얼마전 한국자산관리공사에서 실시하는 부동산 공매현장에 대학교 교육과정의 일환으로 실습생
들과 같이 참여하게 되었다. 공매는 경매와 달리 체납된 세금에 의해 압류된 부동산을 한국자산
관리공사에서 경매를 실시하는 것을 말한다. 그런데 경매와 달리 기간입찰을 실시하여 인터넷경
매를 병행실시하고 있었는데 공매장은 사람들이 거의 없고 낙찰 성사율이 상당히 낮고 경쟁률도
2대1정도로 일반인들의 관심이 상당히 저조한 실정이다.
그 이유는 저감율이 1회유찰에 10%로 경매보다 낮고 아파트 등 환금성이 높은 물건은 거의 없고
전, 답, 임야 등이고 종류가 많지 않아 일반인들의 관심을 끌만한 부동산이 많지 않은 탓이다.
공매물건은 좋은 물건이 많지 않지만 일반인들의 관심이 적으므로 본인이 필요한 물건이 있는 경
우 선별하면 쉽게 낙찰받을 수 있는 장점이 있다.
경매와 달리 부동산정보를 제공하는 업체가 없고 관리공사도 목록을 제공하지 않아 공매물건
에 대한 내역도 사전준비, 조사하지 않으면 당일 전혀 알 수가 없다. 단 서울 본사의 경우에는
당일 입찰실시하는 부동산목록을 제공하고 있다.
자산관리공사는 앞으로 현장공매를 없애고 전부 인터넷경매만 실시한다고 한다. 그런데 본인의
의견으로는 현장공매를 계속 실시하는 것이 공매를 활성화하는데 더 좋을 것으로 보여진다. 경매
란 것은 하나의 이벤트, 행사인데 이를 사무편의를 이유로 기계에 맡긴다면 더욱 일반인들의 관
심이 멀어질 것으로 보여지므로 자산관리공사는 현장공매를 계속 실시하는 것이 공매의 활성화
에 도움이 될 것으로 보여진다.
아울러 임차인의 조사라던가 매각불허가 절차에 대하여 정확한 권리분석 및 절차가 되어 있어
야 할 것이다. 우리는 일반적으로 공매는 안전하고 싸다는 인식을 해오고 있다. 그러나 본인이
연구해본 바에 의하며 오히려 경매보다 더 번거롭고 문제가 있을 수 있다는 사실이다. 이는 공매
절차가 경매와 전혀 다르기 때문이다. 즉 경매는 민사집행법을 적용하여 모든 절차가 진행되고
공매는 민사집행법의 적용을 받지 않고 국세징수법 및 기본통칙을 적용받는다는 점이다. 예를 들
자면 농지취득자격증명을 매각허가결정때 첨부하지 않고 잔금납부 후 소유권이전등기시에 첨부해
야 한다던가 매각허가결정시 임차인의 항고절차가 없다. 아울러 임차인의 배당요구를 배당요구종
기까지 하는 것이 아니라 낙찰자가 잔금을 납부하고 배분계산서 작성전까지 하게 되어 있다.
또한 경매는 모든 점유자에 대해 인도명령으로 가능하나 공매는 소유자 및 모든 점유자를 인도
명령이 되지 않고 명도소송을 하여야 한다는 점이다. 임차인에 대한 분석도 공고된 매각물건명세
서를 참고 열람하여 분석하되 추후 대항력있는 임차인이 있는 경우에는 별도의 구제절차가 없이
본인이 책임을 지게되어 있다.
경매는 매각불허가 사유가 열거되어 있고 이에 대한 대법원판례가 많이 나와있어 불허사유가 정
립되어 있으나 공매는 국세징수법 및 기존통칙에 의해 이루어지는데 매각불허사유가 정해져 있
지 않다.