법원감정, 공사복구비[복구비분석, 공사비정산, 공사비인정, 공사비타당성, 공사비감정평가, 건축물공사비, 건설공사비] 최춘배기술사

[파인트리]

최춘배 기술사입니다.

거의 20년에 걸쳐서 오랜 기간 소송기술자문, 법원감정, 사감정을 하는 과정에 건축공사비, 건축공사 복구비, 건축공사비 감정서를 분석해서 내야하는 소송기술자문을 맡을 경우가 수시 발생하게 됩니다.

특히 건축공사비, 건축공사복구비 검토를 할 때에 그 검토는 부가가치세 제외 금액을 기준으로 하고, 제출된 견적서·정산서·작업자료 중 복구공사와 직접 관련되는 원상복구성 금액을 기준으로 산정하는 경우가 많이 있습니다.

검토를 하다보면, 일부 공정은 견적서 또는 정산자료가 “식” 또는 총액 형태로 제출되어 공사비, 철거비, 폐기물처리비가 세부적으로 구분되어 있지 않는 경우도 있으며, 이런 경우에는 별도 산출근거 없이 임의 배분하는 것은 적정하지 않으므로, 명확히 확인되는 폐기물처리비만 별도 분리하고, 나머지 철거·철거부대작업은 공사비에 포함된 것으로 정리하는 경우가 필요할 때가 있습니다.

예를 들어서, 전기공사 정산서류에는 노무비, 자재비, 기계경비, 기타경비 및 한전불입금 등을 합산하여 이를 조정 기준으로 삼아야 할 경우가 있고, 소방공사는 정산서류상 노무비, 소방기계배관류, 물탱크, 소방펌프, 소방전기자재, 방화셔터, 화재수신기, 폐기물처리비, 4대보험료를 포함하여 청구되고 폐기물 처리바가 나타나는 경우가 있으며, 승강기 복구비의 견적에는 제조사 순정품 사용, 호기당 작업공수, 안전관리비 및 일반관리비가 포함되고, 교체 필요 항목의 특기사항이 기재되는 경우가 있습니다.

CCTV 견적, 승강기 돔 카메라, 지상 카메라, 옥상 카메라, 지하주차장 카메라, 번호추출카메라, 녹화기, 저장장치, POE 허브, Cat.5e 케이블 등을 검토해야 할 경우가 있습니다.

자동문의 경우에 로비폰, 자동문기계, 번호키 등이 포함되는 경우가 많이 있습니다.

저수조 물넘침 솔루션에 대해서 수위센서, 원격 급수 전동밸브, MMS Mobile App 등이 포함되어 있는 경우가 있으며, 인터폰 복구는 경비, 일반관리비, 이윤을 반영하여 공사금액을 검토하고, 조정이 필요한 경우가 있습니다.

인버터·급수펌프 항목은 중복 여부를 검토하기도 합니다.

철거비는 해당 공정의 교체·복구 과정에서 필연적으로 수반되는 철거, 반출, 기존 부품 탈거, 바탕처리 등이 공사비에 포함되어 있다는 의미입니다. 견적서 또는 정산서에서 철거비가 별도 항목으로 분리되어 있지 않은 경우, 별도 금액을 임의로 배분하지 않는 경우가 있습니다.

폐기물처리비는 별도 세금계산서 또는 처리내역이 확인되는 경우에 분리하여야 할 필요가 있고, 공정의 폐기물 반출 또는 처리비는 제출자료상 별도 금액으로 확인되지 않는 경우에 해당 공사비에 포함된 것으로 보아야 할 경우가 있습니다.

어떤 경우에 각 공종별 제출 견적·정산자료에서 노후·개선성 부분, 중복 가능분, 증빙 부족분을 조정해야 할 경우가 있습니다.

공사비, 철거비, 폐기물처리비 구분은 별도 자료가 있는 경우에 분리해야 할 경우가 있고, 세부 견적이 “식”으로 제출되어 철거·폐기물 비용이 별도 산출되지 않은 공종은 해당 비용이 공사비에 포함된 것으로 정리해야 할 경우가 있습니다.

청소 및 도장공사는 배수, 슬러지 제거, 잔존물 제거, 고압세척, 건조, 부분 도장, 잔존물제거비, 추가 보수·도장 공사비 성격으로 구분이 필요할 경우가 있습니다.

각 공정별 복구비용에 포함된 잔존물제거비용을 별도 추가 손해액으로 산정한 것이 아니라, 약관상 잔존물제거비용 한도 검토를 위하여 각 공정 평가액 중 해체, 청소 및 상차 성격의 비용이 어느 정도 내포되어 있는지를 공정별 특성에 따라 검토해야 할 경우가 있습니다.

잔존물제거비용은 손상된 목적물 또는 그 잔존물을 해체·청소하고 운반차량에 싣는 상차 비용까지를 의미하며, 잔존물 운반비 및 폐기물처리비는 이에 포함되지 않는 별도 항목으로 보아야 하는 경우가 있습니다.

