부담부증여하는 다가구 주택의 주택수 계산 (1세대1주택 해당여부) 1호수만 선택

[주황규]

TIP 5 다가구주택 부담부증여시 절세팁!

1세대 1주택 요건을 충족한 다가구주택이라 하더라도 ★부담부증여를 하는 경우★에는 세법상 공동주택으로 보므로 각 가구별로 증여재산을 평가해야 하고 ★각 가구가 1주택이 되기때문에★ 다주택자에 해당하여 양도소득세율이 중과된다.

따라서 1세대 1주택 요건을 충족한 다가구주택을 부담부증여하는 경우로서 전세보증금, 대출금 등의 채무승계액이 큰 경우에는 채무승계액을 최소화하거나 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도하여 양도대금을 현금으로 증여하는 것

을 고려하는 것이 유리하다.

[양도] [동일세대원에게 공동소유 다가구주택 지분을 부담부증여한 경우의 비과세 적용 여부]

[양도, 부동산거래관리과-683 , 2010.05.13]

【답변사항】

동일세대원이 공유지분으로 소유하는 다가구주택을 1인의 공유지분만을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임

【답변요지】

동일세대원이 공유지분으로 소유하는「소득세법 시행규칙」 제74조에 따른 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 전체를 양도하지 않고 1인의 공유지분만을 양도하는 경우에는 같은 법시행령제154조제1항의 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것입니다.

【관련법령】

소득세법 시행령 제154조 의 2【공동소유주택의주택수계산】
소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】

부동산 ‘부담부증여’ 무조건 유리한 것 아니다증여세·양도세 따져 봐야…다가구주택은 1세대1주택 비과세 안돼 

정리해보면, 증여자의 주택 수와 시세차익 금액에 따라 부담부증여가 유리할 수도 있고 단순증여가 유리할 수도 있으니 증여세율과 양도소득세율 비교를 해보아야 한다는 것이다.

여기서 1세대1주택자의 부담부증여는 증여세 계산에 매우 유리한 것으로 볼 수 있다. 하지만 세무컨설팅 전문가들도 가끔 놓치고 있는게 있다. 바로 다가구주택의 부담부증여다.

다가구주택은 다세대주택과 달리 건축법상 단독주택으로 보고 있으며, 세법상으로도 다가구주택 전체를 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 해 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.

하지만 부담부증여 건에 있어서 국세청은 판단을 달리하고 있다. 국세청 유권해석에 따르면, 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 양도해야하지만, 부담부증여의 경우에는 하나의 매매단위로 양도한 것이 아니라 실질 특성상 양도부분과 증여부분으로 별도 구성된 것이므로 다가주주택 전체를 1주택으로 볼 수 없다고 했다.

이렇게 판단하면, 다가구주택에 5가구가 거주했다고 하면 1주택자가 아닌 5주택자로 적용된다는 것이고, 1세대1주택 비과세로 판단한 것이 다주택자 3주택 이상 30% 가산율 적용에 장기보유특별공제까지 배제되므로 양도세에 매우 큰 차이가 발생하게된다.

부동산 증여에 있어 부담부증여의 방법이 무조건 유리한 것이 아니라 여러 가지로 검토해서 판단해야 할 것이고, 다가구주택의 부담부증여 방법은 1세대1주택 비과세 적용이 어려운 것으로 사료되므로 이는 피하는 것이 바람직하다. 

일시적 2주택자인 청구인이 종전주택을 동일세대원인 아들에게 부담부증여한 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 여부(조심2018부2152)