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경․공매 및 민사집행법

Ⅰ. 부동산매매계약의 문제

1. 부동산 등기부를 보는 방법

1). 등기부란.

등기부라 함은 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산 표시에 관한 사항을 기재하는 공적장부를 말한다.

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성된다.

2). 표제부란

부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다.

토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을  건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재한다.

단 아파트 등 집합 건물의 경우에는 전체 건물(예, 제원아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예, 1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있다.

토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 관한 면적변경도 표제부에 기재된다.

3). 갑구란

소유권에 관한 사항을 기재한다

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판의 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니다.

그리고 이러한 권리 등기의 변경 사항도 역시 갑구에 기재한다.

소유권 보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미한다.

소유권이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미한다.

소유권이 이전되더라도 전소유자란은 주말하지 않는다.

4).을구란

소유권이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재한다.

저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 이전 말소 등기를 을구에 기재한다.

2.부동산 매매계약의 해제와 해지

1). 실권약관과 관련한 판례정리

(1)매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면, 계약이 해제 된 것으로 한다는 특약이 있는 경우에 기한이 지나면 자동적으로 계약이 해제되는지 여부(대판1991.8.13. 91다13717)

그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 보아야 하며, 매도인이 그후에 중도금의 지급을 최고하였다 하더라도, 이는 은혜적으로 한번 지급의무를 이행할 기회를 준것에 지나지 않는다.

(2)부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 변제기일이 도래하면 자동적으로 계약이 해제되는지 여부(대판1998.6.12. 98다505)

 잔대금을 지급하지 못하면  그 계약이 자동적으로 해약을 한다고 약정을 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 잔대금 지급 기일에 이전등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 한다.

(3)부동산 매매계약에 있어서 잔대금 미지급시 자동해제 된다는 특약의 효력은?

매수인이 수회에 걸쳐 잔금 지급기일을 새로운 약정기일 까지는 반드시 이행하겠다는 확약을 한 경우에 그 이행을 하지 않는 경우에는 잔대금지급기일까지 지급하지 않으면 자동으로 계약이 실효되는지 여부 (대판1996.3.8. 95다55467)

잔금지급기일의 연기를 요청하면서 매수인이 정한 날까지 반드시 이행할 것을 확약한 경우에 그 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니하면 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.

(4)“계약금의 배액을 상환하고, 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 포기”하고 “계약은 자동적으로 해제된다”고 하는 조항으로 계약이 기일이 지나면 자동으로 해제되는 여부(1982.4.27. 80다851)

이는 해제권유보 조항이지 실권약관은 아니다. 그러므로 해제권만 발생하므로 다시 해제의 의사표시를 하여야 한다.

2). 매매대금에 관한 판례

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우에 그 법적성질 및 내용

(대판2002.5.10. 2000다18578)

(1)매도인의 채권자가 매수인에게 공제한 금원에 대하여 직접청구할 수 있는지 여부

 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하며 그러므로 매도인의 채권자는 매수인에게 직접 청구할 수 없다.

(2)매수인이 매도인의 채권자에게 공제한 금원을 지급하지 않는 경우에 그것을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 여부

 매수인이 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만 으로라는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없고, 매수인이 인수채무를 이행하지 않음으로서 매매대금의 일부를 지급하지 안ㅎ는 것과 동일하다고 평가된 경우에만 계약해제권이 발생한다.

3). 해제권의 발생

(1)채권자가 이행의 완료를 위하여 필요한 행위를 위하여 할 수 있는 일시, 장소 등을 채무자에게 알리는 최고를 하지 아니하고 단지 언제까지 이행하여야 한다는 최고만 한 경우, 그 이행최고의 효력이 발생하는지 여부(대판2002.4.26. 2000다50497)

단지 언제까지 이행하여야 한다는 최고만 하였다고 하여 바로 그 이행최고를 계약해제를 위한 이행최고로서의 효력이 없다고 볼 수는 없는 것이고 이때 채무자로서는 채권자에게 문의를 하는 등으로 이행일시 및 장소 등의 결정에 협력하여야 한다.

(2)매도인이 소장에서 매수인을 상대로 매매대금을 지급하지 않는 사정을 들어 약정의 취소를 주장하며 원상회복을 구하는 소를 제기한 경우에 매수인이 대금을 지급하고 계약을 이행할 수 있는지와 매도인이 계약을 해제할 수 있는 지 여부(대판2002.8.27. 2002다24942)

매매당사자가 소장에서 그와 같은 주장을 한때에는 특별히 대금수령을 거부하는 취지가 포함되지 않는 한  그 소장 부본이 송달로 매매대금지급의 최고가 있었던 것으로 볼 수 있고 그로부터 상당기간이 경과하도록 매수인이 매매대금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다고 보아야 한다.

(3)부동산의 매수인이 중도금의 수령을 거절한 데다가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 매수인 곧바로 계약을 해제 할 수 있는지 여부(대판1993.1.25. 93다11821. 21C대표판례)

이때 또다시 불필요한 절차를 밟게되는 손해를 강요하게 되는 결과가 되므로 매수인은 곧바로 매매계약을 해제할 수 있다.

(4)쌍무계약의 일방 당사자가 상대방에 대하여 이행을 최고함에 있어서 갖추어야 할 자신의 채무이행의 준비정도는?(대판1992.7.14. 92다5713)

상당기간을 정하여 상대방의 잔대금 채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 할 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권 이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다.

(5)여러 필지의 토지를 매매함에 있어 그중 1필지 상에 있는 분묘2기의 이장을 담보하기 위하여 매수인이 잔대금 일부를 따로 보관하고 있다가 이장을 확인한 후에 이를 지급하기로 약정한 경우에 분묘이장을 하지 않았다는 이유로 계약 전체를 취소할 수 있는 지 여부(대판1976.4.27. 74다2151)

매도인의 분묘이장의무나 매수인의 잔금일부 지급의무는 모두 위 매매에 따른 부수적인 사항이라 할 것이므로 이를 이유로 그 계약전체를 해제할 수는 없다.

(6)매매계약시 향후 작성할 검인 계약서상의 매매대금을 실제 대금과는 달리 매매대상 부동산의 과세표준액으로 작성하기로 약정하였으나 매수인이 이행하지 않은 경우 그 이행을 하지 않았다는 이유로 위 매매계약을 해제할 수 있는 지 여부(대판1992.6.23. 92다7795)

매매계약서상의 검인계약서에 관한 매매대금에 관한 위 약정부분은 조세회피 등의 의도에서 매도인의 편의를 보아준다는 것 일뿐 위 매매계약의 주된 목적을 달성하는데 부수적인 의무에 불과한 것이어서 그 불이행만을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.

