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출처: 비영리단체 `황막사`(황사 막는 사람들)와 착한 사람들 원문보기 글쓴이: 황사 人-박준호
분양권시장의 달콤한 유혹
2013년부터 2016년까지 전국적으로 년 평균 38만~40만 가구를 분양했다.
정부의 부동산 규제 완화, 재건축·재개발 분양 물량 급증, 초저금리 지속, 부동산 담보대출 규제 완화 등으로 청약 열기는 뜨겁게 달아올랐고, 실수요자는 물론 투자수요도 크게 늘었다.
분양권 거래는 활성화됐고, 인기 아파트는 높은 프리미엄까지 붙었다.
하지만 모든 것에는 흑과 백, 좋은 일과 그렇지 못한 일 등 양면적인 부분이 있다.
뜨거웠던 분양권시장의 피해 사례와 유의사항을 알아보자.
첫째, 전매제한 기간의 거래는 삼가는 게 좋다.
투기과열지구에는 치솟는 프리미엄을 안정화시키기 위해 일정기간 동안 전매제한을 한다.
전매제한 기간 내 계약금과 소정의 프리미엄을 받고 분양권을 판매한다면 이는 불법 거래이기 때문에 벌금 등의 재산상의 피해가 발생할 수 있다. 또 명의를 바로 이전할 수 없으므로 계약금을 떼이는 등의 피해도 입을 수 있다.
만약 명의 이전 시점에서 부동산 가격이 하락했다면, 시세 하락에 대한 손해가 두려운 매수자는 현재 명의자인 매도자의 불이익은 고려하지 않은 채 잔금 처리를 하지 않으려고 연락이 두절되기도 하며, 반대로 프리미엄이 계약 시점보다 현저하게 오른 경우라면 매도자는 자신의 매매 차익이 낮아진 이유로 계약을 번복하기도 한다.
분양권 거래는 분양 계약서 및 매매 계약서 원본을 지참해 계약 체결일로부터 60일 이내에 해당 물건 소재지 시·군·구에 부동산거래신고를 한 후 신고필증을 받고, 해당 대출은행에 방문해 채무 인수 동의 신청(대출승계)을 마친 다음 사업 주체의 승인을 받아야 명의변경이 이루어진다.
이처럼 전매금지 기간에 거래를 하게 되면 거래신고와 명의변경을 일정 기간 미뤄야 하는 문제가 발생하므로 당장 거래에 나서기보다는 매물을 사전 검토하고 나중에 전매제한이 풀린 후 거래하는 것이 안전하다.
두 번째, 중도금과 대출금 이자 납입액을 확인하고 대출 승계를 받아야 한다.
중도금 대출 무이자가 아닐 경우, 중도금 납입액에 따라 분양권 가격이 결정되므로 매수자는 해당 은행에 이자 납입 유무 및 연체가 있는지 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 또 최근에는 추가 옵션(빌트인 가구 등) 계약이 많기 때문에 추가 옵션의 계약금 납입 여부도 확인해야 한다.
세 번째, 분양권을 전매하는 경우 다운계약서의 유혹을 받을 수 있으나 적발될 경우 오히려 재산상 큰 손해를 볼 수 있는 점을 유의해야 한다.
추후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법이다.
네 번째, 무허가나 떴다방처럼 안전이 보장되지 않는 곳보다는 해당지역에서 오랫동안 영업해온 중개사무소를 통해 분양권을 매매해야 한다.
무허가나 떴다방과 거래시 추후 문제가 발생해도 연락이 안 될 수 있고, 보증보험이나 공제에도 가입되지 않거나 만료된 중개사무소도 있으니 반드시 확인하고 거래해야 한다.
다섯째, 분양권은 주택이 아니므로 비과세 혜택이 없으며 매매 차익에 대하여 양도소득세를 내야 한다.
계약일로부터 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상~2년 미만 보유시 40%, 2년 이상 보유시 6~38%의 누진세율을 적용한다.
