부동산 투자 세금 정리 1편 취득세 및 자금출처조사에 대해 알아보도록 하겠습니다.

[미라클/임순식]

부동산 투자 시 알아야할 세금








집을 살 때는 세대의 뜻을 정확히 알아야 합니다. 특히 주민등록상의 세대와 세금을 부여하는 쪽에서 말하는 세대는 완전히 다른뜻입니다.


두 개념을 정확히 분리하여야하는데요. 세대의 뜻을 모르고 집을 사면 자신이 생각했던 것과는 다르게 1세대 2주택자가 되어 나중에 집을 팔 때에 예상하지 못한 양도소득세를 내게 될 수 있을것입니다.


오늘은 세금계산을 위한 세대의 개념 및 취득세 그리고 자금출처조사에 대해 알아보도록 하겠습니다.










1. 세대






세금을 부여하는 쪽에서 말하는 세대란 같은 집에서 함께 먹고 자는 거주자의 배우자, 부모, 자녀, 형제자매를 말합니다. 단, 형제자매는 본인뿐 아니라 배우자의 형제자매도 포함인데요. 형제 자매의 배우자는 포함되지 않습니다.


남자라면 처남, 처제와 처형, 여자라면 시아주버니, 시동생, 시누이는 가족에 포함되지만, 형수 , 제수, 매형, 매제나 형부, 제부, 올케, 동서 등은 가족에 포함되지 않습니다.


배우자의 경우 생계를 달리 하더라도 같은 세대로 분리하는데요.


다시말하면 가족 구성원의 주민등록상 주소가 다르더라도 실제로 같은 집에서 함께 먹고 자면 이는 한 세대로 봅니다.


한집에서 먹고 자면서 1세대 2주택이나 3주택을 피할 목적으로 주소만 각자 다르게 놓더라도 세대로 보아 집을 팔때 양도소득세를 내야합니다.

독신자라도 세대를 구성할 수 있는 경우를 살펴보면


하나의 세대를 구성하려면 결혼해서 남편이나 아내가 있어야합니다.


그러나 다음의 경우에는 독신자라도 세대를 구성할 수 있습니다.


- 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우


- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우


- 중위소득의 40% 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 만 19세 이상인 성년


- 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등 불가피할 경우




예를들어 30세 미만인 미혼의 딸이라 하더라도 직장에 다니면서 중위 소득의 40%이상을 벌고 아버지와 따로 살고 있다면, 아버지와 딸은 각자 세대를 구성할 수 있습ㄴ디ㅏ.


그러므로 이 경우 아버지와 딸이 각각 집을 한채씩 2년간 가지고 있다가 팔더라도 1세대 1주택 비과세요건에 해당되어 양도소득세가 면제 됩니다.

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  2. 자금출처 조사


①  자금출처조사의 경우


부동산을 취득할 때 재산을 판 돈, 대출을 받은 돈, 신고했거나 과세된 소득, 상속재산, 수증재산의 합계액만으로는 부족하여 입증되지 아니하는 금액을 이용하였다면 해당 자금은 증여재산으로 추정되어 자금출처 대상이 됩니다.


단, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하면 해당 자금을 증여재산으로 추정하지 않습니다.


예를들어 입증되지 않은 금액이 1억 7000만원이고 취득재산가액이 9억원이라면 취득재산가액의 20%인 1.8억과 2억원 중 적은 금액인 1.8억원에 미달하므로 1.7억원은 증여재산으로 보지 않습니다.


재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득자금의 합계약이 5000만원 이상으로서 연령, 직업, 재산상태 등을 고려하여 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 아래 표의 기준에 미달하거나 충분히 소명이 있으면 재산 취득자의 증여재산가액으로 하지 않습니다.


단, 기준금액 이내라도 객관적으로 증여사실이 확인된다면 증여세를 내야합니다.

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 ②  돈의 출처가 분명하지 않으면 증여세 부과


만약 내돈이라는 것을 분명하게 입증하지 못하면 다른 사람에게서 그 돈을 증여받은 것으로 판단해 증여세가 부과됩니다. 그리고 증여받은 날로 부터 3개월 이내에 증여받은 사람의 주소지 세무서에 증여받은 사실은 신고하지 않으면 증여세뿐 아니라 내야할 증여세액의 20~40%의 가산세가 부과됩니다.




   3. 취득세




①  취득세, 집값에 따라 차등 부과


조정대상지역에서는 1주택자만 취득 당시 가격이 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%의 세율이 적용됩니다.


2주택자는 8%, 3주택자 법인 무상취득은 12%의 세율을 적용받습니다.


그러나 일반지역 에서는 2주택자까지는 취득 당시 가격에 따라 1~3%를 적용받고 3주택자는 8%, 4주택자와 법인은 12%의 세율을 적용받습니다.

②  취득세 상세


입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 산정되고, 오피스텔의 경우 시가표준액이 1억원 이하면 주택 수 산정에서 제외됩니다. 오피스텔 분양권은 오피스텔 취득 후 사용하기 전까지 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 알 수 없으므로 주택 수에 포함되지 않습니다.


조정 대상지역에서 새로운 주택을 취득하여 2주택이 되면 취득하는 주택은 8%의 세율을 적용받습니다. 그러나 일시적 2주택에 해당하면 1~3%가 적용됩니다.


취득세 말고도 집주인의 이름을 자신의 이름으로 바꾸려면 추가로 인지세를 내야하는데 전자수입ㅇ니지 홈페이지에서 매입할 수 있습니다.


전자 수입인지를 매입할 때 금융기관 등 판매기관의 실수로 금액이 잘못 기재된 경우에는 당일에 취소할 수 있지만, 본인이 실수로 잘못 기재했을 때는 취소가 불가합니다.


이때는 은행, 우체국 등에 방문해 환매절차를 거쳐야합니다.


참고로 행정기관의 공무원이 한번 확인한 전자수입인지는 환불하거나 재사용할 수 없습니다.