(7)매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니한 경우에 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 여부

(2003.5.13. 2000다50688)

 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사표시를 표시한 경우가 아닌한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다.

Ⅱ. 상가임대차보호법

1. 목적

상가건물의 임대차에 있어서 사회적경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 상가건물임대차보호법이 제정(2001.12.29, 법률 제6542호)되었으며 상가임대차보호법은 민법의 임대차에 관하여 여러 가지 특례를 규정하고 있다.(법 제1조)

2. 상가건물임대차보호법의 성격 지위

 1) 상가건물임대차에 대해서만 적용되는 상가건물임대차보호법은 민법에 대한 특별법의 성격을 갖는다.

 2) 경제적 약자인 상가건물임차인의 보호를 위한 특별법이므로 강행규정(편면적 강행규정)의 성질을 갖는다. 즉 본법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다(법 제15조)고 규정하고 있다. 따라서 본법의 규정에 위반하는 약정이라도 상가건물임차인에게 유리하면 유효하다.

3. 적용대상

1) 대상 상가건물

 (1) 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다(법 제2조 제1항 전단). 즉 상가건물은 현행 소득세법부가가치세법법인세법에서의 사업자등록대상이 되는 건물을 말한다. 상가건물만 본법의 적용대상이므로 상가건물의 임차인이라도 종교자선 단체 및 친목모임 사무실 등은 적용대상이 되지 않는다.

 (2) 사업자등록의 대상은 자연인(외국인 포함)은 물론 법인도 포함하고 있다. 주택임대차보호법의 적용대상은 자연인에 한하므로 법인은 제외되나, 상가건물임대차보호법은 자연인은 물론 법인까지 포함된다 할 것이다.

2) 적용대상 보증금의 범위

 (1) 상가건물임대차보호법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않는다(법 제2조 제1항 단서). 즉 모든 상가건물의 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금 보증금+차임(월세)환산액[차임100]이 해당 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용된다(시행령 제2조제1항).

서울특별시	2억 4천만원 이하
과밀억제권역(서울특별시 제외)	1억 9천만원 이하
광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	1억 5천만원 이하
기타 지역	1억 4천만원 이하

 (2) 예를 들어 보증금이 1억원이고 월세가 100만원일 경우 환산보증금은 1억원+(100만원100=2억원이 된다. 따라서 서울지역이라면 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있으나, 과밀억제권역이라면 보호받을 수 없다.

3) 적용대상 임대차계약 등

 (1) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행되며 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조(대항력)제5조(우선변제권) 및 제14조(최우선변제권)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다(부칙 제1조, 제2조).

 (2) 이 법 시행당시의 로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다(부칙 제3조).

 (3) 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약(미등기전세)에 대해서도 준용한다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다(법 제17조).

 (4) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 아니한다(법 제16조).

4. 대항력

1) 대항요건 - 건물의 인도와 사업자등록

 상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(법 제3조 제1항).

2) 대항력의 내용

 (1) 상가임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(제3조 제2항). 임차주택의 양수인이란 대항요건을 갖춘 후에 매매, 증여, 상속 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계에서 벗어난다. 따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환 받을 수 있다.

 (2) 주의할 점은 임차인이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록신청)을 하기 이전에 그 상가건물에 대해서 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되기 때문에 상가임차인은 신소유권자에게 대항할 수 없다.

 (3) 예를 들면 제1순위의 저당권과 제2순위의 저당권의 설정등기가 있고 그 중간에 상가건물임차인이 대항요건을 구비한 경우(1번 저당권자대항요건을 갖춘 상가임차인2번 저당권자)에, 그 상가임차인은 제2순위의 저당권자의 경매실행을 통해서 목적물을 경락 받은 경락인에 대해서는 대항할 수 없다. 즉 이 경우의 경락인은 양수인의 개념 중에 포함되지 않는다.

5. 보증금의 우선변제권

1) 보증금의 우선변제권

 (1) 대항요건(건물인도와 사업자등록신청)과 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다(법 제5조 제2항). 상가임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다(법 제5조 제3항).

 (2) 한편 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다(법 제5조 제4항). 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 보류하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다(법 제5조 제6항).

 (3) 임차인의 경매에 대한 특례로 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(법 제5조 제1항). 즉 상가임차인이 건물을 비우지 않고서도 경매를 신청할 수 있도록 하였다.

2) 소액보증금의 보호 - 최우선변제권

 (1) 상가임차인이 건물에 대한 경매신청 등기전에 확정일자의 유무와 관계없이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 국세나 다른 담보물권에 우선해서 일정금액을 최우선변제 받는다(법 제14조 제1항).

 (2) 최우선변제 대상 보증금은 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가  서울은 4,500만원 이하,  수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 3,900만원 이하  광역시는 3,000만원 이하,  기타지역은 2,500만원 이하여야 한다(시행령 제6조). 각각의 경우에 최우선변제 받을 수 있는 금액은 서울은 1,350만원 이하, 수도권 중 과밀억제권역은 1,170만원 이하, 광역시는 900만원 이하, 기타 지역 750만원 이하이다.

	우선변제를 받을 임차인의 범위	우선변제를 받을 보증금의 범위
서울특별시	4,500만원 이하	1,350만원
수도권중 과밀억제권역	3,900만원 이하	1,170만원
광역시	3,000만원 이하	900만원
기타지역	2,500만원 이하	750만원

 (3) 최우선변제 대상 보증금은 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계(환산보증금)로 하기 때문에 순수한 보증금으로 생각해서는 안된다. 즉 보증금과 월세가 있는 상가건물임대차의 경우에는 보증금과 월세에 100을 곱하여 환산할 금액을 합한 금액을 가지고 최우선변제 대상인지 여부를 판단해야 한다.

 (4) 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다(시행령 제7조 제2항). 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상히고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액의 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다(시행령 제7조 제3항).

6. 임차권등기명령제도

1) 임차권등기명령의 신청

 (1) 임대차가 조료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 임대인의 동의 없이 단독으로 신청할 수 있다(법 제6조 제1항).

 (2) 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 점유를 상실하게 되면 상가임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환 받는 것이 사실상 어렵다. 이러한 문제점을 해소하기 위해 임차권등기명령절차를 둔 것이다.

2) 임차권등기명령의 효과

 (1) 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만 임차인이 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 종전의 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다(법 제6조 제5항). 주의해야 할 점은 임차권등기명령의 효과는 임차권등기명령 신청시가 아니라 임차권 등기가 마쳐진 시점부터 발생한다는 점이다.

 (2) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리(최우선변제권)가 없다(법 제6조 제5항).

7. 상가임대차의 존속기간

1) 최단존속기간의 제한

 (1) 기간이 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주자할 수 있다(법 제9조 제1항). 즉 1년 미만으로 정한 경우에는 임대인은 그 약정의 유효함을 주장할 수 없지만, 임차인은 1년 미만이 유효함을 주장 할 수 있다.