이와 함께 건설사를 통해 은행 및 기타 압류, 가처분 등의 권리제한 사항이 있는지 알아봐야 하며, 학교·직장·편의시설 등과의 거리 및 교통망·상권분석 등 꼼꼼하게 비교 분석하여 프리미엄이 적당한지 등을 살피는 게 좋다.
분양권은 ‘부동산이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리’다. 기존 주택을 매입할 때보다 조금 더 세심한 주의를 기울여 달콤한 유혹에 빠져 피해 보는 일이 없도록 주의해야 한다.
미소공인중개사무소 대표 김선주
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깐깐해진 대출, 내 집 마련 어떻게?
집값 전망이 심상치 않다.
대통령 선거를 앞두고 많은 경제 전문가들이 앞다퉈 부동산 경기가 어려운 국면에 접어들었다고 전망하고 있다.
물론 대통령 후보들의 정책을 보면, 부동산 경기를 활성화시키려는 방안들을 내놓기도 하지만 현재 국내 경기는 심각한 수준이다.
국토교통부는 다음달부터 5월까지 석 달간 전국에서 아파트 6만6442가구가 입주한다고 20일 밝혔다.
작년 같은 기간(5만5000가구)보다 20.6% 늘어났다. 서울(7204가구)을 포함한 수도권이 1만7638가구이고, 지방이 4만8804가구다.
부동산업계와 건설업계에 따르면 분양권 전매 과정에서 중도금 대출 승계를 거부당하는 경우가 증가하고 있다.
보통 중도금 대출이 어려워지면 이미 중도금 대출이 집행돼 승계를 받을 수 있는 분양권 매매가 활발해진다.
그러나 집단 대출 규제로 중도금 대출이 어려워진 가운데 승계 심사까지 까다로워지자 대출을 받기 힘든 집주인들이 잔금 마련을 위해 전세 물량을 쏟아내면서 전셋값과 매매 값은 하락하게 된다.
정부는 기존 주택의 담보대출도 원금과 이자를 동시에 상환하는 원리금균등상환방식으로 3월가량부터 적용할 예정이라고 발표했다.
1월 주택매매 5만9000건, 석달 연속 매매거래량 감소세, 지난해 같은 달에 비해서도 6.1% 줄었다.
이는 ‘11·3 부동산 대책’의 영향으로 부동산 투자 심리가 위축됐고 대출규제와 국정 공백 사태에 따른 대내외 경제 불확실성, 소비심리 위축 등에 따른 관망세가 강해졌기 때문으로 분석된다.
또한, 아파트 중도금 등 집단대출 금리가 빠르게 오르고 있고 올해부터는 분양주택 잔금대출에 대해서도 일반 주택담보대출처럼 ‘여신심사 가이드라인’이 적용돼 소득심사를 깐깐하게 하고 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚도록 하고 있다.
담보대출규제와 담보대출이 원금과 이자를 동시에 갚아가는 방법은 부동산 시장에 미치는 영향이 아주 크다.
왜냐하면 모든 사람들이 현금을 가지고 집장만을 하기란 쉽지 않기 때문이다. 또한 직장인들의 임금은 오르지 않는 상태에서 집값 대출의 원금과 이자를 함께 갚아가야 하는 금융 부담감에 현실적으로 집 장만하기 쉽지 않다.
또한, 신규분양 아파트 경우 중도금대출이 무이자 조건일 경우에만 입주가 쉬워지기 때문에 건설업계에 입주를 촉진하기 위한 계획에 비상이 걸렸다.
광주도 작년 하반기부터 주택담보대출 규제가 시작되면서 광산구에 많은 주택을 보유하고 있는 임대사업자들이 아파트 매매물량을 대거 쏟아내면서 광산구 아파트 매매거래량이 줄고 가격은 떨어지고 있으며 광주지역 전반적으로 아파트 매매가격에 영향을 미치고 있다.
3월 중순부터 기존 주택, 신규 주택 담보대출을 받을 때 원금과 이자상환이 동시에 이루어지며 신규 주택은 2건 이상 담보대출 규제가 강화되고 대출심사도 까다로워진다.
