실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사
찾은 물건의 현장답사 요령
모든 입찰 물건은 반드시 현장에 가서 직접 눈으로 봐야 한다.
처음에는 열심히 조사하다가 시간이 조금 지난 후에는 나태해지면서 자신의 능력을 과신하다가 엉뚱한 낙찰을 받는 경우가 발생한다
그것은 서류로 보는 물건과 실제 눈으로 보는 물건은 느낌도 다르고 과대평가가 될 수도 있기 때문이다. 경매에서 가장 안전한 수익은 저평가된 물건을 찾는 것인데 이러한 물건을 찾는 가장 확실한 방법은 실제로 부동산 현장에서 찾는 것이기 때문에 반드시 부동산 주변의 현장을 둘러보아야 한다.
이 때의 주의사항은 다음과 같은 것들이 있다.
1층이 빌라나 구분 상가인 경우
서류상으로는 1층이나 뒷면이 절개 면에 붙어있는 경우에는 절개 면에 붙어있는 면에서 곰팡이가 생기고 습도가 높아서 제값을 받기 어렵다. 다른 곳과 비교하여 가격을 낮게 평가해야 한다.
부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다.
부동산 중개업소마다 견해가 다르고 실력도 다르다. 근처에서 수십 년 동안 중개를 한 곳과 새로 생긴 곳 하고는 정보의 내용과 깊이에서 차이가 많다. 이때 물건을 조사할 때 가장 중요한 것은 절대 거짓말을 해서는 안 된다는 것이다.
부동산의 시세를 알아볼 욕심으로 사지도 않을 거면서 매수인을 가장한다거나 매도인처럼 한다면 부동산 전문가인 중개업자는 한 눈에 알아보고 인간적으로 경멸하며 가격을 성의 없이 알려줄 것이다. 경매하는 것이 나쁜 일이 아닌데도 불구하고 상대를 속이려 든다는 것은 옳은 일이 아니다.
경매에 투자하려고 한고 솔직하게 말하면서 대신 나중에 낙찰되면 잘 팔아 달라고 부탁하는 것이 현명한 일이다.
솔직하게 대하는 사람에게 누구나 솔직하게 대하는 법이다.
등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다.
(1) 미등기 건물
등기되지 않은 건물이 있을 경우 토지는 가치가 떨어지므로 현장에 미등기 건물이 존재하는지 반드시 확인해야 하며 제시외 건물이 있는 경우에는 낙찰시 불허가 될 수 있는 요인이 되기도 한다.
(2) 유치권 주장 안내문
유치권은 법원에 신고하지 않아도 성립되지만 현장에 반드시 경고문이 붙어 있다. 플래카드나 안내문이 있는 경우 생각지도 않은 법정 소송이 진행될 수 있으므로 현장조사 시 반드시 확인한다.
(3) 분묘기지권
분묘의 공시 방법은 봉분이므로 토지를 낙찰 받고자 한다면 현장을 확인할 때 분묘의 존재 여부를 반드시 확인해야 한다.
(4) 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다.
층수나 임의 개조한 부분이 있는지 확인한다. 불법 증·개축을 한 경우에는 낙찰후 본래의 건축허가대로 이행할 것을 명령 받을 수도 있다. 형사적 책임은 없으나 이행 강제명령을 이행하지 않아 받을 수 있는 벌금은 각오해야 한다.
(5) 예정 수리비 산정을 해야 한다.
아파트의 경우에는 내부만 수리비가 필요하지만 단독주택이나 상가주택 혹은 빌딩인 경우 수리비의 비중이 높다. 현장조사 시 대략적인 수리비를 산정하여 입찰가에 반영해야 한다.
(6) 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다.
임차인인지 소유자인지 확인해 보고 가급적 당사자를 만나서 대화하는 것이 유리하다. 물건에 대한 내력도 확인해 볼 수 있고 장차 어떻게 처리할 것인가 확인 할 수 있다. 낙찰 받은 이후에 명도에 도움이 된다.
(7) 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다.
기본적인 서류는 유료 사이트에 올려져 있지만 필요에 따라 입찰 부동산의 서류들을 발급받아 변동 사항을 확인한다.
법원의 입찰 요령
입찰할 물건을 찾고 서류상의 권리분석을 하여 현장조사까지 마치면 이제 본격적인 입찰에 들어가면 된다. 법원에 가기에 앞서 법원의 구조와 입찰표 작성요령을 알아야 사소한 실수를 하지 않는다. 경매와 관련된 법원 조직을 이해하면 낙찰 후 어디서 무슨 일을 해야 할지 몰라 헤매는 일을 줄일 수 있을 것이다.
법원의 구조
처음 법원에 가면 왠지 모르게 주눅이 들고 입찰하는 동안에도 마음이 편치 않다. 그러나 매일 법원의 입찰 법정에 나가서 입찰하고 법원 구내식당에서 식사도 하다보면 나중에는 친근감이 생겨서 활동하기가 편해진다.
