법원감정[건설공사비 , 감정서검토, 건축공사비, 비용분석, 공사비분석, 공사비 과다, 공사비 과소, 소송기술대응] 최춘배 기술사 010

[파인트리]

저는 최춘배 기술사입니다.

현재 엔지니어링 사무실에서 소송기술자문, 법원감정, 사감정을 하는 과정에 건축공사비의 감정서를 분석해서 내야하는 소송기술자문을 맡을 경우가 수시 발생하게 됩니다.

그런 경우에는 각 공종 즉, 건축·토목·설비·전기 등 건설공사의 공사비 산정 및 기술검토 업무를 장기간 수행하여 온 전문가의 관점에서 작성하게 됩니다.

특히, 최춘배 기술사는 건설관련 사관학교라고 일컬어지는 현대건설 출신, 대림그룹 계열사 출신, 전문 엔지니어링 설계회사의 중요한 역무를 수행하고, 미군부대 등의 설계검토를 해왔던 건설 실무 및 설계·시공·원가 관련 업무를 오랜기간 수행한 경험과 약 20년간 법원 감정, 공사비 검토, 하자감정, 기술검토 및 각종 건설분쟁 관련 자문 업무를 수행하여 온 경험을 바탕으로 하여 왔습니다.

또한 건축, 토목, 설비, 전기 및 공사원가 분야에 관한 실무 경험과 기술적 이해를 바탕으로 다수의 법원 감정 및 건설분쟁 사건에 참여한 경력을 보유하고 있습니다. 공사비 감정서에 대한 기술적인 분석을 할 때에는 통상적으로 특정 당사자의 주장만을 일방적으로 반영한 것이 아니라, 제출된 설계도면, 사용승인도면, 변경도면, 감정서, 현장 설명자료, 공종별 일반 단가, 실제 건설 실무 경험, 공사비 산정 기준, 건설공사 표준품셈 및 시장가격, 소송기록의 내용 등을 종합적으로 검토하여 작성하게 됩니다.

특히, 검토에 있어서

1. 실제 건축물의 규모와 구조

2. 공종별 물량 및 시공 난이도

3. 일반적인 시장 공사비 수준

4. 설계도면과 실제 시공범위의 관계

5. 공사비와 총사업비의 구별

6. 공종별 전문 기술영역의 특성

등을 종합적으로 고려하여 객관적이고 기술적인 관점에서 검토를 수행하게 됩니다.

특히 법원에 제출된 공사비의 감정서가 1심에서 제출된 감정서가 실제 건축물의 구조·규모·물량 및 일반적인 공사비 수준에 비추어 적정한지 여부를 객관적으로 검토하고, 실제 공사비와 감정금액 사이의 괴리 원인을 기술적으로 분석합니다.

그런 경우에 가능한 객관적 자료, 설계도면, 일반 건설 실무, 공사비 산정 기준, 기술적 합리성에 에 기초하여 공정하고 독립적인 관점에서 작성하게 됩니다.

특히, 건설공사비 감정은 단순한 금액 정리가 아니라, 실제 시공물량과 기술적 타당성에 대한 검증이어야 하는 것입니다.

통상적으로 건축물에 관한 공사비를 검토해보면, 최초 설계도, 1차 변경도, 2차 변경도, 3차 변경도는 물론 사용 승인도면 등이 존재하는 경우가 많이 있으며, 물량 산출의 근거, 수량산출의 근거, 비목이 정리된 공사비 내역서가 존재하는 경우가 대부분입니다.

그런데 경우에 따라서 그와 같은 내역서가 아예 존재하지 않거나 부실한 경우의 공사비에 대해서 따져서 검토를 해야 하는 경우도 발생합니다.

대개의 경우 현장설명의 자료, 최종 설계도를 중심으로 현장을 방문하여 필요한 경우에는 실측을 하고 모니터링을 위해서 장시간과 수차에 걸친 인터뷰가 필요한 경우도 있습니다.