광주의 경매시장도 기존보다 주택가격이 낮은 가격으로 낙찰이 이루어지며 실수요자 중심으로 조금씩 바꿔지는 현상이다.
집값의 영향을 미치는 요인은 여러 가지가 있다.
그중 가구수 공급물량과 수요자 공급수, 담보대출비율, 부동산 정책, 학군, 학원, 교통, 편의시설, 주거환경 등에 따라 집값이 달라진다.
앞으로 집 장만을 계획하고 있다면 자본과 대출금액을 산정하고 금리인상과 대출이자를 생각하며 본인의 소득 수준에서 적정한 금액인지 신중히 생각하고 검토해야 할 것이다.
무궁화공인중개사무소 대표 박미란
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다가구주택(원룸)건물 투자시 고려사항
저금리가 계속되면서, 이자 수익을 기대할 수 없자 수익성 부동산에 관심이 높아지고 있다.
특히 은퇴 후 퇴직금과 그동안 알뜰살뜰 모아놓은 목돈으로 원룸건물을 매수하려는 경우가 많다. 원룸건물에 투자시 고려해야 할 사항은 무엇이 있을까.
건전한 순수 상가건물 수익률은 약 5.5%다. 이에 비해 원룸은 7~8.5%의 수익률을 유지하고 있다. 또 임대수익이 연 2000만 원을 넘지 않으면 2018년까지 비과세 혜택까지 있어 세금 부분도 자유롭다.
설령 2018년 이후 과세 정책을 내놓는다면, 건물주들은 그 세금을 세입자에게 전가할 것이고, 이는 곧 주택 임대료 상승을 불러올 것이기 때문에 2018년 이후에도 비과세 정책 기조는 계속될 것이라 예상된다.
다가구주택(원룸)은 1층 필로티 전체주차장, 1층 일부 상가·일부 주차장, 2~3층 원룸·투룸·쓰리룸 4층 안집 형태로 건축되는 게 통상적이다
원룸건물을 매수하는 방법은 좋은 땅을 매수해 직접 신축하거나 기존 건축되어 있는 건물을 매수하는 방법 등 두가지가 있다.
첫째 직접 신축하는 경우, 건축업자들이 좋은 땅이지만 비싸서 못사는 땅을 노려보자. 건축업자들은 아무리 좋은 땅이래도, 신축 후 자기 마진율이 낮다면 신축을 포기한다. 이런 땅에 직접 신축한다면, 기존 건물을 매수했을 때 매수금액과 신축비용(토지매입비+공사비)보다 저렴한 비용을 들여 수익률 높고 위치 좋은 원룸건물을 소유할 수 있다.
이때 토지 매수 계약체결 전 가설계도면은 필수적이다. 인근 공인중개사 사무실을 방문하여 가설계도면을 의뢰해보고 도면이 잘 나오면 건축 후 보증금(월세), 수익률이 얼마나 될지 예상해보고 토지를 매수하는 게 좋다.
둘째 기존 건축된 원룸건물을 매수하는 경우 발품을 최대한 많이 팔아야 한다. 성공 투자는 건물의 지역, 위치가 매우 중요하다. 통상 중개업소에 전화상담과 위성지도 검색으로 최종적인 매수여부 판단을 해버리는데 전화상담은 정보취득에 한계가 있을 수밖에 없으니 꼭 방문하여 전문적 상담을 받아야 한다.
법률 해석에도 신경을 써야 한다. 2014~2015년 한시적으로 지구단위계획구역에서 4층을 신축할 경우 1층 필로티 면적의 1/2을 초과하지 않은 범위에서 주택 외 용도로 사용할 수 있게 했다.
이 규정에 따라 1층의 1/2 범위 내에서 상가 용도로 신축하였고, 그 덕에 원룸건물의 수익률을 높일 수 있었다.
하지만 이후 건축법을 너무 확대 해석했다는 이유로, 건물에 대해 준공검사를 해주지 않았고 행정관서를 상대로 소송까지 갔으나 결국 패소한 경우가 있었다.
