20.06.06 - 비경매 - 의정부신축아파트 48세대+상가2개호 (감정80억 . 투자7억 . 수익지급9억4500)

[부동산 대장]

물건주소 : 경기 의정부시 호국로1336번길 9-13
사건번호 : 비경매
이 유 : 채권채무 근저당
감정가 : 약 80억
계약일 : 20.06.06

투자금 : 7억
수익금 : 2억4500
지급금 : 9억4500
안전성 : 투자자명의 매매가등기 설정
투자기간 : 9개월

물건 내용 :
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에버리치 신축 아파트 48세대 + 상가 2개
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<투자 원금이 어떻게 안전한가...>
- 투자금 -
에버리치 48세대 = 6억
에버리치 상가 = 1억
총 7억투자
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수익 계산
1. 48세대 x 1000만원 (2순위 근저당권 설정) = 원금 4억8000만원 확보
2. 시가 3억원 상가 2개호 (1순위 근저당권 설정) = 원금 1억2000만원 확보
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물건 분석 내용
1. 현 전세 시세 세대당 1억5000~1억8000 (전용면적 15평 / 투룸)
평균 1억6000 x 48세대 = 76억8000
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2. 현재 세대별 임대료
평균 = 보증금 1000만 – 월65만원 (세대 전부 월세)
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3. 세대별 1순위 대출 우리은행(연3.7%)
1억2500만원(=원금 LTV70% 구간)
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4. 투자자명의로 세대별 1000만원의
200% 금액 설정(=원금 LTV75% 구간)
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<투자자들 6억 탈출의 근거는...>
48세대 합계 대략 계산
= 1000만원 x 48 = 4억8000
= 월65 x 48 = 월3120만원
48세대 매월 임대료 순이익 = 1270만원
(월세 3120만원 – 은행이자 1850만원 = 1270만원)
일반 P2P 투자회사에서 2순위로 근저당하고 6억 대환 대출시 임대료만으로 연24%이자(월1200만원) 충분히 납부 가능
​결론 : 아파트만으로 투자금 6억 탈출은 10개월 안에 가능
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<상가에서 투자금 1억 탈출의 근거는...>
시가 3억원 상가에 투자자 명의로 최고액 3억원의 1순위 근저당설정
3억짜리 상가 1순위 근저당권에서 1억탈출은 LTV 30%대밖에 안되므로 대환 대출로 순조롭게 탈출가능.
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<에버리치 아파트에 총 7억 투자는...>
7억원 근저당설정 채권 확보하고 소유권취득이 아닌 아파트 근저당권 형태로 “채권채무형태의 근저당”으로 투자형태로 진행합니다.

투자자 수익실현 증거