 (2) 임대차가 종료한 경우에는 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다(법 제9조 제2항).

2) 임차인의 계약갱신요구권

 (1) 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있다(법 제10조 제1항).

임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 (2) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다(법 제10조 제2항).

3) 묵시적 갱신

 (1) 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(법 제10조 제4항).

 (2) 임대차의 존속기간이 정함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(법 제10조 제5항).

8. 기타

1) 차임 등의 증감청구권

 (1) 약정한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(법 제11조 제1항).

 (2) 현재 그 비율은 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다(시행령 제4조). 그리고 이 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다(법 제11조 제2항)

2) 월차임 전환시 산정율의 제한

 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율(연 1할5푼)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(법 제12조, 시행령 제5조)

3) 전대차관계에 대한 적용

 계약갱신요구권(제10조), 차임 등의 증감청구권(제11조), 월차임 전환시 산정율의 제한규정(제12조)은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임대인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(법 제13조).

4) 등록사항 등의 열람제공

 (1) 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음의 각 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다(법 제4조 제1항).

  임대인임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점사업장소재지)

  건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

  사업자등록 신청일

  사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

  임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

  임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

  그 밖에 대통령령이 정하는 사항

 (2) 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 임차건물의 소재지, 사업자등록신청일, 보증금, 차임, 임대차기간 및 확정일자 등을 공개하여 이해관계인(건물매수희망자, 금융기관, 채권자 등)의 권리를 보호하기 위한 것이다.

5) 경매에 의한 임차권의 소멸

 (1) 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경우에 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다(법 제8조). 즉 보증금 전액을 변제 받지 못한 대항력 있는 임차권은 잔액을 변제 받을 때까지 존속한다고 규정함으로써 임차인의 보증금회수권에 대한 보호를 강화하고 있다.

 (2) 여기서 대항력 있는 임차권이란 상가임차인이 최선순위의 가압류나 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 것을 말한다. 즉 상가임차인이 대항력을 갖추기 이전에 선순위 저당권이 설정되어 있거나 선순위의 가압류등기가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되어 경락된 경우에는 저당권이나 가압류의 등기는 물론 그보다 순위가 뒤진 상가임차인의 임차권도 말소되기 때문에 임차인은 경락인에 대하여 자기의 임차권을 주장할 수 없다.

Ⅲ. 경 매 절 차   

1. 경매절차의 개요

 1) 공매

• 세목상 관계기관에 의한 공매 방법

  국세징수법에 의하여 실행 (자산관리공사에 수임의뢰)

• [한국자산관리공사]에 수임 의뢰하여 강제 환가하는 방법

국세징수법에 의하여 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권 등을 체납자로부터 대위하여 받은 물건을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 공매에 붙여 환가처리해 체납 처분하고 남음이 있을 때에는 부동산소유자(체납자)에게 되돌려주는 방법으로서, 국세청장이 직접 공매하기에 적당하지 않을 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 지방국세청장의 승인을 얻어 한국산업은행법 제 53조에의 3 의 규정에 의하여 설립된 자산관리공사로 하여금 공매를 실행하게 하는 공매방법 이다. 법원경매 와 매우 흡사하나 공매절차에 의한 [공매] 와 [수의계약]의 형태를 취하고 있다.

(1) 한국자산관리공사에서 실행하는 공매중 - 공매절차에 의한 것

체납 압류 부동산을 공매절차에 의하여 공매하여 낙찰가격이 1천만원 미만일 때는 매각결정일로 부터 7일 이내에 매각대금을 일시불로 납부해야 하고,

1천만원 이상일 때는 매각결정일로부터 30일내 에 잔대금을 일시불로 납부해야 합니다(잔대금은 낙찰금의 90%).

이때 잔대금을 일시불로 납부하지 않을 때(불납시)에는 지연손해금의 가산금 없이 10일간의 대금납부 유예기간을 주고(국세징수법 제 76조 동시행령 제76조), 그래도 대금을 납부치 못할 때에는 매각결정이 취소되며 보증금은 국고(지방 금고)에 귀속 되는 것이 법원의 경매부동산의 경우(매득금에 충당)와는 다르다.

용익물건(전세입 자, 임차임 등)은 매수자가 책임지는 것이 대부분이니 자산관리공사 물건의 공매시에는 이러한 제한 사항이나 불합리한 점 등의 하자를 상담시에 주의 깊게 듣고 가능하면 부담이 적은 쪽을 선택하여 응찰하여야 한다. 그리고 주택의 경우 임대차보호 법상의 권리관계를 주도면밀하게 따져보고 경락자가 인수해야 할 권리가 있나 없나를 따져 확실하게 판단하여 인수하고도 충분한 부동산 가치가 있나를 따져본 후에 응찰해야 합니다. 그리고 2004년 10월부터 자산관리공사에서 실시하는 현장 공매방식은 없어졌고, 오로지 인터넷을 통한 전자입찰방식을 취하고 있습니다(www.onbid.co.kr 참 조).

(2) 성업공사에서 실행한 공매중 - 수의계약에 의한 것

금융기관의 유입물건(은행 등 금융기관이 너무 지나치게 환수채권 이하로 진행되고 있는 경매목적물이 유찰되어 채권회수가 불가능하다든지 또는 지나치게 최초감정가 이하로 유찰될 경우 채권자로서 은행이 경락하여 사들인 물권)이나 비업무용 부동산의 물권을 한국자산관리공사에 의뢰한 물권으로서 대부분 1차적으로 청소(청소=소제주의)가 되었다든지 명도소송 진행 중인 물권이 대부분이나, 그래도 반드시 물권의 소재지에 가서 확인을 하고 수의계약을 체결하심이 바람직하다. 수의계약은 청소주의에 의하여 계약자가 따로 권리분석을 해야 할 필요는 없으나 금융기관의 수익료 등이 포함 되어 있는 가격이라는 점을 충분히 감안하여 계약을 체결해야 할 것이며 분납(분납의 형태는 다양 함)으로 인한 이자율 등도 충분하게 고려해야 한다.

2)법원경매

부동산 경매절차는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있다. 다만, 그 절차에 있어서 큰 차이가 없으므로 여기서는 강제경매절차를 중심으로 설명하고, 임의경매절차의 경우 차이가 있는 부분만 별도로 설명한다. 그리고 2002. 7. 1.부터 새로운 민사집행법이 시행되었지만, 이 법 시행 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 구 민사소송법의 규정이 적용되는데 그 구체적인 차이점에 대하여는 각 절차마다 별도의 설명을 하도록 하겠다.(개정된 민사집행법에 의거 경매절차를 구체적으로 살펴본다)

 강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법이다. 예컨대, 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 그중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법이 강제경매이다.