공사비의 감정은 기본적으로는 도면을 분석하고, 실 시공 물량을 산출한 근거의 내용과 단가적용의 적정성을 검토하고, 물량이나 수량혹은 새로운 추가 시공한 부분이나 추가 공사비에 해당하는 부분이 있는지를 검토해야 하는 경우들이 있습니다.

일반적인 작은 건축공사의 경우에는 토목, 조경, 인테리어 공사가 혼합되어 나타나는 경우가 있고, 토지조성비, 토공량을 따져야 하는 경우도 있으며, 경우에 따라서 설계비, 인허가 비용을 따져야 하는 경우도 발생하게 됩니다.

경사지 단면에 건축공사가 진행된 경우에는 산마루 측구, 보강토 용벽, 콘크리트 포장에 관한 사항을 검토해야 하는 경우가 있고 비교적 심도가 깊은 지하 4-5층 이하로 내려가는 경우에는 특수한 RCD공법 등을 검토해야 하는 경우와 파일공사, 락앵커 시공 등에 대해서 검토해야 하는 경우도 있습니다.

대개의 경우 작은 건축물에 있어서는 기초공사가 간단하게 끝나는 경우도 있으며 이 경우 공사물량은 건축도면의 부대토목 도면을 바탕으로 공사 수량산출서, 물량 내역서 등을 하나하나 따져 보아야 하는 경우가 있습니다.

대규모 절토 현장에서는 특수한 건설기계 장비를 동원해야 할 경우가 있고, 대형 암반을 제거하기 위한 특수한 공법이 적용되어야 하는 경우도 있고 일반적인 수개층 이하의 건축물에서는 그런 경우들이 드문 케이스가 많고, 절개지나 경사지가 아닌 편평한 대지위에서 건축이 되어야 하는 경우들이 많이 있고, 대개 단지개발을 통해서 수십가구의 단독주택과 같은 내용을 개발하는 경우도 존재하게 됩니다.

일반 RC건물로서 단순한 평면, 일반 상가 및 주택을 짓는 경우도 흔히 있으며, 복합적인 공종으로서 부대토목,건축, 기계설비, 소방설비, 전기, 통신, 조경, 인테리어 공사 등이 따르게 됩니다.

경사지에 건립을 하는 경우에는 절토 및 옹벽공사비가 들어가게 되고, 배수공을 만들고, 포장을 하는 비용을 고려하게 됩니다.

건축물의 경우에 지하층이 있거나 특수 장스팬 건물이 되거나 커튼월 공사를 통해서 40-50층 혹은 60-70층 수준으로 올리는 초고층 건축물의 시공이 되는 경우도 있고, 복합 건축물이 아닌 호텔 등에 있어서는 초고급 외장을 갖추어야 하는 경우들도 존재하게 됩니다. 그와 같은 경우에는 고비용 요소가 반영되어야 하는 경우가 많이 있습니다.

비교적 간단한 건축물에서는 전기공사의 경우에 조명공사, 분전반 공사, 배선공사로 마감이 가능하지만, 건물 규모가 증가함에 따라서, 주차장공사, 케이블 트레이 공사, 지하 전기실 공사, 각종 기계설비에 따르는 설비 동력공사가 따르게 되고, 전력시설이 증가함에 따라서 별도의 전기실을 갖추는 수전설비 공사가 갖추어져야 하는 경우들이 있습니다.

기계설비에 있어서, 대개는 급수, 배수, 난방, 위생에 관한 설비를 갖추게 되나 어느정도 규모가 되는 건물에서는 대개 지하 공간에 기계실을 갖추고 각종 냉방에 관한 칠러, 냉동기, 난방을 위한 히트펌프, 공조기, FCU를 위한 가동 설비, 위생을 위한 설비, 급수를 위한 펌프 등을 갖추어야 하는 경우들이 많이 있습니다.

