규제 풀린 경기도 부동산

[손태곤]

규제 풀린 경기도 부동산, 다음은? 건설/부동산 애널리스트 -- 정부가 부산시와 경기 고양시∙ 남양주시의 일부 구역을 청약조정지역에서 해제했습니다. 이들 지역의 부동산은 분양 시장을 중심으로 요동치고 있는데요. 이번 규제 해제가 부동산 시장에 미칠 영향을 알아봤습니다. -- 정부가 지난주 부산시의 수영구/해운대구/동래구 3개 구를 청약조정지역에서 해제하였습니다. 경기도 고양시와 남양주시 역시 해제했습니다. 고양∙ 남양주시의 경우에는 여전히 일부 택지개발지구는 청약조정지역으로 남았지만, 대부분 지역은 해제됐습니다. 이후 이들 지역은 투자자들로부터 관심을 받고 있는데요. 어떤 점이 달라지는지를 볼 필요가 있습니다. 청약조정지역이 되면 생기는 규제들 청약조정지역은 2016년 11월 등장했습니다. 분양권의 전매를 불가능하게 하는 게 정책의 골자였습니다. 여기에 여러 가지 규제가 더해졌습니다. 먼저, 주택담보대출 비율이 일반지역은 LTV 70%인데, 청약조정지역은 60%의 비율을 적용 받습니다. 물론 서울시로 대표되는 투기과열/투기지역의 경우 LTV 40%를 적용받는 것에 비하면 규제의 강도는 약하지만, 무시할 순 없습니다. 청약조정지역은 주택의 양도세에도 영향을 미치는데요. 조정지역 내 다주택자(1주택자는 상관없습니다)가 보유주택을 처분할 때는 양도세의 장기보유공제를 받지 못합니다. 장기보유공제란 주택을 오래 소유하면 챙길 수 있는 감세 혜택인데요. 다주택자라 하더라도 일반지역에서는 15년을 보유하면 30% 공제를 받고, 1주택자의 경우에는 10년을 거주하면 80% 공제를 받습니다. 그런데 청약조정지역에서는 이런 장기보유공제를 아예 받지 못합니다. 추가적으로 다주택자가 조정지역 내 부동산을 매도할 때는 양도세 중과대상이 됩니다. 보통은 6~42%의 양도세율을 적용 받지만, 조정지역 내 2주택자는 10%p를 가산, 3주택자 이상의 경우는 20%p를 가산해 양도세를 내야 합니다. 9.13 정책 이후에는 조정지역 내 주택을 매수하고 임대사업자 등록을 하더라도 종합부동산세를 합산과세합니다. 원래 9.13 전에는 조정지역의 주택이라 하더라도 일정기준을 충족하면 종부세 비합산 적용을 받아서 해당 주택은 종부세를 내지 않을 수 있었지만, 9.13 이후부터는 이런 종부세 회피가 불가능해진 것이죠. 이렇게 강화된 규제들로 인해 조정지역의 투자매력은 자연히 떨어졌습니다. – 그럼 조정지역 해제는 어떤 영향을 줄까요? 청약조정지역에서 해제되면 이 4가지 규제가 일제히 사라집니다. 분양권 전매도 가능해지고, LTV는 70%가 되고, 양도세율은 일반세율에다가 장기보유공제도 살아나고, 마지막으로 장기일반주택으로 임대사업등록 시 종부세 비과세 혜택도 챙길 수 있게 됩니다. 청약조정지역에서 해제된 곳은 인기가 높아질 수밖에 없습니다. 그래서 이번 규제 해제는 서울로 쏠린 투자수요를 분산하는 효과 를 낳을 듯합니다. 부산시의 경우는 동래구∙ 해운대구∙ 수영구의 3개 구가 이번에 지정해제가 됐는데요. 그래서 신규 분양이 많던 이들 지역의 분양 시장은 순식간에 달아올랐습니다. 고양시는 부산처럼 규제가 완전히 해제되진 않았습니다. 