한편 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는바, 이는 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 임의이행 하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것을 말한다.

경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 환가한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다.

(1). 경매신청 및 경매개시결정  

먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 한다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 된다. 

(2). 배당요구의 종기결정 및 공고   

구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다. 

 (3). 매각의 준비  

다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정한다. 

 (4). 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지 

 위 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고한다. 

 (5). 매각의 실시    

 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다.

◇ 매각기일에 매수인이 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 신매각기일을 정하여 다시 매각을 실시한다.

 (6). 매각결정절차    

 그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 한다.

◇ 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있다.

 (7). 매각(낙찰)대금의 납부 

 낙찰허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명한다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있다. 

 (8). 배당절차   

 매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 된다.

◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다.

 (9). 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령   

매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있다.

또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 된다. 

2. 경매의 신청

경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있다.

먼저, 강제경매신청에 관하여 살펴보겠다. 강제경매를 신청하려면, 강제경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 집행법원에 제출하여야 한다.

1) 강제경매신청서 작성 요령

 강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 한다.

  ① 채권자와 채무자의 성명과 주소

  ② 집행법원

  ③ 부동산의 표시 : 객관적으로 보아 당해 부동산의 동일성을 인식할 수 있을       정도로 강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 하며, 일반적       으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 된다.

  ④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액 : 청구액       전액을 기재하여야 한다. 나중에 채권계산서의 제출에 의한 확장이 허용되       지 않기 때문이다. 다만, 별도의 배당요구에 의하여 확장된 부분을 청구할       수는 있다.

  ⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원(채무명의) : 집행권원은 사법상의 일정한       급부청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 강제집행에 의하여 그 청구       권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말한다.

2) 첨부서류

강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같다.

  ① 채무명의의 집행력 있는 정본

  ② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 : 집행권원(채무명의)       의 송달증명서, 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행       문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과  승계집행문 및 각 경우의 증       명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정       증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는       서면, 집행불능증명서

  ③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류

  ④ 부동산목록 30통

  ⑤ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영       수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통

  ⑥ 경매수수료 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료,       신문공고료, 집행관수수료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납하여야        한다.

※ 서울중앙지방법원 예납액 산정 예 기재

    1. 신문공고료 : 건당 200,000원

    2. 현황조사수수료 : 건당 63,260원

    3. 입찰수수료 :  100,000원까지             5,000원

                     10만원 초과 매10만원마다

                     5,000만원까지             2,000원

                     1억원까지                 1,200원

                     5억원까지                 500원 가산

    4. 감정료 : 감정가액 1억5,000만원까지 200,000원

                         5억원까지        338,000원

                        10억원까지        538,000원

    5. 유찰수수료 : 1회당 6,000원

    6. 송달료 : (신청서상 이해관계인수 + 3) × 10회분(1회분 2,700원) 

※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출할 필요가 있다.

3) 관할법원

강제경매신청의 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지의 관할법원이다.        

 3. 경매개시결정

 강제경매 신청이 접수되면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 한다.

임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의경매 개시결정을 한다. 

4. 경매개시결정 기입등기의 촉탁

 집행법원이 경매개시결정을 하였을 때에는 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 된다.

5. 경매개시결정문의 송달

 채무자에 대한 개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하게 됩니다. 임의경매의 경우에는 소유자에게 송달하여야 하나, 실무상은 대개의 경우 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있다.

6. 배당요구의 종기결정 및 공고 

민사집행법에서 새로이 도입된 제도로서, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고를 한다.

 1) 배당요구의 종기결정

 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 그 효력이 생기는데, 집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일내에 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구 를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하는 결정을 한다.

 2) 배당요구의 종기 공고

 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.

3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익

 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 [아래 (5) 참조]가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 되며, 그 때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않게 된다.

또, 첫 경매개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 본안소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없게 되는 등 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있다.

4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자

  (1).집행력있는 정본을 가진 채권자

  (2).민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

    ① 주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부임차인

    ② 근로기준법에 의한 임금채권자

    ③상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등

  (3).경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자

  (4).국세등의 교부청구권자

    ①국세등 조세채권 이외에 의료보험법, 국민의료보험법, 산업재해보상  

    ②보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금

 5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자

 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기(낙찰기일)까지 한 경매신청에 의하여 2중개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자

※ 첫경매개시결정등기 후에 등기를 경료한 담보권자의 경우에는 배당요구의 종기까지 권리신고를 하면 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있다.

7. 매각(입찰)의 준비  

경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 된다.

1) 현황조사

 법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 된다. 부동산을 적정한 가격으로 환가하기 위하여는 집행법원이 부동산의 현상, 점유관계 등 사실관계와 권리관계의 현황을 정확히 파악하여 적정, 타당한 매각조건을 결정하고, 일반 원매자에게 그 현황을 공시하여 경매할 부동산에 관한 정보를 제공할 필요가 있기 때문이다. 민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지하여야 한다.

2) 공과를 주관하는 공무소에 대한 催告

 법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지하여 줄 것을 최고하게 된다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것이다. 민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 배당요구의 종기까지 조세채권의 유무를 법원에 신고하여야 배당을 받을 수 있다.

3) 이해관계인에 대한 채권신고의 催告

 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 낙찰기일 전까지 제출할 것을 최고하게 된다. 가등기 담보권자에 대하여도 최고한다. 이 역시 우선채권의 유무, 금액 등을 신고 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 의미가 있다. 민사집행법의 적용을 받는 사건의 이해관계인에게는 배당요구의 종기일까지 그 채권의 유무와 금액을 신고할 것을 최고한다.

4) 부동산의 평가 및 최저입찰가격의 결정

 집행법원은 등기관으로 부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가명령을 발하여 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저입찰가격을 정한다. 최저입찰가격은 낙찰을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 낙찰이 허가되지 아니한다.

5) 입찰물건명세서의 작성, 비치

 법원은 ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것, ④ 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 입찰물건명세서를 작성하고, 이를 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 된다. 이에는 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치한다.

 입찰물건명세서는 입찰자에게 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저입찰가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여 신중한 판단을 거쳐 입찰에 참가하게 함으로써 적정가격에 의한 입찰을 도모하기 위하여 마련된 제도이다.

 3-4회의 입찰기일 및 낙찰기일을 일괄하여 지정한 경우에도 입찰물건명세서는 매 입찰기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하게 된다.

8.매각(입찰) 및 매각결정(낙찰)기일의 지정,공고,통지

1) 입찰기일 및 낙찰기일의 지정

 집행법원은 공고주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저입찰가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 입찰명령을 하고, 직권으로 입찰기일을 지정하고 공고한다.

