아파트 관리의 이해

1. 부동산관리법에 대한 이해 <UL> 1) 기본전제  </UL> <UL> ① 연구 범위  </UL> <UL> 부동산의 관리는 부동산 일련의 취득, 소유, 처분 등 모든 활동과 밀접한 연관이 있음</UL> <UL> 따라서 연구범위는 이중 소유과정(시설/운영관리)에서 필요한 사항만을 부동산관리로 그 의미를 제한함  </UL> <UL> 한편, 연구대상인 공동주택 및 대형 부동산을 규모 및 성격을 대상으로 구분 할 경우, 연구대상으로 모든 부분을 소화하기에는 연구시간적, 비용적으로 부족한 현실이므로, 공동주택은 건축법상에 규정하고 있는 공동주택을 대상으로 하며, 대규모 부동산은 빌딩과 상가를 그 대상으로 할 수 있으나, 내용의 충실을 기하기 위해 공동주택 또한 대규모 부동산에 해당 될 수 있으므로, 이에 준하여 공동주택을 중심으로 진행하였음    </UL> <UL> ② 연구 흐름도(Flow)  </UL> ※ 별첨: 일본 공동주택관리법              공동주택관리의 법적 한계점  관리관련 비용  관리방법/규약  업무 및 시설  등록기준  공동주택관리의 주요업무                      부동산관리에 대한 이해  부동산관리 관련법 체계  부동산관리 정의 및 방식   <UL> 2) 부동산관리의 정의 및 방식  </UL> <OL type=1> <LI>부동산 관리 및 관련용어의 정의 </LI></OL>  <UL> 부동산 관리란 그 고유의 목적에 맞게 최유효 이용이 될 수 있도록 그 취득, 유지, 보존, 개량 등 운용하는 행위를 말함  </UL> <UL> 이렇듯 부동산 고유의 不動性을 감안한 효율과 이용의 의미가 크게 내포하고 있음</UL> <UL> 기타 관련용어를 살펴보면 다음과 같음  </UL><A class=con_link target=_blank name=table01></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=516 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="13%" bgColor=#e0e0e0>구 분</TD> <TD width="86%" bgColor=#e0e0e0>내 용</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>주택</TD> <TD>세대의 세대원이 장기간 독립된 주민생활을 영위 할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 토지 포함) 또는 건축물의 일부를 말함</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>공동주택</TD> <TD>대지 및 건물의 벽, 복도, 층개 기타 정비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>관리주체</TD> <TD>공동주택을 관리하기 위하여 입주자에 의하여 구성된 자치관리기구, 주택관리업자 및 사업주체를 말함</TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>            아파트  다세대주택  연립주택  단독주택  공관  다가구주택  다중주택  단독주택  공동주택  기숙사  주택                <UL> * 건축법상의 분류 재편집</UL> <UL> * 금번 연구는 공동주택 중 아파트에 해당됨  </UL>   <UL> </UL> <UL> 주택건설촉진법에 따른 공동주택은 아파트와 다세대주택이 이에 해당됨  </UL><A class=con_link target=_blank name=table02></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=529 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="18%" bgColor=#e0e0e0>아파트</TD> <TD width="81%">주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD bgColor=#e0e0e0>다세대주택</TD> <TD>주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 제외)이 660M2 이하이고, 층 수가 4개층 이하인 주택</TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>  <UL> 한편, 공동주택관리령에서 정하는 주택관리업자등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위는 다소 차이가 있으며, 그 내용은 다음과 같음  </UL> <UL> <UL type=DISC> <LI>300세대 이상의 공동주택 <LI>세대수가 150세대이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 <LI>세대수가 150세대이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택으로 구분하고 있음 </LI></UL></UL>    <OL type=1 start=2> <LI>일반 부동산관리 방식 </LI></OL>  <UL> 부동산을 관리하는 방식은 여러 가지로 구분 할 수 있으나, 관리주체가 어디냐에 따라 크게 3가지 방식으로 구분될 수 있음  </UL> <UL> 각 관리방식의 장점 및 단점을 살펴보면 다음과 같음</UL> <UL> </UL><A class=con_link target=_blank name=table03></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=540 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="15%" bgColor=#e0e0e0>관리방식</TD> <TD width="42%" bgColor=#e0e0e0>장점</TD> <TD width="42%" bgColor=#e0e0e0>단점</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>부동산 자가관리</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>소유자 의사/지휘 통제력 발휘 <LI>관리요원을 직접 채용하므로 고장 등의 유사시에 신속하게 대처 <LI>기밀/보안관리 효율 <LI>부동산설비에 대한 애착 강함 <LI>소유자 직접관리로 관리비 절감 </LI></UL></TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>관리업무에 대한 타성에 젖어서 </LI></UL> 안일한 업무처리 가능 높음 <UL type=DISC> <LI>관리의 전문성 결여 <LI>인건비가 불합리하게 소요 될  가능성 있음 <LI>관리비 절약이 오히려 부동산의 노후화 현상을 촉진 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>부동산 위탁관리</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>소유자는 본업에 전념 가능 <LI>전문성으로 전문업자 활용 <LI>자사의 참모체제를 단순화 함 <LI>업무의 타성화 방지 <LI>관리업자의 수익과 관리비용을 안정적으로 관리 <LI>신 관리제도에 대한 적응이 용이 </LI></UL></TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>부동산내 기밀유지 및 보안의 불안정 <LI>관리회사 종업원에 대한 신뢰도 낮음 <LI>부동산설비에 대한 애호정신이 낮음 <LI>관리비 과대지출을 초래 할 수 있음 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>혼합관리</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>관리업무의 강한 지도력 + 위탁관리의 편의를 도모 함 <LI>필요부분만 위탁하므로 경제적 </LI></UL></TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>책임소재 불명확 <LI>전문업자를 충분히 활용하기 어려움 <LI>자가관리 종업원과 위탁관리 종업원 사이의 원만한 관계 유지 어려움 </LI></UL></TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>   <UL> ③ 공동주택관리방법  </UL><A class=con_link target=_blank name=table04></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=584 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="49%" bgColor=#c0c0c0>주민자치관리</TD> <TD width="50%" bgColor=#c0c0c0>위탁관리</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD> <UL type=DISC> <LI>주민들이 직접 관리하는 방식 <LI>자원봉사정신과 활동이 필수적 <LI>그러나 주민에 의해 선정된 입주자대표회의에 대한 불신과 동대표의 무관심 등으로 주민자치를 저해하는 요인이 발생됨 <LI>공동주택관리령에 의하면 아파트가 준공 분양되어 입주자 등의 과반수 이상이 입주하면 동대표로 구성된 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정 <LI>공동주택 관리에 관한 중요한 사항은 모두 입주자대표회의 