공사비 감정은 원칙적으로

① 기준도면 확정 → ② 실제 시공범위 확인 → ③ 공종별 물량산출 → ④ 단가 적용 → ⑤ 증빙자료 대조 → ⑥ 공사비 산정

의 절차를 거쳐야 하는 경우가 많이 있습니다.

그런데 간혹 어떤 경우에는 감정 대상의 개념을 잘못 설정하는 경우들이 있어서, 법원 지정한 감정인이 “무엇을 공사비로 볼 것인지”를 특정했어야 하나, 건축물 형성비와 토지조성비, 조경비, 영업시설비를 명확히 구분하지 않은 사례들도 있으므로 특별히 유념해서 관찰을 해야 하는 경우가 있습니다.

또한 어느 도면이 기본이 되어서 검토를 해야하는지도 중요한 사항입니다.

즉, 최초, 1차 변경, 2차 변경, 3차변경, 준공 후 AS BUILT 변경 자료가 혼재되어 있으면 감정인은 다음을 구분해야 함이 기본이라고 할 수 있습니다.

어느 도면이 실제 시공 기준도면인지

어느 도면은 계획도에 불과한지

준공 후 변경분이 감정대상에 포함되는지

직접 시공하거나 부담한 부분은 무엇인지

실제 관리한 범위는 어디까지인지

그런 부분을 제대로 정리하지 않으면, 서로 다른 시점의 도면과 공사범위가 혼합되어 공사비가 부풀려질 수 있기 때문에 유념해야 하는 것입니다.

공사비 감정에 있어서, 실제로 어느만큼 시공이 되었는지가 중요하게 되므로 정상적인 방식은 다음과 같은 방식을 적용하는 것이 옳은 경우가 많습니다.

절차 필요한 검토

도면 검토 최종 사용승인도면과 실제 시공범위 비교

현장 확인 실제 남아 있는 구조물, 설비, 조경 확인

물량 산출 콘크리트, 철근, 거푸집, 배관, 전선, 포장, 옹벽 수량 산출

단가 적용 표준품셈 또는 거래실례 단가 적용

지급 검증 계약서, 세금계산서, 이체내역과 대조

특히, 수량산출서 또는 물량계산 근거가 명확하지 않은 경우에 자칫 금액 중심의 산정이 되기 쉬워서 괴리현상이 생기게 될 수 있습니다.

공사비 지급의 비용에 대해서는 어쩔 수 없이 검토를 하는 경우에 법원 감정인으로서 공사비를 검토시에 다음 사항을 검토해야 옳은 것입니다.

해당 자료가 이 사건 현장의 자료인지

실제 지급이 있었는지

지급자가 누구인지

동일 금액이 중복 반영되었는지

타 현장 비용이 혼입되었는지

발주자가 직접 부담한 비용이 포함되었는지

영업용 인테리어·집기·장비가 포함되었는지

특히 공사비에 관한 자료가 부족한 경우에 그런 사항을 더욱 엄격히 검증해야 할 필요가 있습니다.

공사비 감정에서 가장 흔한 오류는 돈이 지출되었다는 사실과 그 돈이 해당 공사에 투입되었다는 사실을 동일시하는 것이 될 수 있습니다.

이 경우 법원 감정인은 단순히 “입금 또는 지출 자료가 있다”는 이유만으로 이를 공사비로 인정해서는 안되는 것입니다.

구분 의미

지출금액 계좌에서 돈이 나간 사실

공사비 실제 시공에 투입된 비용

총사업비 토지, 금융비용, 인허가, 조경, 영업준비비 등 포함 가능

투입금 투입자의 고유자금인지 별도 입증 필요

감정인이 이 구분을 하지 않으면, 실제 공사비보다 훨씬 큰 금액이 산정될 수도 있으므로 조심해야 할 사항입니다.

부대토목의 토목공사비를 산정하려면 다음이 일반적으로 필요하게 됩니다.