최초의 입찰기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 하게 된다.

집행법원은 입찰기일을 지정함과 동시에 직권으로 낙찰기일을 정하여 공고한다. 낙찰기일은 대개 입찰기일로부터 7일 후로 정하게 된다.

 입찰기일 및 낙찰기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있다.

 2) 입찰기일의 공고

입찰 및 낙찰기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다.

입찰기일의 공고에는 ①부동산의 표시 ②강제집행에 의하여 입찰하는 취지 ③부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액수 ④입찰의 일시, 장소와 입찰을 실시할 집행관의 성명 ⑤ 최저입찰가격 ⑥낙찰의 일시 및 장소 ⑦집행기록을 열람할 장소 ⑧등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산 위에 권리 있는 자의 채권을 신고할 취지 ⑨이해관계인이 입찰기일에 출석할 취지 ⑩일괄입찰의 결정을 한 때에는 그 취지 ⑪입찰자의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용 ⑫입찰물건명세서 현황조사보고서 및 평가서의 사본이 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치되어 일반인의 열람에 제공된다는 취지 등을 기재하게 된다.

 입찰기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 입찰기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하는 외에 속행사건과 함께 인터넷 법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고한다.

 3) 입찰기일의 통지

법원이 입찰기일과 낙찰기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지한다. 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있으며, 따라서 발송한 때 송달된 것으로 간주된다.

 4) 입찰기일의 변경

지정된 입찰기일은 법원이 필요하다고 인정할 경우에는 변경(연기)할 수 있다. 또, 입찰기일의 지정은 법원이 재량으로 하는 것이나, 신청채권자 또는 채무자가 신청채권자의 동의서를 첨부하여 변제에 관한 협의가 진행중이라는 등의 사유로 입찰기일의 변경(연기)를 신청하는 경우에는 2회 정도(법원이나 경매계에 따른 차이가 있을 수 있음)에 한하여 이를 허용하는 것이 보통이다.

9.매각(입찰)의 실시  

 민사집행법에 따르면 부동산의 매각은 ①매각기일에 하는 호가경매 ②매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③입찰기간내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 하도록 규정되어 있다. 여기서는 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠다.

입찰기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 입찰장소에서 입찰을 실시하여 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인을 정한다.

 1) 입찰장소

 입찰은 법원 안에서 하게 되며, 입찰의 생명은 입찰표를 개봉하기 전까지는 응찰내용의 비밀을 유지하는 데 있으므로 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추게 된다.

 2) 입찰표, 입찰봉투, 입찰사건목록 및 입찰물건명세서의 비치

입찰표 및 입찰봉투는 입찰자들이 자유롭게 사용하도록 입찰장소에 비치하여 놓는다. 입찰봉투는 입찰보증금을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투의 두 가지가 있다.

집행관은 또한 입찰기일에 입찰사건목록을 작성하여 입찰물건명세서와 함께 입찰장소의 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 비치 또는 게시한다.

 3) 동시입찰의 원칙

입찰은 입찰기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 목적 부동산이 2개 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시한다. 입찰 대상인 부동산이 여러 개인 경우에 이와 같이 원칙적으로 동시에 입찰을 실시하는 이유는 담합의 방지 및 자유로운 응찰을 보장하기 위함이다.

 4) 입찰의 개시

입찰기일에서의 입찰절차는 집행관이 주재한다. 집행관은 입찰기일에 입찰을 개시하기에 앞서 집행기록을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 민사집행법이 적용되는 사건은 집행기록 대신 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한다.

 기록의 열람과 입찰사항 등의 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작된다.

입찰자는 권리능력과 행위능력 이 필요합니다. 따라서 미성년자 등 행위무능력자는 법정대리인에 의하여만 입찰에 참가할 수 있다. 또 입찰부동산이 일정한 자격을 가진 자만이 취득할 수 있는 것인 때에는 그 자격이 있어야 한다.

 입찰부동산을 취득하는 데 있어 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(예컨대, 농지의 입찰에 있어서 농지법이 정한 농지취득자격증명)에 그 증명이나 허가는 낙찰기일까지만 보완하면 되므로 입찰시에 이를 증명할 필요는 없다.

5) 입찰표의 기재사항

입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③부동산의 표시, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, ⑥그 밖에 입찰보증금액도 기재한다.

 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.

6) 입찰표 및 입찰보증금의 제출

① 입찰표의 제출

입찰표는 입찰기일에 집행관에게 제출하여야 한다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 된다. 입찰표의 제출로써 매수의 신고를 한 것으로 된다. 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없다. 이를 허용하면 담합의 염려가 있을 뿐만 아니라, 입찰표의 제출 후에 다른 입찰자의 입찰내용을 알고 다시 입찰을 함으로써 불공정하게 되기 때문이다.

② 입찰보증금의 제출

입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통이다.) 입찰가격의 1/10 상당액이다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 매수보증금으로 제공하도록 되어 있다. 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 한다. 실무에서는 입찰보증금을 보증금봉투에 넣어 입찰표와 함께 다시 입찰봉투에 넣은 후 입찰함에 투입하도록 하고 있다. 개찰한 결과 최고의 가격으로 입찰한 자가 소정의 입찰보증금을 제출하지 아니하였음이 밝혀진 경우에는 그의 입찰은 무효로 처리한다.

 7) 입찰의 종결

① 입찰의 마감 및 개찰

입찰표의 제출을 최고한 후 1시간을 경과하지 아니하면 입찰기일을 종결하지 못한다. 입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시한다. 최고가입찰자의 결정을 공정하게 한다는 것을 담보하기 위하여 개찰은 입찰자의 면전에서 하여야 하기 때문에 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 한다.

민사집행법에는 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.

② 최고가입찰자의 결정

개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자로 판명된 자를 최고가입찰자로 결정한다. 그런데, 최고의 가격으로 응찰하고 입찰보증금도 제출한 자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시한다.

추가입찰의 입찰자는 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로는 응찰할 수 없으며, 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 응찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다.

추가입찰을 실시하였는데 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다. 또한 추가입찰을 실시하였는데 추가입찰의 자격이 있는 자 전원이 입찰에 응하지 아니한 경우에도 역시 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다.

③ 차순위입찰신고인의 결정

최고가입찰자의 입찰가격에서 그 입찰보증금을 공제한 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 자는 최고가입찰자가 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있다. 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것이다.

차순위입찰신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이어야 하고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 할 수 있다. 이는 차순위입찰신고에 의하여 채권자, 채무자 등 이해관계인에게 손해를 주지 않게 하기 위하여서 이다.

집행관은 적법한 차순위입찰신고가 있으면 그 신고인을 차순위입찰신고인으로 정하여 그 성명과 가격을 호창하여야 한다.