의결에 따라 관리책임자 가 집행하도록 규정 </LI></UL></TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>입주자대표회의가 위탁할 관리회사를 제안하면 입주자 등이 과반수의 찬성으로 선정 <LI>이해가 첨예하게 대립되어 있는 주택관리회사와 야합, 갈등, 분쟁 등 발생가능 <LI>이러한 오해를 최소화하기 위한 방법으로 관리업체의 선정절차, 선정기준, 선정방법 등을 언론에 공개, 공고하는 형태로 문제점 보완 <LI>일반적으로 위탁업체는 2~3개를 선정, 이들 중 한 업체를 당첨자로 확정해 공정성을 보완 </LI></UL></TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>    <UL> </UL> <UL> 3) 부동산관리 관련법  </UL> <UL> ① 공동주택관리 관련법 및 법체계  </UL> <UL> 공동주택관리와 관련된 법규사항은 매우 광범위하며, 각 법규별로 밀접한 관련을 맺고 있음</UL> <UL> 부동산관리 관련 개발/시설/운영관리에 관련된 법을 살펴보면 다음과 같음  </UL> <A class=con_link target=_blank name=table05></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=514 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="20%" bgColor=#e0e0e0>구분</TD> <TD width="79%" bgColor=#e0e0e0>주요 관련 법규</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>개발관련</TD> <TD>주택건설촉진법, 주택건설기준등에 관한 규정, 도시계획법, 도시재개발법 등</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>시설관련</TD> <TD>건축법, 소방법, 주차장법, 시설의 안전관리에 대한 특별법, 건축물의구조기준등에 관한 법칙 등</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>운영관리</TD> <TD>공동주택관리령, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 오수분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법령, 승강기제조 및 관리에 관한 법률, 에너지이용합리화법, 수질환경보전법 등</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>기타 관리 관련법</TD> <TD>민법, 근로기준법, 국가를 상대자로 하는 계약에 관한 법률, 텔레비전공시청안테나시설등의 설치기준에 관한 규칙, 정보통신설비의 기술기준에 관한 법률 등</TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>  <UL> 상기 법규 중 공동주택관리와 가장 관련이 밀접한 법규는 공동주택관리령이 해당됨</UL> <UL> 유통/상업 부동산의 경우 유통단지개발촉진법이 추가로 연구 대상이 될 수 있음  </UL> <UL> 공동주택관리와 관련된 법 체계를 살펴보면 다음과 같음  </UL><A class=con_link target=_blank name=table06></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=575 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="18%" bgColor=#e0e0e0 height=10 rowSpan=2>주택건설촉진법</TD> <TD width="4%"> </TD> <TD width="77%" colSpan=13 rowSpan=2> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="4%" height=3> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="18%" height=10 rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%"> </TD> <TD width="18%" bgColor=#c0c0c0 rowSpan=2>공동주택관리령</TD> <TD width="4%"> </TD> <TD width="50%" bgColor=#c0c0c0 colSpan=10 rowSpan=2>집합건물의 소유 및 관리의 관한법률</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="4%" height=10> </TD> <TD width="4%"> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="18%" bgColor=#e0e0e0 height=10 rowSpan=2>공동주택관리</TD> <TD width="4%"> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="18%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="13%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD> <TD width="4%" rowSpan=2> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="4%" height=10> </TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>    <A class=con_link target=_blank name=table07></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=502 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="6%"> </TD> <TD width="6%"> </TD> <TD width="3%"> </TD> <TD width="10%"> </TD> <TD width="10%"> </TD> <TD width="2%"> </TD> <TD width="5%"> </TD> <TD width="5%"> </TD> <TD width="2%"> </TD> <TD width="5%"> </TD> <TD width="5%"> </TD> <TD width="2%"> </TD> <TD width="5%"> </TD> <TD width="5%"> </TD> <TD width="2%"> </TD> <TD width="8%"> </TD> <TD width="8%"> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD colSpan=2>건축법</TD> <TD> </TD> <TD colSpan=2>시설물안전관리 특별법</TD> <TD> </TD> <TD colSpan=2>소방법</TD> <TD> </TD> <TD colSpan=2>환경 보전법</TD> <TD> </TD> <TD colSpan=2>수도법</TD> <TD> </TD> <TD colSpan=2>전기/가스 사업체법</TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV> <UL> * 기타, 고압가스안전 관리법, </UL> <UL> 에너지이용합리화법, 국가기술자격법등  </UL> <UL> ② 법규의 변화 과정  </UL> <UL> 현재 공동주택관리 관련법 체계에서는 거주자와 관리주체 간의 기본적인 방향을 설정하는데 그치고 공적규율의 밖에 있는 여러 부분들은 관계주체들이 상호 협력하에 관행으로 처리 되고 있는 상황임</UL> <UL> 관련 법규의 변화를 살펴 보면 다음과 같음  </UL><A class=con_link target=_blank name=table08></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=575 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="18%" bgColor=#e0e0e0 height=26>법규 변화</TD> <TD width="81%" bgColor=#e0e0e0>주요 변경 사항</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>공영주택법 (63.11제정)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>정부로 부터 보조를 받아 지방자치단체나 대한주택공사가 건설하는 공영주택에 대한 건설 및 관리를 목적으로 제정 <LI>주택관리와 관련하여 공영주택 및 복리시설의 관리기준과 입주자의 관리의무를 규정하게 되었고 `69년 10월에 제정된 동 시행령에서는 공영주택 관리조합의 조직에 관하여 규정(72.12.30 폐지) </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>주택건설촉진법 (72.12제정)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>제3차 경제개발 5개년 계획의 일환으로 `72년 12월 공영주택법 대신 제정 <LI>공영주택법중 주택관련 규정이 거의 그대로 수용 되었으나 공동주택의 공급확대로 세부적인 내용에 대한 보완요구가 증대되면서 `77년 12월31일 법률 제3075호로 주택건설촉진법이 전문개정(주택관리인 제도가 신설, 관리규약의 제정이 의무화등 수정이 계속적으로 이루어짐 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>공동주택관리령 (79.11.21제정)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>공동주택관리의 체계적이고 효율적인 관리제도에 중점을 두는 공동주택관리 단계로 접어듬 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>공동주택 관리규칙 (79.12.12)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>사업주체의 의무관리기간 신설. 