환산보증금과 부가가치세

[변호사 김덕은]

1. 법규정

상가건물임대차보호법은 상가건물, 즉 사업자 등록의 대상이 되는 건물의 임대차 중에서 대통령령이 정하는 임대차보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용이 됩니다. 다만 법원 2013년과 2015년 두 차례의 개정을 통해 계약갱신요구권, 권리금 등 일정한 경우에는 모든 보증금액수와 관계없이 모든 임대차에 대하여 적용되도록 하였습니다.

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013.8.13., 2015.5.13.>

2. 환산보증금 계산방법

상가건물임대차보호법의 적용범위는 차임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월단위 차임액을 기준으로, 그 차임액의 1/100을 곱하여 환산한 금액으로 합니다.

예) 차임이 있는 경우는 「보증금 + 월차임x100」으로 환산한 금액이 적용여부의 기준이 되는 금액입니다. 예를 들어 보증금 5,000만원에 월차임이 100만원이면 환산보증금은 「보증금 5,000만원 + (100만원x100) = 1억 5,000만원」이 됩니다.

3. 환산보증금의 범위와 부가가치세

가. 환산보증금은 보증금과 월 단위 차임만을 대상으로 하므로 권리금, 관리비, 전기·수도요금 등은 환산보증금 계산시 포함이 되지 않는다는 것에 이견이 없습니다. 다만 부가가치세와 관련하여 부가가치세를 상가임대차계약서에 ‘부가가치세 별도’라는 기재가 없는 경우 환산보증금 산정에 포함하여야 한다는 견해도 있고 일선 세무서에서는 ‘부가세별도’라는 기재가 있더라도 부가세를 포함한 금액을 기준으로 환산보증금을 산정하고 있다고 주장하는 견해를 보았습니다.

나. 그러나 부가가치세는 임대사업자가 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부하는 것이고 ‘부가가치세 포함’이라고 기재하였거나 ‘부가가치세 별도’라는 기재여부와 관계없이 임대사업자는 부가가치세를 과세관청에 납부해야 하는 점, 결국 임대인인 부가가치세를 차임으로 지급받는 것이 아니라는 점에서 환산보증금 계산시 부가가치세는 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다.

변호사 김덕은

수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결【건물명도】

판결요지

임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 차임에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 부가세 별도라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 에 정한 차임에 포함시킬 이유는 없다.