차순위입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 정한다.

④ 입찰절차 종결의 고지

최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하게 된다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지한다.

⑤ 입찰보증금의 반환

집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환하게 된다.

10. 매각허부결정(낙찰)절차  

입찰기일에 최고가입찰인이 정해지면, 집행법원은 낙찰기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 낙찰의 허부를 결정한다.

1) 낙찰기일 및 낙찰허부 결정

법원은 입찰기일의 종료 후 미리 지정된 기일에 낙찰기일을 열어 낙찰의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 낙찰의 허가 또는 불허가결정을 선고한다.

집행법원은 낙찰기일에 출석한 이해관계인으로 하여금 낙찰에 관한 의견을 진술하게 하여 이를 참고로 하는 외에 직권으로 낙찰불허가사유 유무를 기록에 의하여 조사한 다음 낙찰허부의 재판을 한다.

낙찰의 허부는 결정으로 재판하고 낙찰기일에 선고하게 된다.

2) 낙찰허부에 대한 즉시항고

이해관계인이 낙찰허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받은 경우에는 즉시항고할 수 있고, 또 낙찰허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 낙찰자 또는 낙찰허가를 주장하는 입찰자도 즉시항고할 수 있다.

즉시항고는 원결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 제기하여야 하는바, 위 1주일의 기간은 낙찰허부결정 선고일로부터 일률적으로 진행된다.

채무자․소유자 또는 낙찰자가 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 할 때에는 보증으로 낙찰대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 한다. 보증의 제공이 없으면 원심법원(집행법원)은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하하게 되며, 원심법원은 이후의 절차를 진행할 수 있다.

 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 된다. 낙찰자의 항고가 기각된 때에는 낙찰대금에 대한 항고일로부터 항고기각 확정일까지의 법정이자(2003.07.31 까지는 年 25%, 그 이후 확정일 까지는 年 20%의 비율에 의한 이자)의 한도에서(법정이자가 보증을 초과하면 보증의 한도에서) 반환청구하지 못한다.

민사집행법에서는 항고에 관한 요건이 많이 강화되었다. 즉 매각허가결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장을 제출한 날부터 10일내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다. 또한 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자 부분에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으며 몰수한 금원에 대하여는 배당할 금액에 포함하여 나중에 배당하게 된다.

◈ 낙찰 절차 ◈

1. 낙찰의 허부 결정

  1) 낙찰의 허부 결정

  담당판사는 집행관이 실시한 경매가 적절한지를 검토하고 이해관계인의 진술을 

들은 후 낙찰의 허가나 불허가 재판을 한다. 낙찰기일은 입찰일로부터 7일 이내로 정해진다.

낙찰 허가 및 불허가 결정의 공고는 법원 게시판에 공고되며 낙찰자와 이해관계인에게 별도로  통지하지는 않으므로 법원 게시판의 공고를 보거나 담당 경매계에 전화로 문의하여 확인할 수 있다.

 2) 이해관계인의 의견 진술

낙찰일에는 최고가 입찰자와 이해관계인이 낙찰 허가 및 불허가에 대한 의견 진술을  할 수 있다. 낙찰일에 하게 되는 진술 내용은 경매 절차에 대한 하자 여부와 최고가 입찰자의  자격에 관한 것 등이다.

입찰자가 권리분석을 잘못하여 채권을 인수하게 된 경우나 소유권을 이전해도 명도받기가 힘들다는 것을 입찰일 후에 알게 되었을 때는 '낙찰 불허 신청서'를 낙찰기일에 제출할 수 있다. 

그러나 실무에 있어서 이해관계인이 진술에 참석하는 경우는 드물고 대부분 허가 결정에 대한 이의가 있는 경우에는 즉시항고를 한다. 

3) 낙찰일에 낙찰자가 할 일

 특별한 사유가 없으면 낙찰기일에 낙찰자가 출석할 필요는 없다. 낙찰허가가 결정되면 낙찰자는 7일간의 즉시항고 기간 동안 기다리면 된다.

2. 낙찰 허가 결정에 대한 이의

 낙찰 허가에 대한 이의는 낙찰기일에 구두나 서면으로 할 수 있다. 낙찰 허가에 대한이의에 대해 법원이 정당하다고 받아들일 경우 낙찰 불허가 결정 하고, 이를 기각할 경우에는 낙찰 허가 결정을 선고한다. 

  1) 낙찰 허가에 대한 이의 사유

       최고가 입찰 신청인이 매수 능력이 없는 경우

       최고가 입찰 신청인이 타인의 매수 신청을 방해한 경우

       강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없는경우

       경매기일 공고가 법률 규정에 위반된 경우

       법률상 매각조건에 위반하여 매수하거나 이해관계인의 합의 없이 법률상 매각조건을 변경         한 경우

       최저 경매가의 결정, 물건명세서 작성의 중대한 하자가 있는 경우

       매수 가격의 신고를 독촉한 후 1시간을 경과하지 않고 경매를 종결하거나  최고가 매수          신고인과 차순위 입찰 신고인 선정에 문제가 있는 경우

       매수 가격의 1/10에 해당하는 매수 신청 보증금을 받지 않고 최고가 입찰 신고인을 정한         경우

  2) 낙찰허부에 대한 재판 

      이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되거나 경매조서 등을 직권으로 조사하여 위와         같은 이의신청 사유가 인정된다면 낙찰을 허가하지 않을 수 있다.

3. 낙찰허부 결정에 대한 항고 

  1) 항고권자 및 효력

    낙찰 허가일 이후 7일 이내에 낙찰 허가 또는 불허가 결정으로 손해를 보았다고 주장하는        이해관계인이나 낙찰자는 법원에 항고장을 제출할 수 있다.

    즉시항고는 확정차단의 효력은 있지만 집행정지 효력은 없다. 항고가 이유 있다고 판단될 때      는 낙찰 허가 결정이 확정되지 않으므로 즉시항고에 대한 확정이 있을 때까지 대금납부나 배      당 등 경매 절차가 정지되고 항고에 따른 재판이 진행된다.

  2) 항고의 사유

    불허가 결정에 대한항고는 민사소송법에 규정한 모든 불허가 원인 없음을 이유로 하는 때에      한 하여 할 수 있다.

    허가 결정에 대한 항고는 민사소송에 규정한 낙찰 허가에 대한 이의원인이 있음을 이유로 하      거나 허가 결정이 낙찰조서의 취지에 저촉된 것을 이유로 하는 때에 환하여 할 수 있다.

  3) 항고보증금의 공탁

     채무자나 소유자가 낙찰허가 결정에 대한 항고를 할 때에는 낙찰 대금의 1/10에 해당하는       현금 또는 법원이 인정한 유가증권을 보증금으로 공탁해야 한다, 기각되었을 경우는 공탁금을      반환받지 않는다.

