토허제 풀자 신고가 아파트, 서울 집값 진정세 20250425 동아外

[홍순창20]

토허제 풀자 신고가 아파트, 재지정뒤 1억 넘게 급락

오승준 기자 2025. 4. 25. 03:03

타임톡타임톡

확대지정 한달간 매수심리 꽁꽁… “하루종일 문의전화 한 통 없어”
강남3구-용산 한달간 거래 69건… 재지정 이전 2936건의 2.3%
규제 제외된 경매 수요는 늘어

서울 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용면적 59m²는 이달 17일 22억6000만 원에 거래됐다. 지난달 12일 역대 최고가인 24억2500만 원과 비교하면 1개월 새 1억6500만 원이 떨어진 것이다. 이 단지는 2월 서울시가 ‘잠삼대청’(잠실, 삼성, 대치, 청담동)을 토지거래허가구역에서 해제한 뒤 매수 수요가 몰리면서 가격이 급등했다. 지난달 24일 서울 ‘강남 3구’(강남, 서초, 송파구)와 용산구가 허가구역으로 확대 지정된 후 수요가 급감하면서 가격이 하락하고 있다. 인근 공인중개사 A 씨는 “신고가에 맞춰 24억5000만 원까지 올랐던 호가는 현재 23억 원대로 최대 1억 원가량 떨어졌다”고 설명했다.

● 허가구역 확대 후 가격-거래량 모두 감소

1개월 전 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구에서 이전 가격보다 싸게 거래되는 하락 거래가 잇따르고 있다. 2월 허가구역 해제 이후 급등했던 가격이 해제 이전 수준으로 내리는 분위기다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 원천 차단되면서 수요자들이 ‘시장 상황을 더 지켜보자’며 관망세로 돌아섰기 때문이다.

이날 취재팀이 만난 현장 공인중개사들은 허가구역 확대 후 “매수 문의가 실종됐다”고 입을 모았다. 송파구 잠실동 인근 공인중개사 B 씨는 “2월 허가구역 해제 후 하루에 매매 문의가 6건씩 왔는데, 지금은 사흘에 1건 올까 말까”라고 말했다. 강남구 삼성동 인근 공인중개사 C 씨도 “허가구역 확대 지정 전날 이후 지금까지 매매 계약을 중개한 사례가 한 건도 없다”며 “오늘은 문의 전화 한 통도 없었다”고 했다.

아파트 거래량도 절벽 수준으로 떨어졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 허가구역 확대 지정 후 1개월(지난달 24일∼이달 23일)간 강남 3구와 용산구 아파트 거래량은 69건이었다. 확대 지정 이전 1개월(2월 21일∼지난달 23일) 거래량 2936건의 2.3% 수준이다. 서초구 거래량은 493건에서 1건으로 급감했다. 같은 기간 용산구(321건→6건), 송파구(1101건→30건), 강남구(1021건→32건)도 거래가 줄었다.

허가구역 해제 이후와 비교하면 격세지감이라는 말이 나올 정도다. 당시엔 강남권을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰리면서 거래량과 가격 모두 폭등했다. 이 때문에 KB부동산이 집계하는 ‘KB선도아파트 50지수’는 지난달 3.45% 오르면서 2019년 12월 이후 최대 상승폭을 기록했다. 이 지수는 가격이 높은 대단지 아파트 50곳의 변동률을 지수화한 것으로, 50곳 중 32곳이 강남 3구 소재 단지다.

● 경매 등 규제 사각지대로 수요 몰려

일각에선 허가구역 규제가 적용되지 않는 사각지대로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 경매 시장이 대표적이다. 경매로 아파트를 매수하면 2년 실거주 의무 등 허가구역 규제를 피할 수 있다.

지지옥션에 따르면 지난달 강남 3구와 용산구 아파트의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 105.5%로 나타났다. 이는 지난해 말(95.1%) 대비 10%포인트 이상 오른 수치다. 낙찰가율이 100%를 넘기면 감정가보다 더 높은 가격으로도 사려는 투자자가 많다는 뜻이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “허가구역 재지정은 과열된 시장을 환기시키는 역할을 했다”면서도 “거래량은 줄었지만 장기적인 가격 안정에는 한계가 있다”고 말했다.

오승준 기자 ohmygod@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com

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[자막뉴스] 불붙었던 아파트값 상승세 '뚝' 토허제 확대 효과? | 이슈픽

MBN News 2025. 3. 28. #자막뉴스 #토지거래허가구역 #토허제

토지거래허가구역을 대폭 확대한 효과가 있었던 걸까요?

불붙었던 서울 강남3구와 용산 아파트값 상승률이 뚝뚝 떨어지고 있습니다.

