재고아파트 강세가 의미하는 것

수도권 주택시장은 바닥다지기가 한창입니다. 반등세는 시간이 필요하지만 조정장세에서 하락세는 멈췄습니다. 주식시장에서 말하는 박스권 정체라고 해야 하나요? 이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 11.3대책이후 주목하고 있는 재고아파트(구축) 매매가 움직임을 한번 정리했습니다. 11.3대책이 후 재고아파트는 보합세를 유지했습니다. 상승한 곳도 있습니다. 왜 그럴까요? 마곡지구가 있는 강서구, 아현뉴타운 북아현뉴타운이 있는 마포구 서대문구, 수색증산뉴타운과 응암동 재개발구역이 있는 은평구, 흑석뉴타운이 있는 동작구 재고아파트 매매가는 11.3대책 이후에도 강세를 보이고 있습니다. 고덕동 둔촌동 대규모 재건축아파트 이주수요가 대기하고 있는 강동구나 뚝섬서울숲 개발 및 성수전략정비구역 재개발 호재가 있는 성동구 성수동도 마찬가지입니다. 11.3대책이후 강남 재건축단지를 중심으로 하락폭이 컸을 때 일시적 조정장세라고 자신있기 말씀드리는 이유는 바로 재고아파트 매매가 강세 때문이었습니다. 재고아파트 매매가는 현재가치를 반영합니다. 매매가-전셋값 차이가 1억원 이상 벌어져  갭투자처가 아닌 아파트라면 더욱 그렇습니다. 상승장에선 재고아파트 매매가에 미래가치가 포함돼 있습니다. 100% 현재가치가 반영되는 것은 전셋값입니다. 100% 실수요시장입니다. 11.3대책 이후 강보합세를 보이는 서울 재고아파트의 특징은 4가지입니다. 첫째 정비사업지 주변 재고아파트가 많다는 것입니다. 대표적인 지역이 둔촌동 고덕동 일대입니다. 또 아현뉴타운 주변 염리동 공덕동 아파트도 그렇습니다. 흑석뉴타운이 흑석7구역을 시작으로 일반분양이 완판됐습니다. 또 사당 1~3구역 및 방배 재건축사업이 본격화되면서 이수역 주변 재고아파트가 상승하고 있습니다. 둘째로 직주근접 아파트가 많다는 것입니다. 주택 수요층으로 떠오르고 있는 에코세대(1979~1992년생)의 내집마련은 2013년 이후 늘어나고 있습니다. 특히 에코세대 중에서도 베이비부머 자녀세대인 에코부머세대(1979년~1985년생)가 대부분 직장을 다니면서 직주근접 아파트를 선호한다는 것입니다. 여기에 2015년 주택시장 상승장이 시작된후 주택 구매력이 떨어지는 에코세대를 위해 부모가 전세끼고 사는 레버리지투자를 많이 하고 있습니다. 갭이 1억원 안팎인, 전용면적 59㎡재고아파트를 매수하고 있습니다. 그래서 최근 60대가 아파트시장의 ‘큰손’이 되고 있습니다. 서울 업무밀집지역에 접근하기 좋은 재고아파트 가격은 우상향할 것입니다. 여의도 마포공덕 상암 종로 강남(테헤란로) 잠실 등 기존 업무밀집지역은 물론 마곡지구, 문정법조타운, 고덕상업업무복합단지, 판교창조경제밸리 등 신흥 업무밀집지 재고아파트를 주목할 필요가 있습니다. 셋째로 소형 아파트가 압도적으로 많다는 것입니다. 전용 84㎡도 실수요가 꾸준해 강보합세를 보이고 있지만 상승세는 59㎡가 주도하고 있습니다. 그 이유는 에코부머세대가 구입하는데 부담이 덜하고 부모가 자녀 증여용으로 사둘 때에도 갭이 1억원대라 84㎡보다 자금부담이 적기 때문입니다. 넷째는 출퇴근하기 편리한 역세권 아파트가 많다는 것입니다. 마포공덕, 상암, 여의도 등 업무밀집지역이 가까운 가재울뉴타운 아파트값이 상대적으로 낮은 것은 경의중앙선이나 6호선(가좌역 디지털미디어시티역)을 타고 직장에 출퇴근하기가 불편하다는 것입니다. 배차간격이 길고 전철노선이 직장 접근성이 떨어집니다.  서울 재고아파트 매매가가 11.3대책 이후에도 강세를 보이는 데는 집값 상승에 대한 기대감도 큽니다. 정비사업으로 멸실주택이 늘어나고 이주수요(집주인 및 세입자)가 늘어납니다. 이주에 맞춰 세입자의 매매수요가 증가하고 정비사업 아파트가 입주하면 시세가 높게 형성돼 재고아파트 가격이 상승할 것이라는 기대감 때문입니다. 재고아파트 강세는 서울의 경우 2020년 전후까지 지속될 것입니다. 전세가율이 70% 미만으로 떨어지기전까지 집값 기대심리가 유지된다면 지속될 것입니다. 2017년 수도권 분양시장은 대부분 역세권 3종 일반주거지역에 위치한 정비사업 일반분양이 쏟아집니다. 재고아파트 가격에 호재가 될 것입니다. 지역별 블루칩, 랜드마크 아파트가 될 분양물량이 많을수록 재고아파트 매매가 상승폭은 커질 것입니다. 재고아파트 매매가와 분양가는 정비례 관계입니다. 즉 재고아파트 매매가가 오르면 재고아파트 시세에 맞춰 분양가가 오릅니다. 상승장에선 분양가를 인근 시세의 100~110% 수준에 맞춥니다. 재고아파트 가격이 분양가에 미치는 영향은 분양가→재고아파트 가격 보다 3배 이상 더 큰 것으로 알려졌습니다. 그럼 경기권 재고아파트 가격은? 저는 비관적으로 봅니다. 그 이유는 강보합세를 보이고 있는 서울 재고아파트 수준의 모멘텀(상승동력)이 약하기 때문입니다. 업무밀집지로 출퇴근하는데 접근성이 좋은 아파트가 많지 않습니다. 더욱이 경기권에는 재고아파트 수요에 악영향을 미치는 잠재적 미분양이 많다는 것입니다. 잠재적 미분양이란 2015년 이후 분양시장에서 상승장을 맞아 5천만원 소액투자(실투자)로 분양아파트를 투자용으로 사둔 아파트를 말합니다. 잔금시점에 매도하지 못하면 전월세로 내놓을 수밖에 없어 입주시점에 매매전세 물건이 크게 늘어날 것입니다. 특히 2018년 전후 입주물량이 급증하는 파주 김포 시흥 용인 화성 평택 등이 잠재적 미분양이 많은 곳입니다. <h3>오윤섭의 부자노트</h3>부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.