부동산 취득시 부부 공동등기의 실익

[공감]

부동산 취득시

부부 공동등기의 실익

최근 부동산 취득시 단독 명의로 취득하는 경우와 부부가 공동 명의로 취득하는 경우를 비교하여 어느 경우가 절세가 가능한지 고민하는 사람들이 많다. 실제로 부동산 취득, 보유, 양도, 상속/증여 단계에서 단독등기 또는 공동등기를 했는지에 따라 세금이 달라지게 된다.

부부 공동등기에 따른 절세효과를 아래의 사례를 통해서 알아보도록 하자.

직장인 이몽룡씨와 전업주부인 성춘향씨는 2008년에 서초동에 아파트를 취득하면서 1/2의 지분율로 부부 공동등기를 하였다. 아파트의 취득가액과 현 시세등은 아래와 같다.

1. 취득세

취득세의 경우 취득세율은 비례세율이므로 단독등기 또는 공동등기에 따른 취득세 차이는 없다.

2. 자금출처조사/ 증여세

위 사례의 부동산 취득시 부부 공동등기를 하여 남편이 지분 1/2, 아내가 지분 1/2으로 등기한 경우를 가정해보자. 남편은 직장인이고 아내는 전업주부라면 남편이 번 돈으로 7억 5천만원하는 부동산을 취득하게 된다. 이 때 아내가 1/2 지분을 가지게 된 경우 아내는 남편으로부터 37,500만원을 증여받게 된 것으로 본다. 현재 증여세법에 따르면 부부간 증여는 증여재산 6억원까지는 증여세를 내지 않아도 된다. 따라서 부부 공동등기를 하면서 증여세는 걱정하지 않아도 된다. 즉, 50%의 지분율로 등기를 할 예정이라면 부동산 취득가액이 12억원까지는 부부 공동등기에 따른 증여세를 걱정하지 않아도 된다.

3. 보유세 : 재산세와 종부세

재산세와 종부세는 보유한 주택에 대해 누진세율로 과세되는데 재산세는 각 부동산별로 재산세를 계산한 후 지분율에 따라 나누어서 과세하므로 공동등기의 효과는 없다. 반면 종부세는 개인별로 과세하므로 공동등기의 효과가 발생할 수 있다.

4. 양도소득세

이몽룡, 성춘향 부부가 2008년에 7억 5천만원에 취득한 아파트의 현 시세는 12억5천만원이다. 부부는 현재 서초동 아파트를 처분하고 다른 곳으로 이사를 갈까 고민하고 있다.공동등기한 아파트를 현 시세로 처분하는 경우 발생하는 양도소득세와 부부가 단독등기를 했을 때 발생하는 양도소득세를 비교해보자. 부부는 서초동 아파트외에는 다른 주택이 없는 1세대 1주택자이고, 설명의 편의상 취득가액외 기타 필요경비는 없는 것으로 가정한다.

(1) 과세대상양도차익 : 5억원 X (12억5천만원-9억원) / 12억5천만원 = 1억4천만원
                                   양도차익 = 양도가액- 취득가액 = 12억5천만원 - 7억5천만원 = 5억원
                                   1세대 1주택인 고가주택(양도가 9억원 초과)인 경우 9억원을 초과하는 부분에 대해서만

                                   양도소득세를 부담한다.

 

(2) 1세대 1주택의 경우 5년이상 보유한 경우 장기보유특별공제율은 40%이다.

 

본 사례의 경우 이몽룡씨 단독 명의로 취득하여 양도하는 경우 과세표준이 81,500,000원이 되어 양도소득세율은 24%가 적용되어 양도소득세는 1,434만원, 지방소득세는 143만 4천원 총 1,577만 4천원을 양도소득세로 납부해야 한다.

반면 이몽룡씨 성춘향씨 각 1/2 지분의 공동명의인 경우 양도소득금액이 절반으로 줄어들고 기본공제 역시 부부가 각각 적용받게 되어 과세표준이 3,950만원이 되어 양도소득세율 15%를 적용받게 된다. 이몽룡씨와 성춘향씨는 양도소득세를 각 484만5천원 지방소득세는 각 48만4천5백원을 내야 한다. 부부가 내야 할 양도소득세는 969만원 지방소득세는 96만 9천원이 된다.

단독등기와 비교하여 공동등기를 한 경우 양도소득세는 511만 5천원(지방소득세포함) 절세가 가능하다.이러한 절세가 가능한 이유는 공동등기는 과세표준 계산을 개인별로 하여 소득의 분산효과가 발생하기 때문이다. 현행 1세대 1주택자의 양도소득세 세율은 6%에서 38%의 누진세율이 적용된다. 누진세율은 소득이 분산되는 경우 절세가 가능한데 본 사례에서는 양도소득금액이 분산됨으로써 적용되는 세율이 24%에서 15%로 줄어들었다.