또한 2000년도에 건축한 원룸건물의 경우 수익 극대화를 위해 쓰리룸 형태로 준공검사를 받은 후 방을 막는 방법으로 일명 방 늘리기를 한 건물이 있다. 원룸건물 매수 시 꼭 건축물 대장과 현 건물상태(방 개수, 옥상창고, 옥상 주인세대 불법건축, 주차장을 상가로 불법사용)를 꼼꼼히 비교하고 면밀히 체크해야 한다.
가장 중요한 것은 공신력 있는 공인중개사무소를 선택하는 것이다.
일부 중개업소의 경우 무자격자, 무자격 중개보조원 고용하면서 월세 뻥튀기, 불법건축물 숨기기 등 매수인의 부동산거래 무경험을 악용해 계약만 체결하면 된다는 생각으로 중개행위를 하는 경우도 있다.
꼭 행정관청에서 허가된 공인중개사인지(명함을 통해 공인중개사 확인)를 확인 하고 투자상담을 해야 계약 이후 소송 등 제반 문제가 발생하지 않는다.
천리안공인중개사무소 대표 모종식
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무주택자는 언제 집을 사야 할까?
무주택자의 내 집 마련은 자신의 자금여력이 있을 때 언제든지 구입하라고 권하고 싶다.
최근 전세가격이 상승하여 광주지역의 경우에는 주택 매매가격에 육박하고 있으며, 주택난이 심해지면서 무책임한 ‘부동산 폭락론’이 나오기도 한다.
특히 전세를 살고 있는 무주택자들은 주택가격이 떨어질 것이라고 예상하며 주택구입을 미루고 있는 경향이 있다. 그러나 전세를 사는 기간 동안 시간이 지나도 주택가격이 떨어지지 않거나, 오히려 주택가격이 올라가 버리면 내 집 마련하기가 더욱 어려워지기 때문에 자신의 능력과 규모(평수)에 맞는 주택을 구입하는 것이 바람직하다고 본다.
우리나라 전세제도는 전 세계적으로 유일무이한, 무주택자를 위한 임대주택제도이다. 하지만 우리나라도 선진국 경제에 진입하면서 전세제도도 점점 사라져갈 것이다.
전세제도가 없어지면 무주택자들은 월세로 살아야 한다
대부분의 선진국에서는 소득의 50%에 육박하는 월세부담을 하고 있다.
부동산 버블로 인하여 부동산가격이 하락하고 있는 일본의 경우에 최근 몇 년 동안 월세가격이 지속적으로 상승하는 이상한 현상이 발생하고 있다.
무주택자나 젊은 청년층은 자기 소득으로 집을 살수 없다는 점에서 사회적 비관론도 나타난다.
2014년 한국은행 통계를 살펴보면, 자가주택 비율이 56.2%, 전세가 19.6%, 월세가 23.9%로 나타나고 있다. 전세가구는 주택이 없는 가구라기보다는 자발적 무주택자에 가깝다.
주택소유비율을 보면, 한국이 56%, 일본 62%, 미국 64%, 유럽 66%, 중국 90%라고 한다. 우리나라도 자기주택 거주비율과 전세주택 거주비율을 합치면 75.8%가 된다.
부동산의 가격형성은 경제성장률, 통화량(M2), 정부정책의 3가지 핵심요소에 의하여 결정된다. 정부정책은 경기가 침체되면 부양정책을 쓰고 경기가 과열되면 규제정책을 쓰는 것은 당연한 것이다.
따라서 부동산 가격은 경제성장률과 물가상승률 그리고 통화량에 따라, 시차의 차이는 있지만 지속적으로 상승하는 것이 일반적인 현상이다.
부동산을 필수부동산과 선택부동산으로 분류할 때, 의(衣), 식(食), 주(住), 생활의 3요소 중의 하나인 주택은 필수부동산으로서 정부의 부동산정책 중 가장 민감하게 수립하는 정책이다.