용도변경의 규정. 사업주체의 하자보수 의무화. 특별수선충당금의 적립 의무화. 자영회의 구성. 주택관리인제도의 신설등과 같은 획기적인 제도가 마련 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>주택건설촉진법 제38조 개정 (81.4.7)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>공동주택의 관리`에 관한 조항이 개정으로 입주자대표회의 구성의 법제화, 자치관리기구의 시장.군수 인가, 하자보수절차의 강화, 관리규약의 내용 및 개정절차의 구체화가 이루어짐 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>공동주택관리 규칙개정 (82.2.22)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>장기수선계획수립이 의무화 되었으며 입주자대표회의와 관리사무소의 업무를 명확히 구분하는 관리업무 인수인계 절차조항이 명시 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>건설부고시 제20호(84.1.31)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>공동주택의 장기수선에 관한 기준이 제정 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>표준공동주택 관리규약 (83.12)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>단지에서 관리규약 제정시 모범으로 삼을 수 있도록 표준공동주택관리규약을 제정하여 단지관리의 기틀 마련 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>주택건설촉진법 개정(86.8)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>공동주택의 관리책임자로 주택관리사 제도를 신설 <LI>주택관리사 등의 임용에 관한 특례. 주택관리인의 명칭을 주택관리업자로 변경, 주택관리업자의 등록취소.영업정지 및 처벌규정 등을 마련 <LI>공동주택관리에 관한 감찰을 규정 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>공동주택관리령 전면개정 (93,12,31)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>행위허가 절차의 간소화 및 기준완화 그리고 내력구조부의 중대한 하자로 구조안전에 위험이 있을 경우 시장등이 안전진단을 실시하는 것을 주 내용으로 함 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>공동주택관리령 전면개정 (94.8.3)</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>안전교육 및 안전점검 실시의 의무화와 공동주택관리규약의 내용강화 <LI>특별수선충당금의 예치 및 사용을 입주자대표회의에 일임 <LI>안전진단 실시규정 마련과 주택관리업자의 업무지역 제한 폐지 <LI>사업주체의 장기수선계획수립 의무화와 주택관리업 등록기준 마련 그리고 주택관리사 자격인정 등이 신설 내지 폐지되는 광범위한 개정실시 </LI></UL></TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>   <UL> </UL> 2. 공동주택관리의 주요업무  <OL type=1> <LI>공동주택 관리주체 등록기준 </LI></OL>  <UL> 입주자가 자치적으로 관리하는 경우를 제외하고는 주택관리업자로 하여금 관리함</UL> <UL> 주택관리업 등록절차를 살펴보면 다음과 같음        </UL> 도지사  주택관리업자    No  주택 관리업 등록증 발부  건설교통부령 기준 적합성 여부 검토  Yes      반려                      <A class=con_link target=_blank name=table09></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=579 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="33%" bgColor=#e0e0e0 colSpan=2>구 분</TD> <TD width="66%" bgColor=#e0e0e0>등 록 기 준</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="33%" colSpan=2>자본금</TD> <TD width="66%">2억원이상</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="8%" rowSpan=4>기술능력</TD> <TD width="24%">전기분야기술자</TD> <TD width="66%">전기기사(2급이상) 1인이상</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="24%">연료사용기기 취급관련기술자</TD> <TD width="66%">열관리기사(2급이상) 또는 보일러시공(취급)기능사(2급이상) 1인이상</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="24%">고압가스관련기술자</TD> <TD width="66%">가스기능사의 자격을 가진 자 1인이상</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="24%">위험물취급관련기술자</TD> <TD width="66%">위험물취급 기능사(2급이상) 1인이상</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="33%" colSpan=2>주택관리사 등</TD> <TD width="66%">주택관리사 또는 주택관리사보 1인이상</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="33%" colSpan=2>장비</TD> <TD width="66%">운반차량 1대이상</TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>          안전관리 기술자의 비중이 크며, 인력은 1인 이상으로 규정 되어 있음 인력규모는 공동주택의 규모와 관련 없이 정해진 사항 이므로, 대단위 아파트의 경우 기술자 부족에 따른 문제발생 소지가 큼  한편 장비에 대한 전문화된 장비의 세부분류가 설정 되어 있지 않으므로, 관리 질 차원에서도 적정 하지 못함                  <OL type=1 start=2> <LI>공동주택 관리업무 및 관리시설 </LI></OL>  <UL> 공동주택의 운영/관리/유지/보수/대체 및 개량업무 및 이를 행하기 위한 분담금 기타 경비의 청구/수납/지출/관리업무를 담당함  </UL> <UL> 관리업체가 담당하는 주요업무 및 관리시설은 다음과 같음  </UL><A class=con_link target=_blank name=table0A></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=568 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="14%" bgColor=#e0e0e0>구 분</TD> <TD width="85%" bgColor=#e0e0e0>내 용</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>주요업무</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>공용부분, 부대시설 및 복리시설의 유지/보수와 안전관리 <LI>단지안의 경비/청소/소독 및 쓰레기수거 <LI>관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행 <LI>특별수선충당금의 징수 및 적립 <LI>공동주택관리규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항집행 </LI></UL>기타 건설교통부령으로 정하는 사항(공동주택관리령)</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>업무관리</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>공동주체는 매월 관리비/사용료 및 특별수선충당금 등의 징수/사용/보관 및 예치등에 관한 장부를 작성(증빙서류 함께 보관 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>관리시설</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>주거시설 외에 다음의 사항을 관리함 <LI>부대시설(주차장, 관리사무소, 담장…) <LI>복리시설(어린이놀이터, 구매시설, 의료시설, 주민운동시설….) <LI>간선시설(도로, 