    낙찰자가 허부 결정에 대해 항고할 때는 낙찰 대금의 1/10에 해당하는 항고보증금을  공탁하      여야 하는데, 이는 낙찰자가 경매 절차를 지연시키는 것을 방지하기 위해 시행되고 있다. 임      차인은 보증금의 공탁 없이 항고할 수 있다.

    채무자나 소유자 또는 경매를 지연함으로써 이익을 보는 사람 (이해관계인)들이 보증금 없이      항고할 수 있는 임차인의 지위를 악용하는 경우도 있을 수 있다. 

    임차인의 지위를 악용하는 사례를 막기 위해 임차인도 항고시 항고보증금을 내야 한다는 견      해가 대두하고있다.

  4) 항고와 채무변제

     채무변제 능력이 있는 채무자 또는 부동산 소유자는 10%의 보증금을 납부하고 항고를 하는       경우가 있다.항고를 진행하면서 후일 신청채권액을 변재하면 이때에는 법원  낙찰 허가가 취       소됨과 동시에 경매 절차도 종료된다.

     이 경우에 낙찰자는 입찰보증금으로 납부한 보증금을 돌려받으며, 항고인도 항고보증금을 돌       려받을 수 있다.

  5) 항고의 판결

     항고장에 접수되면 경매를 실시한 원심법원 판사가 이를 심사한다. 

     항고의 이유가 충분하다고 판단되면 낙찰허가 취소나 변경을 결정하고, 이를 항고인 및 그        상대방에게 고지하고 집행법원의 게시판에 공고하여야 한다. 그러나 항고의 이유가 없는  경       우에는 "이유없다"

4. 낙찰허부 결정의 확정

   낙찰불허가 결정이 확정된 때에는 낙찰인은 매수 관한 책임을 면하고 경매 신청 보증금을 회수할 수 있다. 만일 경매 신청 자체가 부적합하여 낙찰 불허가 결정을 한 경우에는 경매 신청 절차는 종결되고 법원은 등기소에 경매신청 등기 말소를 촉탁한다.낙찰 허가 결정이 확장된 때에는 낙찰 지급기일을 정하는 등 다음 절차를 계속 진행한다.

11.매각(낙찰)대금의 납부

1) 대금지급(납부) 기일

법원은 낙찰허가결정이 확정되면 지체없이 직권으로 대금지급기일을 지정하게 되며, 낙찰자(매수인)는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부하여야 한다.

민사집행법에는 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하여 이를 매수인에게 통지하고, 매수인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다.

2) 대금 납부의 절차

대금은 지정된 기일에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부하여야 한다. 납부할 금액은 낙찰가격에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액이다.

 다만, 낙찰자(매수인)는 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙하면 낙찰대금의 한도에서 낙찰대금의 납부에 대신하여 채무를 인수할 수 있다. 또한 배당받을 채권자가 동시에 낙찰자인 경우에는 낙찰자는 자기가 수령할 배당액과 낙찰대금을 배당액에서 상계할 수 있다. 낙찰대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부하여야 한다. 채무인수 또는 상계를 위하여는 미리(가능하면 대금납부기일이 지정되기 전에 하는 것이 좋음) 법원에 신청서를 제출하여야 한다.

민사집행법에 따라 대금지급기한이 지정된 경우에는 매수인은 그 기한 내에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다. 또한 채권자가 매수인인 경우에 상계신청은 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하여야 한다.

3) 대금 납부의 효과

 낙찰자(매수인)는 낙찰대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득한다. 이에 따라 차순위입찰신고인은 낙찰자(매수인)가 대금을 납부함으로써 매수의 책임을 면하고 즉시 보증금을 반환 받을 수 있다.

4) 대금 불납부에 따른 법원의 조치

① 차순위입찰신고인에 대한 낙찰허가결정

차순위입찰신고인을 정하여 놓은 경우에 낙찰자(매수인)가 대금지급기일에 대금납부의무를 이행하지 아니할 때에는 차순위입찰신고인에 대한 낙찰 허부를 결정하게 된다.

차순위입찰신고인에 대하여 낙찰허가결정이 내려진 때에는 종전 낙찰자는 입찰보증금의 반환을 청구하지 못하며, 위 보증금은 배당재단에 편입된다.

② 재입찰

재입찰은 법원이 정한 대금지급기일에 낙찰자가 낙찰대금을 완납하지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 입찰을 말한다.

낙찰자(매수인)가 낙찰대금을 완납하지 않는 경우 차순위입찰신고인이 있는 때에는 낙찰기일을 다시 지정하여 차순위입찰신고인에 대하여 낙찰허가결정을 하고 대금지급기일을 지정하게 되며, 새로이 정해진 대금지급기일에도 대금납부를 하지 않으면 재입찰을 하게 된다.

재입찰의 경우에는 전 낙찰자가 최고가입찰자로 호창받았던 입찰기일에 정하여졌던 최저입찰가격 기타 매각조건이 재입찰 절차에도 그대로 적용된다. 따라서 최저입찰가격을 저감하지 않습니다. 재입찰기일에서의 절차는 모두 일반의 입찰기일에서의 절차와 마찬가지로 실시한다. 재입찰에서는 전 낙찰자는 입찰에 참가하지 못한다.

다만, 전 낙찰자가 재입찰기일의 3일 전까지 낙찰대금, 지연이자(2003.07.31 까지는 年 25%, 그 이후 납부일까지는 年 20%의 비율에 의한 이자)와 재입찰절차의 비용을 납부한 때에는 재입찰절차를 취소하게 된다.

12. 배당절차

 낙찰자가 낙찰대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 된다.

1) 채권계산서의 제출

 각 채권자는 낙찰기일까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 한다.

채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산한다. 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 낙찰기일 후에는 채권액을 보충할 수 없다.

다만, 이자채권자의 경우에는 낙찰기일 전에 제출된 계산서에 이자채권이 기재되어 있으면 낙찰기일 이후 추가로 배당기일까지의 이자를 계산해 오면 그 부분 이자를 배당받을 수 있다.

민사집행법에는 각 채권자는 배당요구의 종기일까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 한다. 만일 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하며, 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구종기일 후에는 채권액을 보충할 수 없다.

2) 배당표의 작성 및 확정

집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 또 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있으면 추가, 정정하여 배당표를 완성, 확정한다.

13. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 

1)  소유권이전등기 등의 촉탁

낙찰자가 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기, 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 된다.

 다만, 그 등기와 말소의 비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 집행법원은 비로소 소유권이전등기등을 촉탁하게 된다.

 2)  부동산인도명령

 낙찰자(매수인)가 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자(매수인)에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도 받을 수 있다.