많은 비전문가나 경제상식이 약한 일반인들은 앞으로 아파트 가격이 계속해서 하락할 것으로 예상한다. 가격이 쌀 때 사서 가격이 올라 비쌀 때 파는 것이 부동산 투자의 일반원리이다. 5년 전 아파트 가격과 현재의 아파트 가격을 비교해 보면 쉽게 알 수 있다. 그러면 5년 후에의 아파트가격은 어떠하겠는가? 그 대답은 자명하다.
2015년 광주지역의 아파트가격이 너무 많이 올라서, 2016년에는 아파트가격이 조정을 받는 해라고 말할 수 있다. 2017년까지도 조정기간이 연장될 수 있다고 본다. 그러나 5년 후에도 계속 하락할 것인가?
집값은 균형적인 안정성장을 지속할 때, 국민경제 전체가 골고루 자산효과의 이익을 누릴 수 있는 경제의 선순환 구조가 되는 것이다.
무주택자들은 이렇게 아파트 가격이 조정을 받고 있는 기간에 내 집 마련을 할 수 있는 가장 좋은 기회라고 필자는 생각한다.
어느 날 갑자기 아파트 가격이 올라가기 시작하면 그 때는 자신의 소득으로 내 집 마련하기가 더욱 어려워지기 때문이다.
명신공인중개사무소 대표 추교선
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내 권리금 회수할 수 있을까?
상가를 임차하여 약국을 운영 중인 A씨는 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 B씨가 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금 계약을 체결했다.
그런데 건물주인 C씨는 B씨에게 기존보다 40% 인상된 월차임을 제시해 협의가 결렬되고 말았다. A씨는 C씨로부터 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있을까.
권리금을 내고 점포를 임차한 세입자에게 매장을 양도할 때 권리금을 회수할 수 있을지는 매우 중요한 문제다.
권리금은 활성화된 상권이라면 거의 존재해 왔으나 명문화된 규정 없이 판례로만 산발적으로 인정돼 온 무형의 재산권이다.
그러나 권리금을 못 받게된 임차인과 임대인 사이의 분쟁이 갈수록 늘어나 사회적인 문제가 되자 2015년 5월13일 상가임대차보호법개정으로 법적인 테두리 안으로 들어오게 됐다.
개정된 상가임대차보호법은 권리금을 시설에 대한 권리금, 입지(바닥) 권리금, 영업가치에 대한 재산권으로 나누어 정의하고 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 조항을 신설했다.
즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 등 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 해서는 안된다고 규정했다.
이에 따라 이전처럼 임대인이 권리금을 인정하지 못하겠다며 으름장을 놓는 일 등은 통하지 않게 되어 임차인의 권리가 더 강화됐다고 할 수 있다.
앞의 사례에 대해 대구지방법원은 지난해 9월 건물주인 C씨가 정당한 사유 없이 A씨의 권리금 회수 기회를 방해했으므로 손해배상 책임이 있다고 판결했다.
그러나 모든 경우에 임차인이 완벽하게 권리금 회수기회를 법적으로 보장받게 됐다고 하기는 어렵다.
권리금 조항의 구체적인 적용은 법원의 판단 영역에 있는 부분이 많고 규정 신설로 판례가 쌓이지 않은 분야이므로 개별 사례에서 임차인이 유리할지 임대인이 유리할지 여부는 아직 확실하지 않다.
전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 된 경우, 법무부 법무심의관실은 계약갱신요구권과 권리금 회수기호 보호조항은 별개이므로 임차인은 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다고 해석했다.
하지만 2016년 5월 서울지방법원은 최초 임대차 이후 5년이 지났으면 권리금 회수기회 보호조항이 적용되지 않는다고 판결한 바 있다.
따라서 권리금 관련 분쟁은 대법원 판례가 상당수 축적돼야 어느 정도 예측이 가능하다고 할 수 있다. 다만, 분쟁으로 가기 전에 임차인을 보호하고자 하는 상가임대차보호법 개정의 취지를 좇아 임대인과 임차인이 먼저 원만하게 합의를 시도하는 것이 바람직하다.
하늘땅공인중개사무소 대표 김선배