지상권 설정계약에서 지료를 늘리지 않는다는 특약이 있는 경우 새로운 소유자에게 대항하기 위한 요건

대법원 2024.11.14.선고 2024다268997 토지매수청구 (마) 파기환송(일부) 사건내용피고(토지 임차인)는 이 사건 토지 등의 종전 소유자와, 피고가 이 사건 토지 등의 지상 및 상공에 공작물을 설치하는 내용의 지상권설정계약을 체결하였는데, 그 계약에는 지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 아니한다는 이 사건 특약이 있었으나, 이 사건 특약은 등기되어 있지 않았다. 이후 이 사건 토지의 소유권을 취득한 원고는 피고를 상대로 지료증액 등을 청구하였다. 원심의 판단원심은, 원고(새로운 토지 소유자)에 대하여 이 사건 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 없다는 이유로 민법 제286조에 의하여 지료증액을 구하는 원고의 예비적 청구를 받아들이지 않았음  참조 판례민법 제286조는 “지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정한다. 한편 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 참조), 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 한다. 대법원의 판단대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위 특약이 등기되지 않았으므로 원심은 이 사건 토지의 새로운 소유자인 원고에 대하여 위 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는지 살펴볼 필요 없이, 지료가 이 사건 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 되었는지 심리하였어야 한다고 보아, 원심 중 예비적 청구 부분을 파기·환송하였다. 결론종전 토지소유자와 지상권 설정계약을 체결하면서 지상권 존속기간 중 지료를 늘리지 않는다는 특약이 있는 경우, 이를 가지고 토지의 새로운 소유자에게 대항하기 위하여 특약에 대한 등기가 필요하다.