절토·성토량 산출 근거

흙의 종류 및 운반거리

사토장 위치

암반 여부

장비 투입 내역

공사기간

실제 시공 범위

옹벽 형식별 수량

포장 두께 및 면적

이와 같은 자료 없이 토공량이나 토목비를 산정하면 과다한 공사비가 산출될 수 있으므로 반드시 고려해야 합니다.

이미 설명드린 바와 같이, 전기공서의 경우에는 규모에 따라서 전기공사비가 평당 공사비로 따지더라도 대폭 필요한 경우가 발생하게 됩니다.

전기공사가 고액으로 인정되려면 다음과 같은 특수 사정이 필요하게 됩니다.

대용량 수전설비

특수 동력설비

대형 냉난방 전력설비

산업용 설비

고급 조명 시스템

대규모 자동제어 설비

특별히 산업시설 또는 고난도 전기설비로 볼 근거가 부족한 경우에 전기공사비가 과다하게 산정되었다면, 이는 감정인이 건축 규모와 설비 수준을 비교 검토하지 않은 결과로 보아야 하는 경우가 발생합니다.

감정을 위한 현장조사시 현장 확인을 충분히 해야 하는데, 그렇지 않은 경우 형식적으로 흘러가 제출 자료에 의존하게 되고 제출자료가 부정확하면 감정 결과가 함께 왜곡이 일어나게 됩니다.

공사비 감정에서 현장조사는 단순히 “건물이 있다”는 것을 확인하는 절차가 아니므로 현장조사에서는 적어도 다음을 확인해야 하는 것이 옳습니다.

도면과 실제 시공의 일치 여부

누락 또는 미시공 부분

하자 또는 부실시공 여부

실제 마감 수준

설비 작동 여부

조경의 실제 식재상태

외부 토목의 실제 규모

준공 후 변경 여부

공사비는 실제 공사비 검증이 필요하며, “건축물 및 부대토목공사 공사비 원가계산” 형식으로 축소해서는 곤란한 경우가 많이 있습니다.

즉,

실제 수행한 공사범위

발주자가 직접 부담한 공사범위

공사자가 주장하는 지출금의 실제 출처

해당 비용이 실제 현장에 투입되었는지

공사비 아닌 비용이 혼입되었는지

즉, 이 사건 감정은 단순 원가계산이 아니라 실제 공사비 검증 감정이어야 하는 것이며, 법원감정인이 이를 단순 원가계산 또는 자료정리 방식으로 접근하였다면, 사건의 쟁점과 맞지 않는 감정이 될 수도 있는 것입니다.

감정결과가 원피고 어느 누군가의 일방적인 방어 수단으로 작동할 위험을 통제하여 감정 조사를 해야하는데, 이러한 구조에서는 감정인이 특히 다음을 경계해야 하는 것입니다.

사후 제출자료가 실제 시공비로 둔갑하는 것

현금거래가 검증 없이 공사비로 반영되는 것

발주자 부담분이 피고 공사비로 반영되는 것

영업용 투자비가 건축공사비로 반영되는 것

도면상 계획이 실제 시공으로 간주되는 것

그러나, 감정서가 이런 위험을 충분히 통제하지 못했다면, 감정은 객관적 판단자료가 아니라 어느 일방의 주장을 사후적으로 보강하는 수단으로 기능하게 되므로 부실한 감정이 되는 경우가 발생하게 됩니다.

일반적인 건축공사비 감정서를 검토시에 나타나는 오류는 다음과 같은 구조적인 원인에서 발생하는 경우가 있습니다. 이는 단순한 계산착오가 아니라, 다음과 같은 구조적 원인에서 발생하는 경우가 많이 있습니다.