고양시의 삼송, 원흥, 지축, 향동 공동주택지구와 덕은, 킨텍스1단계, 고양관광문화단지는 여전히 조정지역이기 때문인데요. 신규 분양은 주로 이들 지구에서 일어나고 있습니다. 남양주시 역시 다산∙ 별내 등 신도시지역의 경우는 조정지역이어서 거래가 되지 않습니다. 그래서 이번 규제 해제의 혜택은 부산 동래∙ 해운대∙ 수영구에 주로 돌아가고 있는 듯합니다. 부산 부동산에 관한 뉴스는 요즘 하루가 멀다 하고 올라오고 있고요. 물론 구축 아파트가 몰린 고양시와 남양주시도 혜택을 받을 것으로 보입니다. 이들 지역은 양도세∙ 종부세∙ 대출규제로부터 벗어나게 됐고, 이는 주택시장 매수세에 긍정적 영향을 미칠 것이기 때문이죠. 이제 경기도의 청약조정지역은 과천시, 성남시, 하남시, 광명시, 동탄2, 구리시, 안양시 동안구, 수원 광교지구, 용인 수지∙ 기흥 지역이 남아 있습니다. 이들 지역 부동산 시장은 거래가 활발할 수가 없는 구조인데, 아마도 부산시처럼 시장 침체가 지속된다면 조정지역에서 해제되는 일이 발생할 수도 있을 듯합니다. 부동산의 매수매도는 인생에서 가장 중요한 일 중 하나이고, 그래서 이런 규제의 내용이나 지역에 해당하는지를 잘 살펴서 투자에 나서시기를 바랍니다. 정리하자면 비서울권의 경우 청약조정지역 지정 시 다양한 규제로 인해 수요감소효과가 발생합니다. 반대로 조정지역에서 해제되면 수요 촉진 효과가 나타나죠. 관심 있는 지역의 상황을 파악하고 있는 것은 그래서 상당히 중요합니다. 정책이 부동산에 미치는 영향은 상당히 큰 만큼, 꼼꼼히 확인하고 투자할 필요가 있습니다. -30대들의 아파트 구매에는 가족 간 증여(부모가 자녀에게 아파트를 증여하거나, 아파트 구입자금을 증여해서 구입을 지원하는 것)도 많을 것으로 보입니다. 40대나 50대는 부모의 나이가 많아서 증여의 효과가 적습니다. 자식에게 돈이나 아파트를 증여한 후 10년 이내에 사망하면 그 증여한 아파트나 현금은 다시 상속재산에 포함되어 상속세를 냅니다.(사실상 증여가 취소됩니다) 일반적으로는 증여를 미리 하게 되면 상속재산이 줄어들어 상속세가 절세되는 효과가 있지만 이 경우에는 아무 효과가 없다보니 부모의 나이가 많을수록 증여를 주저하는 게 당연합니다. 데일리 브리프 경제 평론가 1. 이제 은행에선 위험한 상품 못 판다 원금 손실 가능성이 20%가 넘는 금융상품은 은행에서 판매하지 못하도록 새로운 규제가 생길 것 같습니다. 유럽 국채 금리와 연동하는 파생상품 DLS가 은행에서 위험이 제대로 설명되지 않은 채로 판매되어 피해자가 많았던 사건의 재발을 막기 위해서입니다. 설명을 제대로 안 한 은행의 잘못이냐 억대의 돈을 투자하면서 기본적인 것도 확인하지 않은 고객의 잘못이냐는 논란은 여전히 남아있지만 적어도 에서 파는 상품이 많이 위험한 고위험 고수익 상품이어서는 안 된다는 게 우리 사회의 컨센서스라는 판단 이 작용한 것 같습니다. 이런 파생형 상품이 원금 전액손실 가능성처럼 위험한 부분을 상품에 포함하고 있는 이유는 그런 부분이 포함되어야 어느 정도 수익률이 나오기 때문 입니다. 고위험 고수익 상품의 수요가 사라지지 않는 한 은행에서 팔지 않으면 증권사에서 팔게 될 텐데, 비슷한 일이 또 벌어지면 그때는 소비자들에게 은행이 아닌 증권사에서 가입한 상품이니 그 정도 각오는 했을 것 아니냐고 이번과 다른 접근을 할 수 있을까요? 2.