리과세 이후에도 세부담이 늘지 않는다.

-  주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가

 ㆍ 1주택을 임대하여 연간 임대소득 1천만원만 있는 경우

  (현행) 납부할 소득세 8만원* 납부 + 사업자등록 의무

*		수입금액	1,000만원
	(-)	필요경비	450만원	(필요경비율 45%)
	(=)	소득금액	550만원
	(-)	종합소득공제	300만원	(본인ㆍ배우자 각 150만원)
	(=)	과세표준	250만원
	(×)	세율	6%	(적용세율)
	(=)	산출세액	15만원
	(-)	세액공제	7만원	(표준세액공제)
	(=)	납부할 세액	8만원

  (개정) 납부할 소득세 0만원* (현행 대비 8만원 경감한다.)

*		수입금액	1,000만원
	(-)	필요경비	600만원	(필요경비율 60%)
	(-)	소득공제	400만원	(임대소득공제(가칭))
	(=)	과세표준	0
	(×)	세율	14%	(분리과세시 적용세율)
	(=)	납부할 세액	0

    ※  임대소득(수입금액) 1천만원까지는 납부할 세액이 없음

 

 3. 분리과세 적용으로 세부담이 늘어나는 경우는 없는가?

□ 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액)이 연간 2천만원 이하인 경우에 

   분리과세를 도입하려는 취지는 제도적으로 현행보다 세부담이 늘어

   나지 않도록 하려는 것이다.

     개정안에서는 이자ㆍ배당 등 금융소득과 같이 14% 단일세율을 적용하

    므로, 현행 최고 6%의 세율을 적용받는 저소득 임대자의 세부담이 늘어난

   다는 지적이 있으나 필요경비율 인상(45%→60%), 월세 기본공제(400만원)

   등을 적용하여 일반적으로는 세부담이 늘어나지 않게 된다.

-  주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가

 ㆍ 1주택을 임대하여 연간 임대소득 1,200만원(월 100만원)만 있는 경우

  (현행) 납부할 소득세 15만원* 납부 + 사업자등록 의무

*		수입금액	1,200만원
	(-)	필요경비	540만원	(필요경비율 45%)
	(=)	소득금액	660만원
	(-)	종합소득공제	300만원	(본인ㆍ배우자 각 150만원)
	(=)	과세표준	360만원
	(×)	세율	6%	(적용세율)
	(=)	산출세액	22만원
	(-)	세액공제	7만원	(표준세액공제)
	(=)	납부할 세액	15만원

  (개정) 납부할 소득세 11만원* (현행 대비 4만원 경감한다.)

*		수입금액	1,200만원
	(-)	필요경비	720만원	(필요경비율 60%)
	(-)	소득공제	400만원	(임대소득공제(가칭))
	(=)	과세표준	80만원
	(×)	세율	14%	(분리과세시 적용세율)
	(=)	납부할 세액	11만원

 

 4.  노인공제, 장애인공제 등 추가공제를 받는 경우 일부 세부담이 늘어나는 경우가 발생할 수 있는데 이에 대한 대책은?

□ 월세 소득공제(400만원)은 2인 가족과 표준공제를 대상으로 평균적인 

   개념으로 설정한 것이므로  가족수가 많거나 노인공제, 장애인공제 

  등을 받는 임대소득은 개정된 분리과세 방식을 적용하는 경우 세부담

  이 증가하는 사례가 발생하지 않도록 비교과세방식을 적용한다.

   * 현행 종합소득 방식으로 과세시 또는 개정된 분리과세 적용시 납부할 세액을 비교

    하여 적은 금액을 납부한다.

   비교과세방식을 적용하는 경우에도 사업소득에 따른 사업자 등록의무 

  등은 부담할 필요가 없으므로 납세자에게는 유리하다.

 5.  ‘16년부터 전세도 2주택시 분리과세 되는데 전세 임대인들의 세부담이 늘어나는 것이 아닌지?

□ 전세임대를 2주택 부터 과세하기로 한 것은 그동안 월세와 전세간의 

   과세 형평성이 꾸준히 제기되어 이를 해소하기 위한 차원에서 과세

    하기로 한 것이다.

□  2주택 전세 임대자에 대해 과세하는 경우에도 전세의 경우 국민주택 

    이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외되므로 대부분의 경우는 

    과세되지 않는다.

    또한, 전세의 경우 실제 소득을 파악하기 어려워 간주임대료를 산정

   하여 과세하나 간주임대료는 큰 수준으로 산정되지 않는다.

   - 보증금이 6억원인 경우에도 간주임대료가 500만원 수준이나 이자수익 

       발생시 이자소득에 대한 원천징수를 감안하여 해당 이자소득을 간주임대

     료에서 차감하는 등 실제 과세미달 되는 경우가 많다.

 

 ㅇ 실제 주택 2채를 보유한 전세임대인도 일부 고가주택을 제외하고는 

    과세가 되는 경우가 거의 없을 것으로 본다.

 ㅇ 전세과세를 월세와 동일하게 과세할 경우 임대시장 안정에도 기여할 것

     으로 기대된다.

 6.  분리과세제도를 2년후부터 시행하고 2년간 주택 2호를 보유한 임대소득 2천만원 이하자에 대하여 비과세하는 이유는?

□ 금년부터 국토부 확정일자 자료의 과세자료 활용과 월세공제 증가로 인한 월세소득 자료가 크게 늘어나게 되어 그동안 대부분 과세되지 않던 월세 

    임대자에 대한 세부담이 갑자기 발생할 가능성이 있으나,정부에서는 

   급격한 세부담이 발생하지 않도록 2주택을 보유하고 임대소득 2천만원

    이하인 경우 세부담을 명확히 하고 종합소득에서 분리해서 과세하는

   방안을 마련한 것이다.