수억 원씩 뛰며 이번 아파트값 상승의 진앙이었던 송파구는 한 주 만에 마이너스로 돌아섰는데, 하락폭이 크지 않을 것이란 전망도 나옵니다.

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강남도 주춤…토허제 한달, 서울 집값 진정세

강영연/손주형2025. 4. 24. 17:15

타임톡타임톡

'브레이크 효과'로 상승 둔화
마포·성동구 등 풍선효과 없어
토허제 지정으로 매수심리 꺾여
상반기까지 관망세 지속될 듯

조기 대선·금리 등 변수 많아
"9억 미만 정책대출 주택 관심"

정부와 서울시가 토지거래허가구역을 지난달 확대 재지정한 지 한 달이 지나며 서울 부동산시장이 안정세를 찾고 있다. 그동안 서울 아파트값 상승을 부추긴 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 오름세가 둔화하고 있어서다. 압구정, 목동 등 주요 재건축 단지가 강세를 보였지만 4개 구의 토지거래허가구역 재지정에 따른 거래 감소가 시장을 진정시켰다는 분석이 나온다. 전문가들은 투자심리 위축 속에 금리 인하, 조기 대선, 상호관세 등 불확실성이 커 당분간 관망세가 이어질 것으로 전망했다.

 ◇상승 폭 줄어드는 서울 아파트값

24일 한국부동산원에 따르면 이번주(지난 21일 기준) 서울 아파트값은 한 주 전보다 0.08% 올라 3주째 상승률이 같았다. 토지거래허가제 확대 지정 직전인 3월 셋째주(0.25%)보다는 상승세가 약해졌다. 자치구별로 송파구(0.08%→0.18%)와 서초구(0.16%→0.18%)는 상승 폭이 소폭 커졌다. 하지만 토지거래허가구역 재지정 직전 각각 0.79%, 0.69%이던 것과 비교하면 진정세가 완연하다. 강남구(0.16%→0.13%)와 용산구(0.14%→0.13%)는 오름폭이 줄어들었다.

토지거래허가구역 지정으로 풍선효과가 예상된 광진구(0.08%→0.09%), 성동구(0.23%→0.17%), 동작구(0.16%→0.09%) 등은 소폭 오르내리며 희비가 엇갈렸다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “토지거래허가제 재지정으로 매수심리가 다소 누그러졌다”며 “마포구, 성동구 등이 강남 3구와 용산구의 대체지가 될 수 없어 풍선효과는 강하지 않을 것”이라고 내다봤다.

토지거래허가구역 재지정 이후 아파트 거래량도 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 24일 기준으로 신고된 3월 서울 아파트 거래량은 9390건에 달했다. 이에 비해 이날까지 4월 거래량은 1848건에 불과해 월간 거래량이 3000건 아래로 줄어들 수 있다는 전망까지 나온다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토지거래허가구역 재지정으로 실거주자만 매매하게 돼 거래가 많이 줄었다”며 “지난달 토지거래허가구역 해제 당시 거래 수요가 많이 해소된 것도 한 원인”이라고 설명했다.

 ◇관망세 당분간 이어질 듯

전문가들은 당분간 이 같은 관망세가 이어질 것으로 전망했다. 공급 부족, 금리 인하 기대 등으로 들썩이던 부동산시장 매수심리가 토지거래허가구역 재지정으로 꺾였기 때문이다. 조기 대선에 따른 경제와 정책 불확실성이 남아 있는 것도 부담이다. 다음달 금리 인하 여부도 관심이다. 양 수석은 “아직 미국의 상호관세가 해결되지 않은 상황에서 여의도, 목동 등의 재건축 단지가 오르고 있어 시장에서 거래 공백이 지속될 것”이라며 “대선 후 새 정부의 부동산 정책과 오는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입 등도 시장에 영향을 미칠 변수”라고 예상했다.

상반기 부동산시장이 급등할 가능성은 작다는 분석이 나온다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “진보 정권이 들어서면 부동산 상승기가 온다는 학습 효과로 매수심리가 되살아날 수 있다”면서도 “이미 3월 시장 급등기를 거치며 상승 여력이 많이 떨어졌다”고 설명했다.

하반기에는 강남 3구와 용산구보다는 9억원 미만 아파트가 많은 외곽 지역에 관심을 둘 만하다는 전망도 나왔다. 윤 위원은 “지분 공유형 모기지 등이 도입되고, 새 정권에서 정책 대출을 늘린다면 9억원 언저리 아파트가 혜택을 볼 수 있다”며 “강남 3구와 그 외 지역 아파트값 차이가 벌어져 일부 격차 메우기가 나타날 수도 있다”고 했다.

강영연/손주형 기자 yykang@hankyung.com

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