토지 경매로 미완성 구축물까지 낙찰받은 ‘성공 스토리’

[김범구]

토지 경매로 미완성 구축물까지 낙찰받은 ‘성공 스토리’

한 의뢰인이 광주지방법원 경매계에서 진행된 ‘구축물이 있는 토지’를 낙찰 받았다.


의뢰인이 참여한 경매는 신축 공사를 하다가 골조 상태에서 중단된 구축물의 부지인 토지에 대해 진행됐다.


경매법원은 해당 구축물을 토지에 부합되지 않은 독립 건물로 인식하고 구축물에 대해서는 감정하지 않은 채 토지에 대해서만 감정을 실시했다.


감정 결과 약 9억4000만원으로 평가됐다. 부합 여부에 자신이 없어서인지 매각물건명세서에 ‘구축물 매각 제외’라는 문구까지 명시했다.


실체적 판단 권한이 없는 경매 단계에서는 부득이한 조치였지만 오히려 화근이 되고 말았다.
경매법원이 지상 구축물을 토지 부합물이 아니라 별도 독립 건물로 인식하고 있다는 것을 반영한 것이라 경매 참여자에게 이 사건 경매를 통해 구축물에 대한 권리를 취득하지 못하고 재판을 통해 구축물 철거 소송 등 별도 조치가 필요하다는 잘못된 선입관을 가지게 만들었다.


구축물이 재산 가치가 있을 때 토지 부합물로 인정된 것보다 낙찰 받을 메리트가 감소할 수밖에 없다. 게다가 구축물을 공사해 공사 대금을 받지 못했다는 업체가 수십억원의 공사 대금을 근거로 경매법원에 유치권 신고까지 했다.
이 때문에 이 사건 토지는 여러 차례 유찰을 거듭하다가 의뢰인에게 발견돼 약 6억2000만원에 낙찰됐다.


입찰 전 진행한 권리 분석 결과 토지 지상 구축물은 상당한 정도로 건축이 진행돼 그 자체로서도 충분한 재산 가치가 있었다.


하지만 주벽(周壁), 즉 ‘둘레벽’이 없는 상태라 법리상 독립된 건물이 아니라 토지 부합물로 볼 수 있고 그렇다면 감정 평가 여부에 관계없이 토지 낙찰로 구축물에 대한 권리까지 함께 취득되는 것으로 판단했다.


결국 위 재판에서도 같은 이유로 독립된 건물이 아닌 부합물로 판단되면서 해당 구축물에 대한 건축주 명의 변경까지 받을 수 있었다.
반대로 구축물에 대해 별도의 대가를 요구하는 상대방의 부당이득반환청구 반소는 기각됐다. 상대방이 신청한 구축물 가격 감정 평가 결과 약 13억5000만원이었다.


결국 권리 관계가 복잡한 물건이라는 이유로 토지 감정가보다 약 30% 저렴한 가격에 낙찰 받아 토지 낙찰가의 2배 이상 되는 구축물까지 덤으로 취득한 성공적인 투자였다.


가장 중요한 쟁점은 이 사건 건축물이 이 사건 토지에 부합됐는지 여부다. 이에 대한 법원 판단은 다음과 같다.



“건축 중의 건물이 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 때에는 토지와 별개로 소유권의 객체인 부동산이 되는데, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 요건을 갖춘 것이라고 보아야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다8624 판결 등 참조).”


이러한 전제에서 피고들에게 원고 소유인 이 사건 토지 및 건축물에 대한 인도와 월 300여 만원의 부당 이득 반환 의무까지 인정한 다음 다음과 같은 이유로 구축물에 대한 건축주 명의도 원고 앞으로 변경하라고 판단했다.
또한 피고들의 유치권 항변과 구축물에 대한 가액 상당의 부당이득반환청구도 받아들이지 않았다.


한편 재판에서 쟁점이 되지 않았지만 입찰 이전 권리 분석 과정에서 가장 우려했던 것은 부합물이 아닌 법정 지상권 성립 문제였다.


경매 신청 당시부터 상당히 건축이 진행돼 있었다는 점에서 판례상 경락 잔금 납부로 토지 소유권이 변동되기 전에 주벽이 완성되면 법정 지상권 성립의 여지가 있었다.
이를 기회로 실제로는 주벽 완성이 잔금 납부 ‘이후’임에도 불구하고 잔금 납부 ‘이전’인 것으로 허위 주장할 우려도 있었다.
이 때문에 필자는 최고가 매수 신고인으로 결정된 이후 잔금 납부 시까지 최대한 상대방을 자극하지 않고 시간을 보내다가 잔금을 납부할 무렵 의뢰인을 현장에 보내 당시까지도 주벽 없는 구축물 현황을 정확히 채증하도록 자문했다.


촬영 시점을 명확히 하는 차원에서 해당 사진에 발행 일자가 표시된 신문지면이 함께 나타나도록 하는 등 세심한 주의를 기울였다. 경매 권리 분석이 중요한 이유다.
최광석 로티스 법률사무소 변호사 | 작성자 최광석