의사들이 실손보험 청구 간소화를 반대하는 이유 실손보험에 가입한 소비자는 병원에서 진료를 받고 진료비를 내면 그걸 다시 보험회사에 청구해서 돌려받을 수 있습니다. 이 과정에서 “자동차보험처럼 병원이 직접 보험회사에 청구금액 정보를 보내면 더 간단하지 않느냐”는 소비자들의 요구가 계속 있었습니다. 의사들(병원들)은 이런 변화에 반대의견을 내놓고 있습니다. 이유는 두 가지가 있는데요. 1. 어쨌든 추가 비용이 드는 일인데 별도의 보상이 필요하다 2. 지금은 보험회사가 소비자에게 직접 보험금을 지급하는 구조여서 의사가 무슨 진료를 하든 진료비를 얼마를 청구하든 아무 문제가 없는데 앞으로는 보험회사가 의사에게 직접 보험금을 주는 구조가 되면 보험회사가 어떤 이유를 들어서든 진료행위의 과잉 여부에 대한 시비를 걸고 지급액을 깎으려고 할 것 이며 그렇지 않을 것이라는 보장이 없다는 것입니다. 2번은 큰 설득력이 없어보이긴 하지만 건강보험 적용대상인 의료행위에 대해 건강보험 심사평가원이 진료비를 병원에 지급하면서 일방적으로 삭감하는 경우가 많기 때문에 의사들은 치료비를 소비자가 아닌 제3자를 거쳐서 받게되는 구조에 대해 불신이 큽니다. 3.데일리 체크 1) 항공사들이 중단했던 일본행 노선을 하나둘씩 다시 열기 시작했습니다. 겨울에 일본을 찾는 한국인 관광객들이 늘어날 가능성, 겨울방학 시즌이 되면 한국을 찾는 일본인 관광객들의 숫자도 늘어날 것에 대비한 움직임으로 해석됩니다. 2) 2분기 300억원 가까이 적자를 냈던 이마트가 3분기에는 1162억원 흑자를 냈습니다. 작년 3분기보단 영업이익이 40% 줄었습니다만, 지난해 4분기 이후로는 가장 좋은 실적입니다.‘에브리데이 국민가격’ 등 상시 초저가 전략이 주효했습니다. 주요 대형마트가 고전하는 상황에서 근본적인 체질개선에 성공할지는 지켜봐야 할 대목입니다. 3) 현대자동차는 이번 3분기 좋은 실적을 냈습니다. 1년 동안 매출액은 10%, 영업이익은 31% 늘었는데요. 다만 중국시장에서의 성적은 좋지 않습니다. 지난 9월 베이징현대는 6만27대를 판매했는데요. 1년 동안 판매량이 4.7% 줄어 시장점유율 12위를 기록했습니다. 4) 미∙ 중 무역협상이 진전되면서 안전자산 선호 심리가 약해졌습니다. 올 들어 높은 수익률을 자랑했던 금펀드의 수익률도 자연히 떨어지고 있습니다. 국제 금값은 3개월래 최저치까지 떨어진 상태인데요.14 일 기준 설정액 10억원 이상 금펀드(12개)의 최근 한 달간 수익률도 -4.27%로, 43개 테마펀드 중 가장 저조했습니다. 최근 한 주간 수익률도 -3.99%로 가장 낮았습니다. 5) 95년 역사를 자랑하는 미국의 최대 유가공 기업 ‘딘푸드’가 파산보호 신청을 했습니다. 미국인들이 예전만큼 우유를 마시지 않기 때문인데요. 지난해 미국인 1인당 우유 소비량은 1985년에 비해 35%가량 줄었습니다. 대신 아몬드우유나 두유 같은 대체우유는 인기를 얻고 있습니다. 지난해 미국의 대체우유 시장 규모는18 억달러로 우유 시장에 비하면 아직 작지만 점점 커지고 있습니다. 귀리우유는 지난해 매출이 636% 증가하기도 했습니다.