농가주택 허가조건

[잠룡]

농가주택 허가조건

2010년 이후 아파트 부럽지 않은 전원주택지  마련 버블 논쟁이후 부동산 침체속에서도  주 5일제 정착으로 주도야촌형 생활 선호층이 늘어나면서 도심지 인접지역의 농가주택이 인기를 끌고 있다.

부동산 거래가 없다 하지만 행정도시 30~50분거리는 아직도 전원주택 부지로 500평 내외는 인기를 끌고 있으나  개인 투자자들은 그걸 피부로 느끼지 못한 경우가 흔하다. 경관이 수려한  구옥이 강세를 보이고 있다.

하지만 경관이 좋은 지역은 다른 사람들이 선점을 한 상태라 약간은 불리한점도 간과할수는 없으나 지금도 늦지 않았음을 주지 하여야 할것입니다 농가주택의 경우는 주민등록상 거주하지 않은 자는 일반 건축물을 짓지 못하도록 한 건축규제법을 피하기 위해 원주민 명의를 빌려 건축허가와 건축물사용승인을 받은 뒤 곧바로 건축물 소유권보존 등기를 한다.

특히 큰저수지나 하천과 강가는 수변지역으로 전원주택을 지을수 없는 경우가 허다해 

부동산 선택시 아주 중요하다.수요층이 늘어나면서 이미 수도권 인근지역인 남한강이나 북한강, 광주, 용인  등지의 구옥은 평당 150만원대를 호가할 정도로 농가주택의 경우 신축이나 지은지 얼마 안되는 집보다는 다 쓰러져가는 허름한 주택이 더 인기며 매수문의는 잇따르지만 매물이 없으나 잘만 선택하면 투자가치가 높다.

농가주택의 경우는 발품이 가장 중요하다 할수 있다. 건축허가를 받기 위해 명의신탁을 요청하는 사례가 늘고 있으며,명의신탁댓가는 일반적으로 매매가의 10%가량이다.
 
주5일 근무로  인한 전원생활을 원하다면 가족간의 합의가 필수적이다.

가족의 화목이 깨지는 경우가 종종있으며 전원 생활이 아닌 주말부부가 되는 경우도 흔하다.

전원주택은 주거지에서의 접근성과 동네 주변의 부지를 구입하는 것이다.

반드시 구청이나 설계사무소에 의뢰해 건축이 가능한지 여부가 필요하다.

방향은 남향이 좋으며 산이나 전이 답보다 더욱 좋다.논은 대체로 도로보다 낮기 

때문에 성토를 하는 경우가 있어 지반이 약해질수 있으며 부대비용이 발생한다. 

토지 평수가 클 때는 자금 여력만 갖추어졌다면 구입함이 좋다.분할하여  더 비싼값에 매매를 하거나 동오회를 만들거나 뜻이 맞는 사람과 공유지분으로 등기후 건축후 분할하는 것도 좋다. 

그리고 주의 할 점은 강이나 바다 및 저수지가 직접 보일시 우울증이 걸리는 경우가 있으니 1층은 물이 보이지 않고 2-3층에서 물이 보여야 좋다.

이때는 물이 보이는 토지보다 배 이상 저렴한 값이 구입할수 있다.

단지 바다나 강옆 토지보다 거리가 2-3백미터 더 멀다는 것 뿐이다.

배산임수보다는 남향 정도만 고른다면 좋다. 명당은 이미 발빠른 사람들이 선점을 한경우 임으로 시골쪽을 발품을 판다면 좋은곳을 구입할수가 있을것입니다

농가주택이나 농지를 구입할시에는 지적도, 토지대장, 국토이용계획확인원 등을 갖추어

건축설계 유무 확인이 필수적이다. 앞이 낮고 뒤가 높은 전저후고, 진입로는 큰 도로서 300-500미터가 좋다

급수, 배수나 주위 농토와 분쟁이 없을 토지가 좋다.자녀의 교육문제와 의료, 쇼핑, 대중교통, 문화, 위생 등 근린생활시설 등 교통문제도 고려하여야 한다.

고압 송전탑, 축사, 쓰레기 매립장, 무덤 등의 혐오시설물은 피하는 것이 좋다. 

땅을 구입할 때는 여러 가지 고려사항이 있지만 가장 중요한 것은 진입로다.

반드시 도로 확보나 도면상 도로가 없을시 지상권 설정과 동시에 분할해 도로을 만들어야 한다.

지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 1500만원 가량 든다.

전기는 기존마을이나 전신주에서 많이 떨어져 있지 않은 200m 

이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 가설비가 추가된다.

자칫하면 전기 개설비로 인해 전원주택지가 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

전원생활을 목적으로 마을에 들어갈때는 원주민들과 유대관계를 잘 맺는것 또한 중요한 부분입니다
아무리 좋은 땅을 만났다 하더라도 법률적으로 사용에 제한이 있고 행정적으로 문제가 있는 땅은 쓸모가 없다. 

땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권이전이나 

이용에 문제가 없는지를 확인해야 한다. 

농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 공부를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다.또한 지역마다 적용되는 특별한 규제로 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 규제가 있으므로 토지의 구입목적대로 이용이 가능한지를 알아볼 필요가 있다.

무턱데고 전망이나 남향이라 구입하는 것 보다 세심한 부분까지 검토하여야 할 것이다.

성급함 보다는 조금 경비가 더 들더라도 전문가을 방문시켜 컨설팅 받을시 컨설팅 비용보다 규제로 인한 피해을 미연에 방지할 수 있다