상수도, 전기시설, 가스시설, 통신시설….) <LI>주택조합(동일 또는 인접 시군에 주거하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합) <LI>동일한 직장의 노동자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 및 대통령령이 정하는 노후, 불량한 주택을 제거하고 그 제거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여  소유자가 설립한 조합 </LI></UL></TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV> <UL> * 공동주택관리령 제3조 재편집  </UL> <UL> 상기 부분을 살펴 볼 경우 유지보수와 안전관리에 중점적인 관리를 위한 장치를 마련하고 있음</UL>   <UL> </UL> <UL> 3) 공동주택 관리방법 및 관리규약 사항  </UL> <UL> 입주자등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정 할 때는 먼저, 입주자대표회의의 제안에 의하여 입주자등의 과반수의 서면동의를 통해 결정함</UL> <UL> 한편, 이를 변경 하고자 할때는 입주자대표회의 또는 입주자등의 1/10이상의 제안을 통해 변경함  </UL> <UL> 공동주택의 관리에 있어 첫단추를 끼는 주요 관리규약 사항을 살펴보면 다음과 같음  </UL> <UL type=DISC> <LI>입주자등의 권리 및 의무 <LI>입주자대표회의의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임 <LI>관리비, 사용료 및 특별수선충당금의 세대별부담금액산정방법, 징수, 보관, 예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치 <LI>자치관리를 할 경우 자치관리기구의 구성, 운영 및 업무와 직원의 자격요건, 인사, 보수 및 책임 <LI>회계관리와 회계관계직원의 책임 및 의무 <LI>공동주택의 전유/공용부분의 구분과 그 관리책임 및 비용부담 <LI>관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치 <LI>공동주택관리령 제5조 제3항 각호의 행위에 대하여 관리주체가 동의를 하는 경우 그 동의기준 <LI>동별 대표자의 자격, 선임, 해임 및 임기 <LI>동별대표자에 대한 업무추진비의 지급여부 및 그 금액 <LI>각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차 <LI>회계감사 <LI>공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차 <LI>기타 공동주택의 관리에 필요한 사항으로서 건설교통부령이 정하는 사항 </LI></UL>  <UL> ※ 입주자대표회의에서 그 구성원의 과반수 찬성으로 결정되는 사항  </UL> <UL type=DISC> <LI>관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정 <LI>관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리 <LI>단지안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방설비 및 승강기등의 유지 및 운영기준 <LI>자치관리를 하는 경우 자치관리기구의 직원의 임면 <LI>공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수/대체 및 개량 <LI>입주자등의 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정 <LI>기타 관리규약으로 정하는 사항 </LI></UL>    <UL> </UL> <OL type=1 start=4> <LI>공동주택 관리관련 비용 및 산정방식 </LI></OL>  <UL> 관리관련 관리비용은 다음의 사항의 월별금액의 합계액으로 함</UL> <UL> 그 외의 비용은 관리비로 징수 할 수 없으며, 다만 오물수거비, 소독비, 난방비, 전기/수도/가스등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료를 징수권자를 대행하여 징수하는 경우는 제외함</UL> <UL> 주요 관리비 항목을 살펴보면 다음과 같음  </UL><A class=con_link target=_blank name=table0B></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=576 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="25%" bgColor=#e0e0e0 colSpan=2>구분</TD> <TD width="39%" bgColor=#e0e0e0>관리비 주요 내용</TD> <TD width="35%" bgColor=#e0e0e0>세대별 부담액 산정방법</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="10%" rowSpan=7>일반 관리비</TD> <TD width="14%"> </TD> <TD width="39%"> </TD> <TD width="35%"> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="14%">인건비</TD> <TD width="39%">급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료 고용보험료·국민연금·의료보험료·식대 등 복리후생비 </TD> <TD width="35%" rowSpan=6> <UL type=DISC> <LI>월간 실제 소요된 비용을 분양면적 기준으로 균등배분 하거나, 예산액을 분양면적에 따라 균등배분 후 사용실적 따라 정산 <LI>입주자 등이 선정한 주택관리업자 관리인(입주자대표회의 와 주택관리업자간 계약으로 정한 월간비용을 분양면적에 따라 균등배분) </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="14%">제사무비</TD> <TD width="39%">일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용</TD> <UL type=DISC> <LI> <UL></UL> <UL></UL> <UL></UL></LI> <UL></UL></UL></TR> <TR vAlign=top> <TD width="14%">제세공과금</TD> <TD width="39%">관리기구가 사용한 전기료, 전화료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="14%">피복비</TD> <TD width="39%"> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="14%">교육훈련비</TD> <TD width="39%"> </TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="14%">차량유지비</TD> <TD width="39%">연료비, 수리비 및 보험료등 차량에 직접소요되는 비용</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="25%" colSpan=2>청소비</TD> <TD width="39%">용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원 인건비, 피복비 및 청소용품비등 청소에 직접 소요되는 비용</TD> <TD width="35%">월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분 하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD width="25%" colSpan=2>오물수거비</TD> <TD width="39%">용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 오물수거인건비, 피복비 및 오물수거용품비등 오물수거에 직접 소요비용</TD> <TD width="35%">월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분 하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산</TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>    <A class=con_link target=_blank name=table0C></A> <DIV align=left> <UL> <UL> <TABLE cellSpacing=0 width=576 border=2> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD width="25%" bgColor=#e0e0e0>구분</TD> <TD width="39%" bgColor=#e0e0e0>관리비 주요 내용</TD> <TD width="35%" bgColor=#e0e0e0>세대별 부담액 산정방법</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>소독비</TD> <TD>용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비등 소독에 직접 소요된 비용</TD> <TD>월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분 