특별분양과 철거가옥 투자 한장으로 알아보기 [필독 수정 보안분]

[너울가지]

 

입주권 발생 과정

서울시 25개구 내에서 진행하는 공영사업 (도로 개설 및 확장, 공영주차장, 공원조성 등) 으로 인해 부득

이하게 철거되어야 하는 가옥이 있습니다.

이는 주로 인프라가 잘 갖추어져 있는 강남 쪽 보다는 강북 쪽을 중심으로 진행되는 사업이 대부분입니

다. 사업 범위 자체는 서울시 25개구 내에서 공영사업에 철거되는 대상 가옥입니다.

그런 시 사업이나 구 사업에 의해 집이 철거되면 기존에 거주하고 있던 사람들은 어떻게 보면 반 강제 수

용되게 됩니다. 이에 대해 과거 현금보상을 해 주었으나 이주대책에 대한 주민들에 반발이 점점 커지자

서울시에서는 공영사업에 의해 부득이 철거되는 대상 가옥주에게 서울시 산하 기관인 sh공사 (구 도시

개발공사) 시행하는 택지조성지구 아파트 입주 자격을 주고 있습니다. 

택지지구 아파트란?

쉽게 말해 택지지구 아파트란 서울시에서 그동안 묶여있던 그린벨트나 국공유지 등에 규제를 풀어 택지

를 조성해 서민들에 주거안정 도모와  공원등의 편의시설, 각종 연구 센터등 새로운 미니 신도시를 개발

하는 것을 말합니다.

택지 조성에 흔한 예를 들자면 크게는 분당, 일산, 평촌, 산본 등 1기 신도시가 이에 해당하며 작게는 서

울시내 개포, 목동, 상암, 고덕, 잠실등도 이에 해당됩니다.

앞으로 열릴 택지지구는 2기 신도시라 불리는 판교, 하남 풍산지구, 파주 교하지구, 김포 장기지구등과

서울 시 내에 있는 세곡, 우면, 상암2 ···· 등도 이에 해당 합니다.

그럼 왜 택지지구 아파트를 선호 하는가?

이런 택지지구의 장점은 최초 공사를 시작할 때부터 도로, 학교, 공원, 상가등 사업 섹터를 나누어 조성

하기 때문에 도시 미관이 깨끗하고 각종 인프라 시설이 잘 갖추어지게 되어 시세적인 측면이나 주거 만

족도 측면에서 월등이 인지도가 높습니다.

이로 인해 신흥부촌이 형성되기도 하며 우수한 학군이 형성됩니다.

택지지구의 장점이라고 하면 정말 무수히 많기 때문에 컬럼 ‘왜 택지지구 인가?'를 참고 하시기 바랍니

다.

이런 반 강제 수용으로 인해 보상 개념으로 발생되는 입주권에 대해서는 sh공사 측에서 조성원가에 공

급하기 때문에 분양대금 또한 저렴하다는 점을 들 수가 있습니다.

최근 sh측에서 분양하는 택지지구 아파트의 분양대금은 평당 700~800만원 정도로 형성되어 있어 서울

시내 일반 분양가에 비한다면 분양 가격적인 면에서 충분한 메리트를 느낄 수 있습니다.

(2006년 4월기준)

또 택지지구 아파트의 공통점은 일반아파트에 비해 낮은 용적율 적용으로 인해 대부분의 아파트를 15층

이하로 짓고 동과 동 간격이 멀어 동과 동 사이에 주민편의시설이나 휴식 공간 등이 일반 아파트에 비해

잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다.

물론 장점만 있을 수는 없겠죠?

특별분양으로 들어가는 서울시내 택지조성지구의 단점은 아파트 자체가 국민 임대 주택이라는 점입니

다. 전량 임대는 아니지만 대부분의 지구들이 약 50% 정도의 임대 비율을 차지하고 있어 일반 메이져 브

랜드라 불리는 아이파크, 래미안, 자이 등의 아파트 보다는 브랜드 인지도가 떨어진다는 점을 들 수가 있

습니다.

특별분양으로 들어가기 위한 자격 조건은?

주민등록상 서울거주, 만20세 이상, 철거가옥 이외에 무주택자

택지지구 아파트에 25평과 33평 발생기준

매입한 철거가옥의 유/무허가에 관계없이 12.1평 이상이면 33평을 12.1평 이하면 25평 입주권을 부여 합

니다.

유허가 건물은 일반적으로 알고 있는 아파트 빌라 다세대 주택 등 우리가 볼 수 있는 건물을 말하는데 공

부상 (건축물 대장상) 주거 면적이 12.1평 이상이면 33평 입주권이 12.1평 이하면 25평 입주권이 발생합

니다.

무허가 건물은 무허가 확인원 이라는 서류를 통해 확인을 할 수 있는데 82년 4월 8일 이전에 지어진 무허

가 건물에 대해서만 주택으로 간주해 입주권을 부여 하므로 주의 하여야 한다. 여기서 무허가는 공부상

에 등재가 안 되어 있으므로 실제 측량을 통해 입주권을 부여 하는데 기준 면적은 유허가 건물과 마찬가

지로 12.1평 이상이면 33평이 12.1평 이하면 25평 입주권이 발생합니다.

여기서 주의해야 할 점! 무허가 건물은 서울시에서 82.4.8일을 기점으로 항공촬영을 하였는데 82.4.8일

이후에 신축, 증축된 건물에 대해선 철거가 되어도 입주권이 나오지 않으니 무허가 건물일 경우 반드시

해당구청에서 무허가 확인원을 발급받아 확인해야 한다.

철거가옥 매입의 두가지 종류

철거가옥 매입에는 두가지 종류가 있다.