1. 공사비와 총투입비를 구분하지 못함

2. 기준도면을 명확히 특정하지 않음

3. 실제 시공물량을 산출하지 않음

4. 공사 제출자료의 진정성과 현장대응성을 검증하지 않음

5. 지출금액과 실제 공사비를 혼동함

6. 토목·조경·인테리어 등 성격이 다른 비용을 혼합함

7. 전기·설비·조경의 규모 적정성을 검토하지 않음

8. 발주자 직접 부담분을 배제하지 않음

9. 현장조사를 실질적으로 수행하지 못함

10. 사건의 본질인 “실제 공사비 검증”이 아니라 “제출자료 기반 원가계산”으로 접근함

대개의 경우에 건축공사비는 다음과 같은 공종을 모두 포함하게 되므로 건축만 알아서도 안되며, 전문적인 분야인 기계설비, 전기, 소방 등의 주요 공종을 잘 알아야 합니다.

건축공사

토목공사

조경공사

전기공사

기계설비공사

소방공사

정보통신공사

인테리어공사

즉, 본 감정은 사실상 복합플랜트 수준의 다공종 통합감정 성격을 가집니다.

건설 실무상 각 공종은 다음과 같이 전문분야가 엄격히 구분되는 것이 보통입니다.

공종 일반 전문분야 전문가

건축 건축사, 건축시공기술사

토목 토질·기초·토목시공기술사

조경 조경기술사

전기 전기기술사

기계설비 건축기계설비기술사

소방 소방기술사

정보통신 정보통신기술사

즉, 각 공종은:

설계기준

시공방식

물량산출

단가체계

품셈기준

하자판단 기준

자체가 다릅니다.

따라서, 전기, 통신, 소방, 설비, 토목에 관한 분야는 건축공사와 별도의 전문영역이므로 이를 잘아는 전문가가 필요하면, 대개 건축 공정은 누구나 쉽게 접근하고 검토할 수 있는 영역이지만 상기와 같은 전기설비, 소방설비, 기계설비, 토목공사 및 조경은 전문적인 경력과 능력이 많이 필요한 것입니다.

상기와 같이 일반적인 건축공사에 있어서 법원감정을 하더라도 그 공사비 감정서에 많은 오류가 내포되어 있는 경우가 있으며 이를 제대로 따지고 법원에 제시하지 않으면, 큰 손해를 보게 됩니다.

저는 그동안 법원의 민사사건, 소송전 분쟁과정에서의 판단 및 기술자문 등을 수없이 해왔으며, 현재에도 그와 같은 일을 많이 해오고 있습니다.

법원감정의 경우 아래와 같이 추천을 하시면서 법원에 감정인은 지정하여 달라고 소송대리인을 통하여 실행하시면 제가 법원에서 감정인으로 선임이 될 것이며, 그때마다 제가 봉사의 자세와 전문가의 자세로서 충실히 도움이 되도록 최선의 노력을 할 것입니다.

다만, 이미 끝난 감정서의 내용이 부실하거나 부당하게 정리되어 있는 경우 어떻게 감정서의 오류를 지적하고 제시하여야 할 것인지는 원고나 피고어느 입장이더라도 자신에게 돌아올 큰 손해를 예상하여 신속하게 대응을 하셔야 합니다.

그런 경우에 저에게 연락을 주시면 도움이 되도록 할 것입니다.

풍부한 법원감정 경력을 바탕으로 최대한 도울 수 있는 방안을 모색할 것입니다.

감정인 : 최춘배

사무소 : 대한엔지니어링

주소 : 경기도 광명시 일직로 43 GIDC 광명역빌딩 A동 22층 2214호

전화번호 : 02-3397-7119 팩스 : 02-3397-7123

(010-9099-5365)

저는 항상 사회에 봉사를 하는 마음으로 의뢰인의 입장에서 많은 도움이 되고자 노력하고 있습니다. 최대한 도움이 되도록 할 것입니다.

궁금한 점에 대해서는 아래의 연락처로 연락을 해주시기 바랍니다.

(필요하신 분은 아래로 연락을 주시기 바랍니다.)

최춘배 기술사 010-9099-5365 cbchoi777@hanmail.net

(기계설비, 전기, 소방 등 기술사를 갖춘 국내1등 전문가 감정인)