하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산</TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>승강기유지비</TD> <TD>용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>전기료 : 상시 사용하는 세대별 부담 <LI>유지관리비 : 승강기 공유세대별 공평부담(공동시설) </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>난방비</TD> <TD>난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대, 동력전기료, 난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분 </LI></UL>(분양면적에 의한 산정이 심히 곤란한 경우에는 전용면적에 따라 균등배분)하거나 월예산을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산 <UL type=DISC> <LI>열사용량계측기가 설치 된 경우에는 월간사용량에 의한 비용을 세대별계측기에 의하여 배분 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>급탕비</TD> <TD>급탕용유류대, 동력전기료, 급탕용수비</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>예정원가에 의하여 입방미터당 급탕비 단가를 결정하고, 세대별 사용량계측기에 의하여 산정 </LI></UL></TD></TR> <TR vAlign=top> <TD>수선유지비</TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>보수요역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 자재 및 인건비 <LI>정화조청소비, 냉난방시설의 청소비, 소화기충약비, 옥상방수공사비, 외부도장비등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반검사비 </LI></UL></TD> <TD> <UL type=DISC> <LI>월간 실제 소요된 비용을 분양면적에 따라 균등배분하거나, 월예산액을 분양면적에 따라 균등배분하고 사용실적에 따라 정산 </LI></UL></TD></TR></TBODY></TABLE></UL></UL></DIV>    3. 공동주택 관리의 법적 한계점  <UL> 1) 공동주택 관리법의 다원적 성격 과 관리규약  </UL> <UL> 공동주택 뿐만 아니라 대형부동산은 국가제정법과 관리규약 그리고 관행.관습으로 이루어지고 있다고 볼 수 있음  </UL> <UL> 국가제정법으로는 여러 가지가 있지만 일반적으로 가장 중요하게 고려되는 법규사항은 공동주택관리령과 공동주택관리규칙이라 할 수 있음</UL> <UL> 그러나 실제적으로는 국가제정법을 기반으로 아파트단지내에서 입주민의 동의로 제정한 자치 입법이라 할 수 있는 관리규약을 중심으로 관리가 이루어짐     </UL> 주 관련법규      주택건설촉진법 <UL>  </UL> 간접 관련법규            공동주택관리령/규칙  집합건물의 소유 및 관리          공동주택  건축법        임대주택건설촉진법      <UL> 법령 중에서 실질적으로 공동주택의 관리방법 및 기타 사항에 관하여 직접적으로 관련되는 법은 그리 많지 않은 상황임 </UL> <UL>   </UL> <UL> 그러나 공동주택관리령과 공동주택관리규칙이 공동주택의 관리에 대해 규율하고 있지만 이들 법령에서 정하지 않은 사항에 대해서는 기타 관련법의 규율을 받는 다원형태를 띠고 있음</UL> <UL> 다원적 사항은 그만두더라도, 세부관리는 국가제정법에서 정하지 못하고 있으므로 관리규약에 의존할 수밖에 상황에서 기본적인 항목에 대한 규율내용이 정해져 있음</UL> <UL> </UL> <UL>  이처럼 공동주택의 관리는 상당부분 당해 공동주택의 자체적인 관리규약에 의존하도록 하고 있지만 공동주택 관리에 대한 전문적인지식이나 경험이 일천한 개별 공동주택이 적절한 관리규약을 마련한다는 것은 대단이 어려운 작업이 될 수 있음</UL>   <UL> </UL> <OL type=1 start=2> <LI>관리규약의 규범력의 한계 </LI></OL>    법적 구속력(Yes)      공동주택관리령/규칙      법적구속력(No)  관리규약/관습&관행                  한계  원인  <UL type=DISC> <LI>관리규약의 주체(사업주체) <LI>관리규약 제정절차의 난이 <LI>입주자대표회의 구성원의 소극적 자세 <LI>집행책임자인 관리소장의 소극적 태도 </LI></UL>            <UL> 관리규약은 현실적으로 규범력을 거의 가지고 있지 못하다고 할 수가 있는데 그 이유는 관리규약을 최초로 제정하는 주체가 주민이 아니라 사업주체라는 점</UL> <UL> 그리고  개정의 현실적인 필요성이 분명히 있음에도 개정절차의 어려움 점등이 될 수 있음  </UL> <UL> 그러나 입주자대표회의의 구성원이 관리규약 개정 및 이행등에 실질적인 주도권을 가지고 있음에도 명시적으로 나타나는 일등에 책임문제등으로 소극적인 자세로 임하는 점도 문제점임</UL> <UL>   </UL> <UL> 이와함께 관리규약의 내용을 집행하는 사람은 관리소장등 관리주체임에도 입주자대표회의에 규약개정등을 건의할 수 있을 뿐, 관리규약 개정절차에 아무런 법적권한을 가지고 있지 못한점과 이러한 문제점 제기에 현실적으로 관리소장등의 적극적인 자세등이 부족한 점도 끊임없이 변동하고 있는 아파트사정들을 감안할 때 개선되어야 할 것으로 사료됨</UL>   <UL> </UL> <UL> 3) 법적 한계점 극복방안  </UL> <UL> 공동주택관리의 문제점을 해결해 보기 위해 현실적으로 논의.제시되고 있는 방안은 일반적으로 두가지로 압축될 수 있음</UL> <UL> 짧은 기간과 공동주택관리에 대한 전반적인 사항을 이해하지 못하는 상황이므로, 각종 연구내용을 참조하여 정리하였음 </UL> <UL>   </UL> <UL> 첫째는 법개정을 통해, 주택의 제반 문제점을 신속/공정/경제적으로 해결할 수 있도록 전문성을 가진 전국적 규모의 강력한 외부의 독립기관을 설립</UL> <UL> 이 기관으로 하여금 획일적이고 일관된 기준을 정하여 아파트관리를 규율하자는 방안</UL> <UL> </UL> <UL> 이 방안의 주요 논의점은 공동주택관리령을 강화하여 관리법으로 격상시킴과 동시에 좀더 상세하게 관리부분을 규정하여 국가제정법으로 공동주택의 관리에 대한 규율을 한다든가, 국가 또는 지방자치단체에 공동주택관리공사 등을 만들어 획일적인 관리 할 수 있도록 함</UL> <UL>   </UL> <UL> 현재의 대다수 아파트단지 관리실태를 요약해 볼때, 주민자치를 기본원칙으로 하고 있으면서도 주민자치가 제대로 될 수 있는 제도적 여건의 설정은 아주 미약한 수준이면서도 편의적으로 주민자치의 최소한도를 규정하고 있는 국가제정법이 실질적인 규율을 담당하고 있는 기형적인 체제임  </UL> <UL> 다만 외부기관에 의한 아파트관리의 규율이 국가기구의 비대화로 이어질 수 있고, 추가비용부담의 문제, 관료화의 문제등 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과가 두드러질 수 있으므로 이에 대처 할 수 있는 방안도 함께 고려 되어야 할 것임</UL> <UL>  </UL> <UL> 현재의 아파트관리는 기본적으로 주민에 의한 자치적관리를 기본으로 하고 있다. 따라서 원칙적으로 주민자치를 상정하고 있는 현재의 법제도는 상당히 바람직한 방향이라 할 수 있으나 여기서 나타나는 제반 문제점을 어떻게 극복하느냐가 관건이라고 할 수 있음  </UL> <UL> 둘째 공동주택관리를 위한 기본법률안이 될 수 있는 공동주택관리에 관한 법률의 제정의 필요성</UL> <UL> 일종의 기본적인 방향감각의 상실이라 할 수 있는 이러한 모순점을 해결하기 위해서는 시급히 "공동주택관리에 관한 법률"의 제정을 서둘러야 할 것임</UL> <UL> 공동주택관리법의 제정은 공동주택의 관리가 주택의 건설이나 집합건물의 소유와는 별개의 개념이라는 사실을 분명히 할 수 있는 게기를 만들어야 할 것임  </UL> <UL> 공동주택의 관리개념을 소유권에서 분리시킨 관리 그 자체로서 이해하는, 공동주택의 거주자가 좀더 나은 공동주택생활을 위해서 기울이는 일체의 노력 등을 관리개념으로 파악하는 관리기준을 설정할 필요가 있음  </UL> <UL> 공동주택관리에 대한 법에 대해 전술 한 것과 같이 공동주택관리에 관한 법체계는 매우 복잡하고 다양적 성격을 가지고 있음  </UL> <UL> 법률로는 주택건설촉진법이나 집합건물의소유 및 관리에관한법률등이 있음은 주지하고 있으나 아파트관리에 주로 적용되는것은 공동주택관리령과 공동주택관리규칙이다. </UL> <UL> 공동주택관리령의 모법은 형식적으로는 주택건설촉진법으로 되어 있지만 실질적으로 주택건설촉진법은 공동주택관리령의 모법이라 할 만한 내용을 포용하고 있지 못하고 있음  </UL> <UL> 즉 공동주택관리령은 사실상 모법이 없는 시행령임</UL> <UL> </UL> <UL> 이와같은 이유를 생각해 볼 때 공동주택관리령은 그 형식은 명령임에도 불구하고 내용은 법률적 입법사항과 명령적 입법사항이 혼재되어 있음</UL> <UL> </UL> <UL> 이러한 모순을 해결하기 위해서도 시급히 공동주택관리에관한법률이 단일법률안으로 입법. 