내년 4월 이후 다주택자의 양도세 절세법 (퍼온글)

[이장길(16회/세무사)]

모인터넷 기사에 나온 내용을 퍼왔습니다.

내년 4월 이후 다주택자의 양도세 절세법

임명규 기자 seven@bizwatch.co.kr | 입력시간|2017-11-21 11:34

임대사업자 등록하면 양도세 중과 예외 인정
배우자·자녀 증여 활용, 부담부증여 양도세 주의

서울과 수도권에 주택을 2채 이상 보유한 사람들은 지난 8월2일 정부가 내놓은 다주택자 중과세 정책을 주목해야 합니다. 내년 4월 이후에 집을 팔면 양도소득세 부담이 갑자기 늘어나기 때문입니다. 

거액의 세금을 피하려면 내년 3월까지 집을 파는 게 상책입니다. 하지만 그때까지 집이 팔리지 않거나 아까워서 못 팔 수도 있죠. 이런 경우 세금을 줄일 수 있는 방법이 있는지 양도세 전문 세무사들에게 물어봤습니다. 

▲ 그래픽/변혜준 기자 jjun009@

TIP1. 장기보유특별공제를 활용하라

- 부득이 팔아야 한다면

▲ 내년 4월부터 서울과 경기 일부(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 세종시 지역의 다주택자는 장기보유특별공제 자체가 배제되므로 주의해야 합니다.  

이 지역의 다주택자가 내년 3월까지 집을 판다면 최초에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 한번쯤 체크해 볼 필요가 있는데요. 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해 주기 때문입니다. 다주택자의 장기보유특별공제율은 3년 10%, 4년 12%~10년 30%(1년에 3%포인트씩 증가) 등입니다.

- 지방 소재 다주택을 판다면

▲ 지방 소재 다주택은 내년 4월 이후에도 장기보유특별공제를 적용받습니다. 하지만 2019년부터 장기보유특별공제율이 대폭 줄어들 예정인데요. 장기보유특별공제율은 3년 보유할 경우 10%에서 6%로 낮아지고, 5년 보유하면 15%에서 10%로, 10년 보유하면 30%에서 20%로 내려갑니다. 집을 팔 계획이 있다면 가급적 내년 말까지 잔금을 받아야 양도세를 줄일 수 있습니다. 

TIP2. 팔지 말고 길게 봐라

- 다주택자가 내년 3월까지 집을 못 판다면

▲ 서울과 경기 일부, 부산 일부와 세종시 등 조정대상지역의 다주택자는 양도세 중과세(일반세율+10~20%포인트) 적용을 받습니다. 이 지역의 주택을 내년 3월까지 팔지 못하면 규제가 완화될 때까지 기다리는 게 유리합니다.

부동산 시장 규제는 집값이 떨어지거나 약보합세로 돌아서면 풀립니다. 지난 2003년(3주택) 2005년(2주택) 도입된 양도세 중과 규제도 금융위기로 집값이 하락하자 2009년 해제된 바 있습니다. 또 집값이 오르는 상황이라면 중과세 적용 기간에 팔더라도 시세차익으로 벌충이 가능합니다.

TIP3. 임대사업자로 등록하라

- 직접 거주하지 않고 전세를 줬다면

▲ 장기 임대사업자로 등록하는 방법이 있습니다. 양도세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제 혜택도 그대로 받게 됩니다. 임대사업자는 4월 이후에 등록해도 양도세뿐만 아니라 취득세와 재산세 감면 등 세제혜택이 풍성합니다. 

- 임대사업자로 등록할 경우 주의할 점이 있다면

▲ 수도권의 경우 개별주택 가액이 6억원(비수도권은 3억원)을 넘으면 중과세 예외를 인정 받지 못합니다. 5년 이상 의무 임대해야하며 임대료를 매년 5% 넘게 올릴 수 없습니다. 또한 임대소득이 발생하기 때문에 건강보험료가 올라갈 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 

TIP4. 피할 수 없다면 증여하라

- 자녀에게 증여하면 양도세를 내지 않나

▲ 남에게 팔기 아까운 주택이라면 세대분리 상태인 자녀에게 증여하는 방법도 있습니다. 다만 증여세가 발생하기 때문에 다른 사람에게 팔 경우의 양도세 부담액과 비교해서 절세 효과가 큰 쪽으로 선택해야 합니다. 채무를 낀 부담부증여일 경우에는 증여하는 사람이 양도세를 내게 되므로 세액을 잘 따져봐야 합니다. 

- 배우자에게 아파트를 물려준다면

▲ 배우자 간에는 6억원까지 증여세가 없다는 점을 활용하면 좋습니다. 양도차익이 큰 주택은 배우자에게 증여를 해뒀다가 5년 후에 처분하면 증여가액이 취득가액이 되므로 양도차익을 줄일 수 있습니다. 수증자는 증여 받은 부동산을 감정평가 해 증여가액을 높여 놓는 게 나중에 양도세를 줄이는 방법입니다.