 인도명령의 상대방은 ① 채무자, ② 채무자의 일반승계인, ③ 소유자, ④ 부동산점유자 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자는 제외된다.

 민사집행법에서는 매수인이 용이하게 경매목적물을 인도받을 수 있도록 하기 위하여 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있고, 인도명령을 발할 때는 상대방을 필요적으로 심문하되 그에 대한 예외로서 채무자 또는 소유자가 점유할 때, 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때, 이미 그 사람을 심문한 때에는 심문을 생략할 수 있도록 하였다.           

Ⅳ.부부공유재산(유체동산)의 경매와 우선매수신청

부부재산의 소유권과 배우자의 우선매수신청과 그 효력에 대하여 살펴본다.

 우선, 부부 재산의 소유권에 대하여 살펴보면

부부라 하더라도 부부의 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과, 혼인 중 자기의 명의로 취득한 명의가 특정된 재산은 그 명의인의 재산으로 본다.

 이런 경우 남편의 채무로 인하여 부인의 재산에 압류를 할 수는 없다.

 다음으로 부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은, 부부의 공유로 추정합니다. 이런 재산으로는 가재도구 등이 있다.

 그러나 이런 추정은 부부 중 특정인의 소유를 입증할 수 있는 증거가 있는 경우(예,혼수품 구입 영수증 등)는 번복이 되어 부부 중 일방의 소유로 인정이 된다.

 만약, 현 거주지에 사용하고 있는 물품들이 부인이 혼수품으로 해 온 것이 입증된다면 부인의 소유가 되므로 남편의 채권자들은 부인의 물품에 대하여 경매를 할 수 없게 된다.

그러나 이런 경우라 하더라도 해당물건에 명의자가 등재되어있지 않기 때문에 법원의 집행관으로서는 우선은 민법의 대원칙인 소유불명재산의 공유추정에 따라 남편과의 공동소유물이라고 판단하여 압류를 할 수는 있다.

 이런 경우에 부인은 부인의 소유에 대하여 압류를 당한 것이 되므로 법률적으로 구제받을 수 있는 절차가 있다. 그 것은 제3자이의의 소를 압류집행을 한 집행관 소속의 지방법원에 제기하면서, 동시에 강제집행절차를 정지하도록 하는 집행정지의 잠정처분을 신청하는 방법이다.

 이런 신청을 한 경우에는, 부인이 주장하는 그런 사유가 있다고 인정이 되고 사실에 대한 소명이 있는 경우에는 잠정처분신청의 후속절차로 법원이 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고서 집행정지의 잠정처분을 하게되며, 그렇게 잠정처분으로 경매절차를 임시 정지하여놓은 상태로 제3자이의의 소송을 진행하게 되는 것이다.

 이 소송은 그 재산이 제3자(부인)의 소유가 맞는지 여부를 판단하는 재판으로 부인 소유의 재산이 맞다고 인정이 되면 설사 남편의 채무라 하더라도 부인소유의 재산에 대하여는 경매절차를 진행하지 못하게 되는 것이다.

 그래서 이 후  승소판결을 얻은 후에는 강제집행절차가 종료를 시킬 권원을 얻게 되므로 실질적으로 강제집행절차가 종료가 되는 것이다.

 그러나 위 사례는 이미 압류가 이루어진 단계에서 부인의 권리를 구제받는 절차이므로, 압류 이전에 권리를 확보할 방안이 있으면 그에 따르는 것이 더 좋은 방법이다.

 그런 방법으로는 압류 집행 당시에 부인의 소유임을 입증할 자료(영수증등)를 법원의 집행관에게 제시하여서 그 것이 형식적으로라도 인정이 되는 경우에는 위에 제시한 절차에 의하여 구제받지 않아도 되나,

그것만으로 부인소유라고 집행관이 판단하기에 어려움이 있는 경우에는 그대로 압류의 집행을 하게 되고, 이런 경우에는 이에 대하여 이의가 있는 부인측에서 위에서 설명 드린  제3자 이의의 소를 제기하여서 구제받을 수밖에는 없다.

 그리고 압류된 재산이 부부공유재산이 맞는 경우에 부인에게 주어진 경매절차의 우선권에 대하여 살펴보겠다.

민사집행법 규정에 의하면 부부공유 유체동산을 압류한 경우 배우자는 매각기일에 출석하여 우선 매수할 것을 신고할 수가 있다.

 이 신고는 매각기일에 말로 하면 되고 특별한 방식을 요하지 아니하나,  최고매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수하겠다는 취지를 표시하여야 한다.

또 이 신고는 매수가격을 특정하여 할 수도 있고 이를 특정하지 아니하고 할 수도 있는바,  매수가격을 특정한 경우 다른 매수인이 보다 높은 가격을 신고한 때에는 우선매수신고의 효력이 상실되어 배우자가 목적물을 매수하려면 다시 가격을 정하여 매수신고를 하여야 한다.

 이런 신고가 있을 때에는 법원의 집행관은 최고가매수신고인에 우선하여 배우자에게 매각을 허가한다

또 특별히 보증제공을 특별매각조건으로 하지 아니하는 한 우선매수신청에도 보증의 제공은 불필요하다고 한다.

 이런 절차를 거쳐서 배우자가 그 동산을 매입하게 된 경우에는, 먼저 설명드린 내용대로 공유로 보는 것이 아니라 부부 중 구입자 일방의 소유로 인정이 되므로, 타방 배우자의 채권자들은 그 재산에 대하여 재차 경매를 할 수 없게 된다.

 다만 이런 사정을 모르는 다른 채권자들이 경매를 신청해왔을 경우에는 먼저 설명 드린 대로 소유권이 따로 있고 공유재산이 아니라는 증표를 (경매절차에서 매입한 서류 등)제시하시면 될 것으로 보여진다.

법원 경매 10개명

법원 경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있다. 그러나 경매 투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 특히 경매에 참여 했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다.

법원경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력있는 경매전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. 선순위 가등기·법정지상권 등 생소한 권리관계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명을 숙지해야 한다.

1.감정가 맹신은 금물

법원 경매감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20∼30% 싸게 낙찰받아야 수익성이 있다.

2.권리관계 철저히 분석해야

법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.

3.입주시기는 넉넉히 잡아야

법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주지연이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.

4.낙찰 후 부대비용 감안해야

경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 3.8%-4.3%), 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

5.현장 확인은 필수

지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해야 한다.

6.구체적인 자금계획을 세워야

경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가결정후 약 1달 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다.

7.입찰장에서 사소한 실수에 주의해야

아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.

8.세입자 대위변제를 조심해야

경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다.

9.입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라

입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼 수 도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.

10.변경·연기 잦으면 요주의 물건

변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다.