제정되어야 함</UL> <UL>   </UL> <UL> 새로운 단일법률은 현재의 공동주택관리령에서 법률로 규정해야 할 기본적인 사항에 대해서 규정하고 나머지 세부적인 사항은 현재의 공동주택관리령에서 규정하고 있는 체계와 표준관리규약에서 제시되고 있는 기준등을 보완.유지함으로서 주민자율에 맡기는 방임에서 탈피 불특정다수인 입주민의 이해갈등을 법으로서 조정, 해결할 수가 있는 기준제시가 되어야 할 것임  </UL>   <UL> </UL> ※ 별첨  1. 일본의 공동주택관련법 <UL> 1) 관련법 형태  </UL> <UL> ① 법 체제와 주요 관리내용  </UL> <UL> 일본은 우리나라와 공동주택관리 형태가 매우 유사함</UL> <UL> 일본은 우리나라 공동주택관리령에 해당하는 아파트관리법령을 맨션관리법 또는 맨션의 헌법이라고 통칭하는 건물의 구분 소유자등에 관한 법률이 민법으로서 아파트관리용어인 맨션관리에 관한 전반내용을 다루고 있으며 약칭 "<A class=con_link href="http://www.apartnetwork.com/ilbonb2.htm" target=_blank>구분소유법" </A>이라고 부르고 있음</UL> <UL> 동 법은 `84.1.1일부터 개정법이 시행되고 있으며 전문 3장.70조의 조문과 부칙18조문으로 구성되어 우리나라의 "집합건물의 소유및관리에 관한 법률" 및 "공동주택관리령"과 유사하며 다음과 같은 내용이 규정되어 있음</UL> <UL>   </UL> <UL type=DISC> <LI>맨션(아파트)의 관리는 누가,어떻게 하는가. <LI>맨션(아파트)관리를위한 제경비의 부담은 어떻게 하나. <LI>관리비체납자에 대해서는 어떤조치를 취하나. <LI>전유부분과 공용부분이라는것은 어떤 것인가. <LI>공용부분의 변경,관리는 어떻게 하는가. <LI>공용부분에서 손해보험계약에 근거한 보험금액의 청구 및 수령은 누가 하는가. <LI>맨션(아파트)의 공사 또는 보존상 하자에 의하여 타인에게 손해를 발생시켰을 때 누가 배상책임을 부담하는가.      <LI>관리자란 어떤 의미인가. <LI>관리규약으로 어떤사항을 정할 수 있으며, 동 규약은 누구에 대하여 효력을 발생 하는가. <LI>관리규약의 제정,변경 또는 폐지는 어떻게 하는가. <LI>집회(입주자대표회의 개최)는 누가,언제 소집하며 결의는 어떻게 하는가. <LI>임차인(세입자)은 집회에 관하여 어떠한 위치이고  관리조합 <LI>(입주자대표회)이 법인으로 되기 위한 요건과 수속은 어떻게 하는가. <LI>공동의 이익에 반하는 행위를 하는 구분소유자(입주자) 또는 임차인에 대하여 어떤 조치를 취 할 수 있는가. <LI>단지에 관한 제규정은 어떤 경우에 적용되며 단지의 관리조합과 각동 관리조합과의 관계는 어떻게 되는가. </LI></UL> <UL>   ② 관리조합   </UL> <UL> 우리나라에서`입주자대표회의`라는 법정일반용어가 일본에서는 `관리조합` 이라는 조직이 사단법인화되어 맨션관리주체로서 운용되고 있음  </UL> <UL> 구분소유법 제3조 규정에  "구분소유자전원으로 건물,그 대지 및 그 부속시설의 관리를 하기 위한 단체를 구성하고, 구분소유법이 정하는바에 따라 집회를 개최하고,규약을 정하며, 관리자를 둘수가 있다" 라고 명시되어 구분 소유자전원의 단체가입이 강제화 시키고 있음</UL> <UL> 즉 관리조합이 법적 대표성을 가지고 실 관리주체의 역할을 수행하고 있음  </UL> <UL> 또한, 우리나라와는 달리 맨션관리의 실 업무수행이 관리조합에 위임되어 모든 권한과 책임을 행사하며 일반관리업무는 `관리업무주임`또는`구분소유관리사`가 관리조합을 보좌하는 형태를 취하고 있고, 위탁관리회사는 관리조합과 업무계약을 체결한 후에는 계약상 수탁받은 일상관리 범위 이외의 업무 결정권한은 일체 없음  </UL> <UL> 2) 일본의 공동주택 관리규약</UL> <UL>            </UL> <UL> 일본의 중고층공동주택표준관리규약(맨션관리규약)은, `97. 2.25일, 건설성에서 일반적으로 표준관리규약 이라고 일컫는 [중고층공동주택표준관리규약]이 개정되어 (사)부동산협회. (사)고층주택관리업협회등의 업계 및 단체 (재)맨션관리센터. 전국맨션관리조합연합회등 관계재단. 주택금융공고등의 관계기관에서 이를 준용함</UL> <UL> </UL> <UL> 일본의 표준관리규약은 민간분양의 맨션관리조합에 분양업자등이 제공한 최초규약의 표준적규정으로서 건설성이 행정지도의 일환으로 발표</UL> <UL> 일본의 표준관리규약 개정은 `82년에 개정된 바 있으나 15년만에 97년에 개정되었으며, </UL> <UL> 주요개정사유는 공동주택의 증가로 우리나라와 같이 단지관리를 둘러싸고 주민간에 다양한 트러블이 발생함에 따라 구분소유자(입주자)전원이 일체가 되고 공동재산을 관리하는데 있어 원만한 공동생활관계를 구축해 나가는 것이 중요하다고 판단되었기 때문임</UL>   <UL> </UL> <UL> 주요사항은 다음과 같음</UL> <UL> </UL> <UL> ① 맨션의 적정한 유지관리를 촉진해 나가기 위해 개정.   </UL> <UL> 맨션의 주거수준을 유지하고 양호하게 유지관리해 나가기 위해서는 계획적인 대규모적수선(외벽보수.옥상방수보수.급,배수관 보수등)이 적절하게 실시되어야 하지만 과거에는 그러하지 못했기 때문에 장기수선계획의 책정 및 일정기간마다의 재평가등을 원활하게 진척시키기 위하여 장기수선계획의 작성 및 변경에 관한 업무를 관리조합(입주자대표회의)의 업무로 명시  </UL> <UL> ② 맨션에 있어 입주민간 적절한 사용관계를 촉진시키기 위해 개정.   </UL> <UL> 맨션사용을 둘러싸고 주민간 트러블이 많아짐에 따라 구분소유자(입주자)간의 공평성을 확보하고 맨션관리의 적정화를 도모하기 위해, 주차장사용의 `전용사용권`삭제. 전용부분 리폼공사의 절차 확정.  각종 배관공사에 있어 전유부분 설비중, 배관본관과 지관공사를 공용부분관리와 같이 관리조합이 일체로서 관리 할 수 있도록 규정. 개,고양이등 애완동물사육은 입주자의 기호에 크게 좌우되므로 이를 위한 명확한 개념 정립. </UL> <UL>  </UL> <UL> 마지막으로 관리대상물에 대한 각 구분소유자의 비용부담을 명확히 하기 위해 전체관리비,전체특별수선비,주택일부관리비,주택일부특별수선비등 각각의 비용 산출방법 및 용도를 명확히 하기 위하여 구분회계 하는 것을 명시하였음</UL> <UL> 주택의 관리에 관하여 필요한 사항을 정하기 위한 목적으로 제정됨</UL>   <UL> </UL> 2. 각종 용역계약 및 정기검사의 법적근거  <UL> 1) 소독계약 </UL> <UL> ■ 전염병예방법 제40조(소독조치) </UL> <UL> <UL>   1) 시장.군수.구청장은 보건복지부령이 정하는 바에 의하여 전염병예방상 필요한 청소소독과 쥐.벌레등의 구제조치를 실시하여야 한다. </UL></UL> <UL> <UL>   2) 공동주택.숙박업소등 다수인이 거주 또는 이용하는 시설중 대통령이 정하는 시설을 관리.운영하는자는 보건복지부령이 정하는 바에 의하여 정염병예방에 필요한 소독을 실시하여야 한다. </UL></UL> <UL>  ■ 전염병예방법 시행령 제11조의2(소독을 실시하여야 하는 시설) 법 제40조제2항의</UL> <UL>     규정에 의하여 소독을 실시하여야 하는 시설은 다음 각호와 같다. </UL> <UL> <OL type=1> <LI>주택건설촉진법에 의한 공동주택(300세대이상의 공동주택에 한한다) <LI>2.~8 (생략) </LI></OL></UL> <UL>   9. 연면적3000제곱미터 이상의 사무실용 건축물 및 연면적 2000제곱미터 이상의</UL> <UL>      복합건축물 </UL> <UL>   ■ 전염병예방법시행규칙 제20조(소독횟수등) </UL> <UL> <UL>    영 제11조의2의 규정에 의한 소독을 실시하여야 하는 시설을 관리.운영하는자는 별표4의 기준에 의한 소독을 실시하여야 한다. </UL></UL> <UL>   ※[별표4] (소독을 실시하여야 하는 시설의 소독횟수) </UL> <UL>             공동주택(300세대이상)  - 4월부터 9월까지 (1회이상/3월) </UL> <UL>                                     10월부터 3월까지 (1회이상/6월) </UL> <UL>  ■ 전염병예방법 제40조의2(소독업무의 대행) </UL> <UL> <UL>   2) 제40조제2항에서 정하는 시설을 관리. 운영하는자는 제40조의3 제1항의 규정에 의하여 소독업의 허가를 받은자로 하여금 소독하게 하여야 한다. </UL></UL> <UL>   ■ 전염병예방법 제56조(벌칙) </UL> <UL>    법 제40조제2항의 규정에 위반한 자에게는 200만원이하의 벌금에 처한다. </UL> <UL>   </UL> <UL> 2) 승강기유지.보수계약 </UL> <UL>  ■ 승강기제조및관리에관한법률 제17조(승강기의자체검사) </UL> <UL>  1) 승강기의 소유자등은 대통령령이 정하는 바에 의하여 자체적으로 승강기운행의</UL> <UL> <UL> 안전에 관한 점검(이하"자체검사"라한다)을 실시하고 그 검사기록을 작성.보존하여야</UL></UL> <UL> <UL> 한다. </UL></UL> <UL> <UL>   2) 승강기의 소유자등은 자체검사 결과 당해 승강기의 안전운행에 지장이 있다고 인정하는 경우에는 이를 즉시 보수하여야 하며 보수를 할 때까지 그 운행을 중지하여야 한다.