[절세테크] 부동산 취득시 양도소득세 절세 방법

[마도로스]

부동산 취득시 양도소득세 절세 방법

"영수증 등 증빙서류 잘 보관해야"

 요즈음 양도소득세가 너무 많아 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾는 이들을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 집은 물론 보유중인 토지를 팔려고 해도 지난해와는 달리 너무 많은 올해의 세금 때문에 당황해하는 사람들을 볼 때면, '사전에 준비를 제대로 했으면…'하는 안타까움이 들 때가 많다.

 우리나라 사람들은 대개 작은 계약을 하더라도 문서화하는 자세가 부족하다. 또 문서로 계약서를 작성한 경우라 해도 제대로 보관하는 이가 드물다. 하지만 올해부터는 모든 부동산에 대한 양도차익의 계산을 국세청 고시가격(기준시가를 말함)이 아닌 실지거래가액으로 계산하기 때문에 세금 면에서 많은 불이익을 받지 않으려면 취득에 관한 증빙서류를 완벽하게 구비해 보관하는 것이 요구된다.  

 부동산의 경우 취득 후 양도할 때까지 발생하는 모든 거래에 대한 계약서는 물론 영수증 및 금융거래 증빙서류 등 양도차익을 줄일 수 있는 모든 서류를 잘 보관해야 억울한 세금 부담을 피할 수 있다.

 구체적으로 살펴보면, 주택이나 토지 또는 상가를 취득할 경우 먼저 매매계약서를 작성해 계약내용에 근거한 계약금, 중도금 및 잔금을 지급하게 된다. 또 잔금 지급시에는 중개업자에게 복비를 지급하고 동시에 소유권이전등기를 위해 법무사에게 등록세 및 법무사수수료 등 등기이전에 필요한 비용을 지급하는 것이 부동산매매의 일반적인 관행이다. 그 후 잔금지급일로부터 30일 이내 부동산소재지 관할 구청의 세무과에 취득신고를 하고 취득세를 납부하게 된다.

 이와 같은 대금 지급시에는 주의해야 할 점이 있다. 계약금을 지급하거나 중도금 및 잔금을 지급할 때는 반드시 매도자의 예금계좌에 송금(무통장입금, 인터넷송금 등)해 객관적인 근거를 남기는 것이 좋다. 만약 위와 같은 송금방법이 여의치 않으면 자기앞수표를 교부하고, 그 수표를 복사해 취득자금의 증빙서류로 잘 보관하도록 한다.

 또한 아파트를 분양받았을 때 채권을 매입하고, 자금부족 등의 이유로 만기 전 금융기관을 통해 채권을 중도 매각할 때 발생하는 매각차손도 양도차익에서 공제되므로 매각차손을 입증할 서류를 잘 챙겨놓을 필요가 있다. 또 세무서와의 불필요한 마찰을 피하기 위해서는 금융기관을 통해 채권을 매각하는 것이 바람직하다.

 부동산 중에서도 상가의 경우에는 주택이나 토지와는 달리 주의해야할 사항이 더 있다. 대금지급방법 및 증빙서류 구비에는 차이가 없으나, 상가의 경우에는 건물분 매매가액에 대해 부가가치세 과세문제가 발생한다.

 매도자는 건물가액에 대해 세금계산서를 발행해 건물가액의 10%를 부가가치세로 추가로 요구하는 것이 일반적이다. 이 경우 취득자는 부가가치세 10% 해당액을 손해 보지 않으려면 상가매매계약을 체결한 후 즉시 상가소재지 관할세무서에 가서 일반과세사업자로 등록해야 한다. 그 후 교부받은 세금계산서는 취득증빙서류로 활용하는 한편, 부담한 부가가치세를 환급받거나 납부할 부가가치세에서 공제받아 손해를 막을 수 있다.

 이상 언급한 내용을 요약하면 취득당시에 매도자와 법무사 또는 기타의 사람에게 당해 부동산 취득을 위해 지급한 모든 비용은 원칙적으로 양도소득세를 계산할 때 양도차익을 줄이는 비용으로 본다.

 그러므로 취득에 관련된 영수증 등을 잘 보관해 양도소득세 계산시 불이익을 받지 않도록 하고, 이를 위해 문서화일을 이용해 일목요연하게 정리ㆍ보관한다면 10~20년 뒤에 양도해도 당황스런 일이 발생하는 경우가 없을 것이다.

[레인보우]

정보 감사합니다.