참고적으로 1세대 다주택자의 경우에도 양도소득세 세율은 6%에서 38%의 누진세율이 적용된다. 따라서 1세대 다 주택자의 경우에도 현행 세율이 유지되는 한 공동등기를 하는 경우에 공동등기의 절세효과를 누릴 수 있다. 2009년 3월 이전에는 1세대 다주택자의 경우 고율의 단일세율로 양도소득세를 과세하였다.

1세대 1주택자의 경우 보유기간이 1년미만인 경우에는 50%, 2년미만인 경우에는 40%의 양도소득세율이 적용된다. 공동등기하여 소득이 분산되더라도 보유기간이 2년미만인 경우에는 누진세율이 아닌 단일세율이 적용되므로 소득분산에 따른 절세효과는 누릴 수 없다.

부부 공동등기시 양도소득세를 절세하기 위해서는 누진세율을 적용받기 위해 2년 이상을 보유해야 한다.

5. 상속세

이몽룡씨가 2018년 5월에 사망하였고 사망시 아파트 시가가 15억, 아파트외에 금융자산이 2억원이 있는 경우를 생각해 보자. 상속세는 피상속인 이몽룡씨의 재산에 대해서 세금을 부과한다. 배우자인 성춘향씨 혼자 상속을 받는 경우 배우자 공제 5억원과 일괄공제 5억원을 적용 받을 수 있다.

1) 2008년 아파트 취득시 이몽룡씨가 단독등기한 경우
이몽룡씨의 재산이 아파트 15억과 금융자산 2억원 총 17억원이고 공제 10억원을 제하고 7억원에 대해서 성춘향씨는 상속세를 부담해야한다.

2) 2008년 아파트 취득시 이몽룡씨, 성춘향씨가 공동등기한 경우
상속재산은 아파트 시가 15억의 1/2인 7.5억원과 금융자산 2억원 총 9.5억원이고 공제는 10억원까지 가능하므로 상속세를 내지 않아도 된다.

단, 상속세는 상속일 전 10년 내 피상속인이 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산하여 재계산한다. 만약 이몽룡씨가 2008년에 성춘향씨에게 3억7천5백만원(아파트의 1/2)을 증여하고 2013년에 사망하였다면 상속재산은 12억5천만원(2013년 시세)의 1/2인 6억2천5백만원과 금융자산 2억, 그리고 10년 내 증여 재산 3.75억이다. 따라서 상속재산은 12억원이므로 공제 10억원을 차감한 후 2억원에 대하여 상속세를 내야한다.

6. 지분율

공동등기를 할 때 절세효과가 큰 세금은 양도소득세와 상속세이다. 따라서 부부가 부동산을 취득하면 부부공동등기를 적극적으로 고민해봐야 한다. 이 경우 지분율을 어떻게 정하는 것이 좋을까? 지분율은 부부가 자유롭게 결정할 수 있는 사항이다. 위 사례처럼 1/2씩 지분을 나눌 수도 있고 남편은 1/3, 아내는 2/3로 할 수도 있다. 다만 지분율을 결정할 경우 반드시 고려해야하는 요소는 부부간 증여세 비과세 기준이 되는 6억원이라 할 수 있다.

7. 부부공동등기의 절차와 비용

1) 공동등기 절차

부동산을 취득할 때 부부공동명의로 등기를 하려면 부동산매매계약서 작성시 매수인으로 부부가 각각 기명날인하고 등기소에 부동산 취득등기를 할 때 지분율을 정하여 등기 신청하면 된다. 만약 이미 보유중인 부동산을 공동명의로 하고 싶으면 증여하는 지분율에 대하여 증여계약서를 작성하고 등기 후 증여세 신고를 하면 된다.

2) 비용

① 신규 취득시 부부공동등기
신규 취득 시 부부공동등기를 하는 경우에는 단독등기와 비교하여 취득세가 달라지지 않는다. 다만 공동등기시 증여가 발생하게 되면 증여세를 납부해야 할 수도 있다.

② 보유중인 주택을 공동등기하는 경우
이 경우에는 등기하는 지분율만큼 증여가 발생한 것이므로 지분율에 해당하는 만큼 취득세를 납부해야 하고 증여지분에 대하여는 증여세를 납부해야 한다. 증여세의 경우 부부간 6억원까지는 공제 됨을 유의하면 된다.

참고내용

*각주 1. 기본공제

양도소득기본공제는 양도소득외에 다른소득이 있는지 여부와 관계없이 연간 250만원이 기본적으로 공제된다. 다만 여러 개의 부동산을 양도하여도 한도는 250만원임을 유의해야 한다.

*각주 2. 양도소득세 세율 및 누진공제

자료출처: 글 홍용준 공인회계사 홍용준 사무소 대표
서강대학교 경영학과를 졸업하고 삼일회계법인에서 근무하였다. 현재, 공인회계사 홍용준 사무소를 운영하고 있고, 연세대학교 법무대학원에서 경영법무를 전공하고 있다. 한국토지보상조세연구회에서 연구원으로도 활동하고 있다.