</UL></UL> <UL>   </UL> <UL>  ■ 시행령 제15조(승강기의 자체검사) </UL> <UL>   1) 승강기의 소유자등은 법 제17조제1항의 규정에 의하여 자체검사를 실시하고 그</UL> <UL>      검사기록을 작성하여 1년간 보존하여야 한다. </UL> <UL>    2) 승강기의 자체검사는 월1회이상 실시하여야 한다. </UL> <UL>    3) 자체검사의 검사항목,검사방법 기타 필요한 사항은 공업진흥청장이 정하여 고시한다. </UL> <UL>   ■ 시행령 제16조(승강기의 자체검사자) </UL> <UL>    승강기의 소유자등은 법 제17조제1항의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당하는자로 하여금 승강기의 자체검사를 실시하게할 수 있다. </UL> <UL>   1. 법 제11조(공업진흥청장에게 승강기보수업 등록을 한 자)의 규정에 의하여 보수업의</UL> <UL>      등록을 한 자. </UL> <UL>   2. 승강기 제조.보수 및 관리에 관한 실무경력이 1년이상인자로서 공업진흥청장이</UL> <UL>      정하는 소정의 교육을 이수한자. </UL> <UL>   ■ 승강기제조및관리에관한법률 제28조(과태료)  ⇒500만원이하의 과태료 </UL> <UL> <UL>    자체검사를 실시하지 아니하거나 법규에 위반하여 자체검사를 실시한자 또는 검사기록을 작성.보존하지 아니하거나 허위로 작성. </UL></UL> <UL>     보존하고 승강기를 운행한자. </UL> <UL>   </UL> <UL> 3) 주택화재보험가입 </UL> <UL>   ■ 화재로인한재해보상과보험가입에관한법률 제4조(건물소유자손해배상책임) </UL> <UL> <UL>   1) 특수건물의소유자는 그 건물의 화재로 인하여 타인이 사망하거나 부상한 때에는 과실이 없는 경우에도 제8조의 규정에 의한 보험금액의 범위안에서 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 실화 책임에관한법률의 규정에도 불구하고 특수건물의 소유자에게 경과실이   있는 경우에도 또한 같다. </UL></UL> <UL>   ■ 동법 제5조(보험가입의무) </UL> <UL> <UL>   1) 특수건물의 소유자는 제4조제1항의 규정에 의한 손해배상책임의 이행을 위하여 그</UL></UL> <UL> <UL> 건물을 손해보험회사가 영위하는 신체손해배상 특약부 화재보험</UL></UL> <UL> <UL> (이하"특약부화재보험"이라 한다)에 가입 하여야 한다. </UL></UL> <UL>  2) 특수건물의 소유자는 전항의 규정에 의한 특약부화재보험에 부가하여 풍재.수재 또는</UL> <UL>    도피 등으로 인한 손해를 담보하는 보험에     가입할 수 있다. </UL> <UL>  3) 손해보험회사는 전2항의 규정에 의한 보험계약의 체결을 거절하지 못한다. </UL> <UL>    4) 특수건물의 소유자는 그 건물이 준공검사에 합격한날 또는 그 소유권을</UL> <UL>      취득한 날로부터 30일이내에 특약부화재보험에 가입 하여야 한다. </UL> <UL>  5) 특수건물의 소유자는 전항의 특약부화재보험계약을 매년 갱신하여야 한다. </UL> <UL>   ■ 동법 제2조(정의) </UL> <UL>    이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. </UL> <UL>    1. ~2.(생략) </UL> <UL> <UL>    3."특수건물"이라 함은 국유건물.교육시설.백화점.시장.의료시설.흥행장.숙박업소.공장. 공동주택.기타 다수인이 출입 또는 근무하거나 거주하는 건물로서 대통령령으로 정하는 건물을 말한다. </UL></UL> <UL>   ■ 동법 시행령 제2조(특수건물) </UL> <UL>    1) 법 제2조제3호의 규정에 의한 특수건물은 다음 각호와 같다. </UL> <UL>    1. ~9.(생략) </UL> <UL>  10. 주택건설촉진법시행령 제2조제1항제1호의 규정에 의한 아파트로서 16층이상의 </UL> <UL>      아파트 및 부속건물 </UL> <UL>   ■ 동법 제23조(벌칙)  ⇒500만원이하의 벌금 </UL> <UL>    제5조제1항의 보험가입의무에 위반한자는 500만원이하의 벌금에 처한다. </UL> <UL>   </UL> <UL> 4) 정화조유지.관리계약 </UL> <UL>   </UL> <UL>  ■ 오수.분뇨및축산폐수의처리에관한법률 제14조(오수처리시설의 운영.관리) </UL> <UL>   1) 생략 </UL> <UL> <UL>   2) 오수처리시설~(중간생략)~ 관리하여야 하되,당해 시설의 관리를 제35조제2항제4호의 규정에 의한 오수처리시설등 관리업의 허가를 받은자에게 위탁할 수 있다. </UL></UL> <UL>   </UL> <UL>  ■ 동법 제42조(기술관리인) </UL> <UL> <OL type=1> <LI>오수.분뇨및축산폐수를 처리하기 위하여 대통령으로 정하는 일정규모이상의 </LI></OL></UL> <UL> <UL> 오수처리시설을 설치.운영하는자는 당해 시설의 유지.관리에 관한 기술업무를 담당하게 하기 위하여 기술관리인을 두어야 한다. 다만,다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. </UL></UL> <UL>    1. 기술관리능력이 있다고 대통령령이 정하는자와 관리대행계약을 체결한자. </UL> <UL>  ■ 동법 시행령 제30조(기술관리인을 두어야 하는 오수등의 처리시설) </UL> <UL> <UL>   1) 법 제42조제1항 본문의 규정에 의하여 처리시설의 유지.관리에 관한 기술업무를 담당할 기술관리인을 두어야 하는 오수.분뇨 및 축산폐수의 처리시설은 다음 각호와 같다. </UL></UL> <UL> <UL>    1. 1일 처리용량이 200세제곱미터이상인 오수처리시설(동일장소에 2이상 설치되어있는 경우 그 용량의 합계가 200세제곱미터이상인 것을 포함한다) </UL></UL> <UL>  2. 처리대상인원이 2000인이상인 단독정화조</UL> <UL>     (동일장소에 2이상 설치되어있는 경우 그 용량의 합계가 200세제곱미터이상인</UL> <UL>      것을 포함한다) </UL> <UL>  2) 하수도법 제2조의 규정에 의한 하수종말처리시설 또는 수질환경보전법 제25조의</UL> <UL>   규정에 의한 폐수종말처리시설로 오수를 유입. </UL> <UL> <UL>      처리하는 지역안의 오수처리시설에는 제1항의 규정에도 불구하고 기술관리인을 두지 아니할 수 있다. </UL></UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 동법 시행규칙 제99조(기술관리대행계약 시행) </UL> <UL>     기술관리대행계약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. </UL> <UL>    1. 시설에 대한 점검기록의 유지 </UL> <UL>    2. 기술관리인, 횟수 또는 방법(관리횟수는 주2회이상 실시되도록 하여야 한다) </UL> <UL>  3. 제98조제1항의 규정에 의한 기술관리인의 준수사항에 준하여 기술관리대행자가</UL> <UL>     준수하여야 할 사항 </UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 동법 제55조(벌칙)  ⇒6월이하의 징역 또는 500만원이하의 벌금 </UL> <UL>    제42조의 규정에 의한 기술관리인을 두지 아니한 자. </UL> <UL>   </UL> <UL> 5) 승강기정기검사 </UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 승강기제조및관리에관한법률 제13조(승강기의검사) </UL> <UL> <UL>  1) 승강기의 소유자 또는 승강기관리업무를 대행하는자는 당해 승강기에 대하여 공업진흥청장이 실시하는 다음 각호의 검사를 받아야 한다.다만,대통령령이 정하는 요건을 갖춘 승강기 소유자등에 대하여는 제2호의 규정에 의한 정기검사의 검사기간을 연장 할 수 있다. </UL></UL> <UL>    1. 완성검사: (생략) </UL> <UL>  2. 정기검사:산업자원부령이 정하는 검사유효기간이 만료된 이후에도 계속하여</UL> <UL>   사용하고자 하는 경우에 주기적으로 실시하는 검사 </UL> <UL>    3. 수시검사: (생략) </UL> <UL>  ■ 동법 시행규칙 제18조(정기검사의 유효기간) </UL> <UL>    정기검사의 유효기간은 1년으로 한다. </UL> <UL>  ■ 동법 시행령 제14조(정기검사의 유효기간의 연장) </UL> <UL>  1) 법 제13조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 요건이라"함은 다음 각호의 요건을</UL> <UL>   말한다. </UL> <UL>     1. 최근 3년간 법 제17조의 규정에 의한 자체검사 실적이 우수하여 공업진흥청장이</UL> <UL>    정기검사가 필요없다고 인정할 것. </UL> <UL>     2. 산업자원부령이 정하는 시설과 인력을 갖추고 있을 것. </UL> <UL>  ■ 동법 제26조(벌칙) ⇒1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금 </UL> <UL>    제13조제1항의 규정에 의한 검사를 받지 아니한자. </UL> <UL>   </UL> <UL> 6) 전기설비 정기검사 </UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 전기사업법 제37조(정기검사) </UL> <UL>    전기사업자 및 자가용설비의 소유자 또는 점유자는 통산산업부령이 정하는 전기설비에 대하여 통산산업부령이 정하는 바에 의하여 통산산업부장관 또는 시.