   이와 함께, 임대사업자에 대한 과세강화가 월세주택을 전세주택으로 

   복귀하거나 분리과세를 적용받으려고 임대주택을 매각하려는 움직임이 

   있는 등 임대시장이 불안해 진다는 지적이 있어 임대시장을 안정시킨다

   는 의미에서 한시적으로 2년간 임대소득 비과세를 추진하는 것이다.

   이 경우에도 2년 이후에 과세되는 점이 명확히 되고 분리과세 적용으로 

   세부담이 확실해지므로 임대자들도 정상적인 임대소득 과세에 충분히 

  대비할 수 있을 것으로 본다.

 

 7.  월세 소득공제 400만원(예)을 신설한 이유는?

□ 사업소득 적용시 다른 소득이 없는 경우에는 기본공제(본인ㆍ배우자)와 표준

   세액공제(7만원)을 받을 수 있는 점을 감안하여 이에 상응하는 임대소득

   공제(가칭)를 신설하게 된 것이다.

 8.  소득공제율을 60%로 상향한 이유는?

□ 현재도 임대소득(수입금액) 2천만원 이하자는 간편하게 소득에서 

    단순경비율을 비용으로 차감한 금액을 소득금액으로 보도록 되어 있다.

   현재 단순경비율은 임대사업자에 대하여 아파트 등 공동주택도 45.3%,

   국토부에 임대사업등록을 한 장기임대사업자의 경우 60.2% 수준 등을 적용한다.

  월세 소득공제 확대 등으로 임대소득이 투명하게 파악되는 경우 2주택을 

 보유한 임대자에 대해서도 국토부 등록임대사업자 수준으로 필요경비

 를공제하는 것이 적절하다고 본다.

 9.  과거에 임대소득을 제대로  신고하지 않는 경우 국세청에서 확보한 확정일자자료 등으로 과세가 발생하지 않는지?

□ 그동안 임대소득과세는 주로 당사자의 신고에 의존하였으므로 제대로 

    과세되지 않았던 것이 사실이다. 하지만, 소액의 월세의 경우 현행 

    기준에 의하여도 비과세되는 경우가 많아 실제 과세대상자는 많지

    않다. 

     또한, 다른 소득이 있는 경우 최고세율을 적용하여 임대소득이 과세되어 

     월세에 전가, 여유자산가의 부동산 취득제한 등 부정적인 효과가 있어 

    임대사업자가 충분히 개편되는 임대소득 과세체계에 적응할 수 

   있도록 과세속도를 조절할 필요가 있다.

    과거의 임대소득에 대하여 국세청에서도 세정상 배려하여 ‘13년 

   소득분에 대해서만 확정일자 등을 받고   2주택 보유자의 주택임대소득이 

   연간 2천만원 이하인 경우 과세자료로 활용되지 않을 것으로 본다.

  확보된 자료도 3주택 이상자나 2주택보유자로서 주택임대소득이 

연간 2,000만원을 초과하는 경우 등에 신고안내자료 등으로 활용할 계획이다.

 

 10.  2주택 보유자에게만 한시적으로 비과세를 적용할 경우, 주택시장에 미치는 영향은?

□ 다주택자들의 주택 보유여부는 소득세뿐만 아니라, 월세 등 임대

   수입, 주택가격 상승 기대감, 처분 시 발생하는 양도소득세 등 거래

   비용 등을 종합적으로 고려하여 판단하기 때문에, 소득세 과세여

  부만으로 주택을 처분하는 다주택자 수는 많지 않을 것이다.

  또한, 그동안 정부에서 임대사업자에 대한 지원을 강화해왔기 때문에 

  매입․준공공임대사업자 인센티브를 통해 임대사업자 등록 유인도 

  많아질 것으로 기대한다.

  * (2.26 대책) 준공공임대 재산세, 소득·법인세 감면확대, 3년내 주택구입시 양도세 

                      면제, 주택기금 매입자금 지원대상 확대(기존·미분양→신규분양)

 ※ 매입임대 · 준공공임대 세제지원 내용

구 분	매입임대	준공공임대(기존)	준공공임대(2.26 대책)
취득세	60㎡이하 면제	좌 동	좌동
재산세	60㎡이하 50% 60～85㎡ 25%	40㎡이하 면제 40～60㎡ 50% 60～85㎡ 25%	40㎡이하 면제 40～60㎡ 75% 60～85㎡ 50%
소득세	85㎡이하 20% 감면	좌 동	85㎡이하 30% 감면
양도세	장기보유특별공제 40%	장기보유특별공제 60%	장기보유특별공제 60% 3년내 신규구입시 면제
종부세	기준시가 6억이하 (지방 3억이하) 합산배제	좌동	좌동

 

 11. 월세세액공제로 전환한다고 하더라도 소득이 없거나, 소득세 자체를 적게 내는 근로소득계층은 혜택대상에서 제외되는 것 아닌지?

□  저소득 가구에 대해서는 주택바우처를 도입(’14.10월)하여 주거급여 

    지원을 강화하고, 행복주택 등 공공임대주택 공급을 통해 주거비 

    부담을 완화할 계획이다. 

    아울러, 주택시장 정상화와 함께 민간임대 활성화를 통해 임대

    시장 수급여건을 개선하여 임대료를 안정시킬 노력도 지속할 계획이다.

 * 중위소득 43% 이하 가구 : 4인가구 기준 월 소득 165만원(연 1,980만원) 

 ** 대상가구 확대 : 73만 → 97만가구, 지급액 : 월평균 8만→11만원

출처: 기획재정부  < 부동산정보매거진 발행인 김  태  헌  2014.3.6>

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