1. 입주 자격만 매입하는 경우

2. 입주 자격과 토지 및 건물 보상비에 대한 권리까지 모두 취득하는 경우

※둘 중 어느것을 선택하든 소유권은 투자자 앞으로 넘어가는 것을 전제로 한다.

우선 철거 시 에는 토지 변상금, 건물에 대한 변상금, 택지지구 입주권이 나오게 된다.

- 입주권만 매입하는 경우 -

말 그대로 토지 변상금과 건물에 대한 변상금을 제외한 입주 자격만 취득하는 것이다.

소유 주택에 대한 보상이 나오면 소유권을 가진 사람 앞으로 입주자격과 토지 변상금 건물 변상금이 나

오기 때문에 입주권 자격만 매입했을 경우에는 입주권을 제외한 변상금에 대해서는 반환하는 방식이다.

입주권만 매입하는 경우는 초기 비용은 상대적으로 적게 들지만 입주권 가격이 고정되어 있다.

- 전체를 매입하는 경우 -

이 경우 입주 자격과 철거시 나오는 변상금에 대해 모두 취득하는 방법이다.

단점이라고 하면 입주자격만 매입했을 때 보다 초기 비용이 많이 들지만 보상금 가격이 다운 될 수 있기

때문에 여유 자금이 있는 투자자에게 적합하다.

이해를 돕기 위해 간단한 예를 들어 보면

양천구 00동 공원조성 계획

총매가 1억3천만 

입주권가 1억1천만

건물 및 토지 보상 책정가 2천만

보상시점 2006년 하반기

현재 지형도면 작성 완료

위에 경우를 보면 건물 및 토지 보상 책정 이라는 것이 있는데 이것은 철거 시 보상으로 나오는 금액에

대해 회사에서 확정해 주는 금액으로 보통 최소 금액으로 책정하게 된다.

2천만원에 대해서는 보장해 주겠다는 내용이다. 다만 2천만원 보다 이상에 금액이 나왔을 경우 초기 비

용이 많이 들어간 투자자 본인의 몫으로 돌아간다는 내용이다.

흔히 업계에서는 ‘통 물건’ 이라 불리는데 통 물건의 장점은 보상금 부분에 유동이 있어 상대적으로 입주

권 자격을 싸게 매입할 수 있다는 장점이 있다.

도시계획 진행과정

도시계획 입안 – 도시계획 결정 – 지형도면 작성 – 측량 – 사업 시행을 위한 인가공람

– 사업 시행을 위한 인가고시 – 감정평가 - 보상 - 철거

입안 이라고 하면 사업 계획안을 세우는 단계라고 생각하면 된다. 입안 이후에는 입안 시 세워진 계획안

에 대해 도시계획 심의위원회를 통해 사업 형평성 유무를 심사하게 된다. 이후 도시계획 심의위원회에

서 사업 유/무에 대한 결정이 나면 이제 본격적으로 사업을 어떻게 할 것인지에 대한 지형도면 작성에

들어간다. 지형도면 작성 이후에는 좀 더 구체적으로 측량에 들어가게 되고 이후 마지막 사업을 알리기

위해 사업시행 인가 공람 이라는 단계를 거치는데 흔히 “인가 공람” 이라 한다.

이 단계 이전 까지가 합법적으로 철거 가옥 매입을 통해 택지지구 입주자격을 취득할 수 있는 시

기 입니다.

·

위에 모든 내용은 서울특별시 철거민 등 대한 국민주택특별공급 규칙 내용을 모두 풀어놓은 것이며 특별

분양에 대한 모든 법적 근거는 특별공급 규칙에 모두 나와 있습니다.

특별분양에서 첫 번째 중요한 점은 많은 관심이 쏠려있는 세곡 ,우면의 당첨이 아닌 입주권 발생에 우선

신경을 써야 할 것입니다.

내가 매입한 철거 예정 가옥이 도시계획시설 사업에 수용되어 언제쯤 철거되는지를 먼저 체크해 보고 입

주권이 가시화 되는 시점에 현 상황에 맞는 지구접수를 해야 할 것입니다.

분명 지구접수는 이상이 아닌 현실이기 때문에 입주권 발생 후에는 투자자의 운과 시장 상황에 맞는 정

확한 접수 전략, 지구변경의 때를 기다릴 줄 아는 사람만이 성공할 것이라 생각합니다.

또 철거가옥 매입 시 무조건 가격이 싸다고 선택 할 것이 아니라 투자 대상물에 질을 분명 따져봐야 할

것입니다.

그동안 업계에서 일하면서 “싼 물건은 분명 그 이유가 있다“는 현실을 보게되곤 합니다.

여기서 말하고 싶은 것은 비싼 가격에 가옥을 매입하라는 것이 아니라 가격보단 합리적인 가격에 가옥을 매입, 안전성에 비중을 두라고 점을 말씀 드리는 것입니다.

철거가옥 투자...

정확히 알고 진행한다면 분명 내집마련의 좋은 수단이자 재태크의 한 방법입니다.

하지만 도시 계획상 범위 내에 수용되지 않는 건물들과 아직 사업계획이 잡혀있지 않은 가옥, 또 특별분

양 공급 규칙에 의거 인정되지 않는 무허가 건물들, 기준 면적에 미달하는 가옥 등에 가옥매입은 각별히

주의해야 할 것입니다.

이를 피해갈수 있는 방법은 오로지 투자 전 충분한 사전지식 습득과 신뢰할 수 있는

회사를 만나는 길이라 생각합니다.

작성한 내용이 도움이 되시길 바랍니다.

(기타 내용은  및 운영자 컬럼과 특별분양 알고가기 )

을 참고 하시길 바랍니다.

-@너울가지

(주) 내재랩스

이종완 주임

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http://cafe.daum.net/house2u - 이종완의 철거가옥과 특별분양 -