도지사에게 정기적으로 검사를 받아야 한다. </UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 동법 제65조(권한의 위임.위탁) </UL> <UL>  1) 통산산업부장관은 이법에 의한 권한의 일부를 대통령령이 정하는 바에 의하여</UL> <UL>   시.도지사에게 위임하거나 한국전기안전공사에 위탁할 수 있다. </UL> <UL>  2) 시.도지사는 이법에 의한 권한의 일부를 대통령령이 정하는 바에 의하여</UL> <UL>   한국전기안전공사에 위탁할 수 있다. </UL> <UL>  ■ 동법 시행령 제27조(권한의 위임.위탁) </UL> <UL>  1) ~ 2) (생략) </UL> <UL> <UL>  3) 통산산업부장관 또는 시.도지사는 법 제65조제1항및제2항의 규정에 의하여 다음 각호의 권한을 한국전기안전공사에 위탁한다. </UL></UL> <UL>     1. 법 제34조. 법 제36조 및 법 제37조의 규정에 의한 전기설비의 검사 </UL> <UL>     2. 법 제35조의 규정에 의한 전기설비의 임시사용의 허가. </UL> <UL>  ■ 동법 시행규칙 제46조(정기검사의 대상이되는 전기설비 및 시기) </UL> <UL>    법 제37조의 규정에 의한 정기검사의 대상이되는 전기설비 및 그 검사시기는 별표6과 같다. </UL> <UL>    [별표6](정기검사대상 전기설비 및 검사시기)  ⇒공동주택의 경우만 발췌 </UL> <UL>  검사대상 - 수용가에 설치한 고압(22,900V)이상 수전설비 및 75KW이상의 비상용 예비</UL> <UL>  발전설비 </UL> <UL>    검사시기 - 3년마다 2월 전후 </UL> <UL>  ■ 동법 제70조(벌칙) 100만원이하의 벌금 </UL> <UL>   제37조의 규정에 위반하여 검사를 거부.방해 또는 기피한 자. </UL> <UL>   </UL> <UL> 7) 건축물안전점검</UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 시설물의안전관리에관한특별법 제6조(안전점검의 실시) </UL> <UL> 1. 관리주체는 시설물의 기능 및 안전을 유지하기 위하여 제13조의 규정에 의한 안전점검 </UL> <UL>    및 정밀안전지침에 따라 소관 시설물에      대한 안전점검을 실시하여야 한다. </UL> <UL>   2. 안전점검은 정기점검.정밀점검 및 긴급점검으로 구분하여 실시한다. </UL> <UL> 3. 안전점검의 실시시기,안전점검을 실시할 수 있는자의 자격 및 안전점검의 대가등에</UL> <UL>    관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. </UL> <UL> 4. 관리주체는 안전점검을 직접 실시하는 경우외에는 제9조의 규정에 의하여 지정된</UL> <UL>    안전진단전문기관이나 건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 시.도지사에게 등록한</UL> <UL>    시설물의 유지관리를 업으로하는 전문건설업자(이하"유지관리업자"라한다)로 하여금 </UL> <UL>       안전점검을 하게 하여야 한다. </UL> <UL>  ■ 동법 시행령 제6조(안전점검의 실시시기) </UL> <UL>  법 제6조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 안전점검을 실시하여야 할 시기는 다음 각호와</UL> <UL>  같다. </UL> <UL>  1. 정기점검: 반기별 1회 이상. 다만,공동주택의 경우에는 공동주택관리령에 의한</UL> <UL>    안전점검으로 갈음한다. </UL> <UL>    2. 정밀점검: 2년에 1회 이상.다만 건축물에 대하여는 3년에 1회 이상 </UL> <UL>  3. 긴급점검: 관리주체가 필요하다고 판단한 때 또는 관계행정기관의 장이 필요하다고</UL> <UL>    판단하여 관리주체에게 긴급점검을 요청한 때 </UL> <UL>  ■ 동법 제39조(벌칙) ⇒  10년이하의 징역 </UL> <UL>    제6조제1항 및 제7조제1항의 규정에 의한 안전점검 또는 정밀안전진단을 실시하지 아니하거나 성실하게 실시하지 아니함으로서    시설물에 중대한 손괴를 야기하여 공중의 위험을 발생하게한 자 </UL> <UL>  ■ 동법 제41조 ⇒ 500만원 이하의 벌금 </UL> <UL>    제6조제1항의 규정에 의한 안전점검을 게을리한 자 </UL> <UL>   </UL> <UL> 8) 저수조청소 </UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 수도법 제21조(위생상의 조치) </UL> <UL>    1. (생략) </UL> <UL> <UL>    2. 수도물을 다량으로 사용하는 건축물 또는 시설물로서 대통령령이 정하는 규모이상의 건축물 또는 시설의 소유자 또는 관리자는      급수장치에 대한 소독 및 기타 위생상 필요한 조치를 하여야 한다. </UL></UL> <UL>  3. 시장. 군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 건축물 또는 시설의 소유자 또는</UL> <UL>    관리자가 위생상 필요한 조치를 하는지의 여부에 대하여 지도.감독하여야 한다. </UL> <UL> <UL>    4. 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 소독 및 기타 위생상 필요한 조치 및 지도.감독에</UL></UL> <UL> <UL> 관하여는 건설교통부령으로 정한다. </UL></UL> <UL>  ■ 동법 시행령 제24조(위생상의 조치를 하여야 하는 건축물 또는 시설의 종류) </UL> <UL>    법 제21조제2항에서 "대통령령으로 정하는 규모이상의 건축물 또는 시설"이라함은 다음 각호의 1에 해당하는 건축물 또는 시설을    말한다. </UL> <UL>    1. ~2. (생략) </UL> <UL>  3. 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 건설된 공동주택</UL> <UL>   또는 그 복리시설. </UL> <UL>  ■ 수도시설의청소 및 위생관리에 관한 규칙(청소 및 위생점검) </UL> <UL>  1) 대형건축물의 소유자등은 저수조를 6월마다 1회이상 청소하고 그 위생상태를 별표3의</UL> <UL>    기준에 따라 매월 1회이상 점검하여야 한다. </UL> <UL>  2) 대형건축물의 소유자등은 저수조가 신축되었거나 1월이상 사용이 중단된 경우에는</UL> <UL>   사용전에 청소를 실시하여야 한다. </UL> <UL>  3) 제1항 및 제2항의 규정에 의한 청소등을 하는 경우에는 저수조의 물을 뺀후 저수조의</UL> <UL> 천장. 벽 및 바닥등에 대한 청소를하고 청소후에는 소독을 하며 소독후엔 저수조에 물을 채운 다음에 수질에 대한 위생상태를 점검하여야 한다. </UL> <UL>  ■ 수도시설의청소 및 위생관리에 관한 규칙 제7조(청소 및 위생점검의 대행) </UL> <UL> <UL>      대형건축물등의 소유자등은 제6조의 규정에 의한 저수조의 청소 및 위생상태의 점검을 법 제21조의2의 규정에 의한 저수조청소업자에게 대행하게할 수 있다. </UL></UL> <UL>  ■ 동법 제61조(벌칙) ⇒ 2년이하의 징역 또는 500만원이하의 벌금 </UL> <UL>    법 제21조제1항 또는 제2항의 규정에 위반하여 소독 기타 위생상 필요한 조치를 하지 아니한 일반수도사업자.전용상수도시설의    설치자 또는 건축물,시설물의 소유자 또는 관리자. </UL> <UL>   </UL> <UL> 9) 도시가스 정기검사 </UL> <UL>   </UL> <UL> ■ 도시가스사업법 제17조(정기검사 및 수시검사) </UL> <UL>  1. 도시가스사업자 및 특정가스사용시설의 사용자는 그 가스공급시설 또는</UL> <UL>  2. 특정가스사용시설에 대하여 통산산업부령이 정하는 바에 의하여 정기 또는 수시로</UL> <UL> <UL> 통산산업부장관 또는 시.도지사의 검사를 받아야 한다. 다만,대통령령이 정하는 자에 대하여는 정기검사의 전부 또는 일부를 면제할 수 있다. </UL></UL> <UL>    * 특정가스사용시설의 정의(시행규칙 제21조제2항) </UL> <UL>     통상산업부장관이 정하는 기준에 따라 산정된 월사용 예정량이 2천세제곱미터(제1종</UL> <UL> 보호시설내에 있는 경우에는 1천세제곱미터)이상인 가스사용시설. 다만 전기사업법에 의한 발전용 전기설비내의 가스사용시설 및 에너지이용합리화법에 의한 검사대상 기기를 제외하되 검사대상기기가 포함된 가스사용시설의 월사용 예정량을 계산함에 있어서는 당해 검사대상기기의 월사용량을    포함한다. </UL> <UL>    시.도지사가 안전관리상 필요하다고 인정하여 지정하는 가스사용시설. </UL> <UL>  ■ 동 법시행규칙 제25조(정기검사) </UL> <UL>  1. ~2. (생략) </UL> <UL>  3. 법 제17조의 규정에 의한 정기검사는 당해 시설의 설치에 대한 최초의 시공감리필증</UL> <UL>   또는 완성검사필증을 교부받은 날을 기준으로 매1년이 되는날의 전후 30일 이내에 받아야 한다. </UL> <UL>  ■ 동 법제51조(벌칙)  ⇒ 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금 </UL> <UL>     제17조제1항의 규정에 의한 정기검사 또는 수시검사를 받지 아니한 도시가스사업자 및</UL> <UL>   특정가스사용시설의 사용자</UL>