입찰 법정에서 대개 배당도 하기 때문에 입찰 법정을 제일 많이 방문하게 되고 경매체, 경매 관련 민원실, 가처분이나 강제 집행 실시를 위한 집행관 사무실 등이 경매 과정에서 많이 방문하게 되는 곳이다.
법원의 조직 중 경매와 관련된 부서는 다음과 같다.
(1) 경매계
부동산에 대한 경매는 그 부동산 소재지의 지방 법원이 집행 법원으로 관할한다.
각 법원에서는 경매를 담당하는 부서가 집행과 또는 경매계이며 입찰 후부터 경매가 끝날 때까지 제반 업무를 총괄한다.
경매계는 법원 경매를 효율적으로 집행하기 위하여 경매 부동산 신청 건수 중에서 200 건 단위로 묶어서 1개의 계를 만들고 있으며, 부동산 경매 건수가 많다면 경매계가 많이 존재한다. 지역이 좁다면 몇 개의 계 밖에 없다.
토요일은 휴무이므로 경매가 없고 법원의 경매계가 20계가 넘으면 하루에 2개 이상의 경매계가 한 기일에 입찰을 진행하는 경우도 생긴다.
법원을 표시할 때는 100 법원 *계'라고 표시한다.
(2) 집행관
집행관이란 따로 집행관법에 의하여 법원에 소속된다.
집행관은 10년 이상 법원주사보 · 검찰주사보 또는 마약수사주사보 이상의 직에 있던 자 중에서 지방법원장이 임명한다.
집행관의 임기는 4년으로 하되, 연임할 수 없다. 집행관은 재판의 진행과 서류의 송달 기타 법령에 의한 사무를 본다.
집행관은 국가로부터 급여를 받지 않으나 실질적 의미에서 국가 공무원으로서 그 직무상 불법 행위로 타인에게 손해를 끼친 경우에는 국가가 배상 책임을 진다.
입찰 전 확인 사항
입찰 하루 전에 대법원 경매 정보 홈페이지에서 당해 경매 사건에 대하여 최종적으로 진행 여부를 확인해야 한다.
입찰기일 하루 전이라도 경매가 취하되거나 연기, 변경, 정지될 수도 있기 때문이다.
전 낙찰자가 재경매 3일 전까지 잔금을 낼 수도 있기 때문에 반드시 하루 전에 변동사항을 확인해야 하며 당일 아침이라도 진행 여부에 대하여 입찰법정에 게시된 사건목록 등을 반드시 확인해야 한다. 아침부터 바쁜 시간을 소비하여 입찰 법정에 갔으나 진행이 되지 않아 허탕을 치는 경우가 있으니 사전에 반드시 경매의 진행 여부를 확인하여야 한다.
입찰에 참여할 수 없는 사람
• 채무자겸 소유자
• 무능력자(미성년자)
• 재경매의 경우 종전 낙찰자
• 이해관계 집행법원 및 그 친족
• 경매부동산의 감정인 및 그 친족
• 이해관계 집행법원의 법관, 담당법원 직원
• 강제집행면탈 범죄자 및 경매를 교사하거나 방해한 자
• 공무집행방해 범죄자
입찰할 때 필요한 준비물
본인이 직접 입찰할 때
• 신분증(주민등록증 또는 운전면허증 또는 여권)
• 도장(없을 때는 무인도 가능)
• 입찰보증금(최저매각가격의 10%, 20%의 현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표
대리인이 입찰할 때(대리인 응찰 시)
• 대리인 신분증
• 대리인의 도장
• 본인의 인감이 날인된 위임장
• 본인의 위임용 인감증명
• 입찰보증금
법인의 대표자가 직접 입찰할 때
• 법인 대표자의 신분증
• 대표자의 도장
• 법인등기부등본 또는 초본 1통
법인에서 대표자 이외의 대리 입찰 시
• 대리인의 도장
• 대리인의 신분증
• 대표자의 위입장
• 법인 인감증명
• 법인 등기부등본
• 입찰보증금
공동 입찰인 경우
공동 입찰 신고서 : 공동입찰 신고용지는 입찰표와 같이 입찰 법정에 비치되어 있다. 공동입찰 신고서에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다.
• 각자의 신분증
• 각자의 도장
• 15 입찰 시 집행관이 고지하는 내용
• 입찰표의 기재사항
• 최고가 매수 신고인의 결정방법, 최고가 매수자로 선정되지 않은 입찰자의 보증금 반환 및 수령 방법, 무효로 인정되는 입찰행위
차순위 매수 신고 방법
특별 매각조건
• 입찰개시 및 마감시간 안내
• 대리 입찰 방법
• 공동 입찰 방법
• 기타 주의사항 고지
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출처 : 지도 | 네이버 지도
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