지하층 및 공용부 침수사고가 있는 경우에는 배수, 슬러지 제거, 오염물 청소, 손상 설비 탈거, 일부 설비 반출 및 복구공사가 진행된 사안을 검토해야 할 경우가 있고, 복구공사 진행 전 지하층 및 공용부에 대한 1차 배수·청소 작업이 선행되었고, 일부 잔존물은 반출 절차가 진행되는 경우가 있으므로 각 복구공사업체가 별도로 부담한 해체·청소·상차 성격의 잔존물제거비용은 상당 부분 경감이 될 수도 있는 경우가 있습니다.

또한 지하층 일반 작업높이에서 이루어진 설비 교체, 배선 복구, 청소·건조, 부분 철거 및 보수공사의 경우에 대형 구조물 철거, 고층 고소작업, 크레인 장기 사용 또는 특수 중량물 해체가 필요한 공정은 제한적인 경우가 많이 있고, 지하의 물탱크 해체, 펌프류 철거, 덕트 일부 철거 등은 협소한 지하공간에서 절단·탈거·상차 작업이 수반되어 다른 공정보다 상대적으로 높은 비율이 적용되어야 할 경우가 있습니다.

이 때문에 공정별 작업 난이도, 잔존물 발생 정도, 선행 청소 및 경매·반출 경위, 제출자료의 세부내역 유무를 종합하여 각 공정별 평가액 중 잔존물제거비용 내포분을 산정해야 할 경우가 있으며, 폐기물처리비는 잔존물제거비용과 구분하여 별도 자료가 확인되는 경우에만 분리해야 할 경우가 있고, 그 외 공정의 기존 부품 탈거, 현장 정리, 상차 및 잔존물 제거성 비용은 별도 세부 산출자료가 없는 한 해당 공사비에 포함된 것으로 보아야 할 경우도 있습니다.

예를 들어서 청소 및 도장의 공사에 들어간 복구비용은 제출된 공사일보 및 출력일보는 작업의 존재를 뒷받침하는 참고자료로 볼 수 있으나, 실제 투입 인원과 금액의 적정성을 확정하는 자료로 보기는 어려운 경우가 생기기도 합니다.

공사일보상 총 투입인원, 출력일보상 총 투입인원을 확인하고, 지하주차장 배수·슬러지 제거·청소·고압세척 및 도장복구 작업 규모와 비교할 때 과다하게 산정된 것인지를 평가할 필요가 있고, 특히 관리인력, 청소인력, 도장인력 별로 작업 규모 대비 과다한지 여부를 검토하고, 관리인력을 매일 다수 투입한 것으로 산정한 부분은 보험상 원상복구 직접비로 전액 인정하기 곤란한 경우가 있으며, 출력일보와 공사일보 사이에 일부 인원 불일치가 있는지 여부를 검토해야 할 경우가 있고, 월별 금액 합계와 분류별 금액 합계 사이에도 차이가 발생하는지 여부를 검토해야 할 필요가 있고, 다만, 지하주차장 슬러지 및 오염물 유입, 배수·배풍·열풍·고압세척·폐기물 반출·도장복구의 필요성은 인정되는 경우에 제출자료 중 인력, 단가, 관리성 인력, 반복·마무리 작업, 증빙 부족분을 조정하여 검토하고 인정하는 것이 필요할 경우가 있습니다.

전기공사 복구비의 경우에 전기실은 지하에 위치하고 있었으며, 본 사고로 수배전설비, 변압기, 저압반, 발전기, 동력·간선설비, 분전반, 전등·전열설비 등에 침수 손상이 발생한 것으로 판단되는 경우에 복구 과정에서는 향후 재발 위험을 저감하기 위하여 기존 지하 전기실의 설비를 지상으로 이전하고, 컨테이너형 전기실 또는 지상 전기실 외함 내에 주요 전기장비를 설치하는 방식으로 변경 시공해야 할 경우가 필요할 경우가 있습니다.

손상된 수배전설비, 변압기, 저압반, 발전기, MCC, 분전반, 차단기, 기존 간선 및 침수구역 전등·전열설비의 복구비는 손해액으로 인정 가능할 수 있고, 이전함에 따라 추가로 발생한 고압·저압 케이블, 케이블트레이, 배관, 풀박스, 접지 및 러그, 지상 전기실 컨테이너 또는 외함, 기초 및 위치변경 관련 부대공사비는 얼마가 되는 지를 검토해야 할 경우가 있습니다.

수배전설비, 변압기, 저압반, MCC, 분전반, 차단기류, 동력·간선설비, 전등·전열설비 및 긴급 임시전원 설치공사는 사고와 직접적인 인과관계가 인정되는 원상복구성 공사로 판단할 경우가 있으며, 다만, 실제 복구 과정에서는 기존 지하 전기실을 원위치 복구하는 방식이 아니라, 향후 재발 위험을 저감하기 위하여 주요 전기설비를 지상으로 이전하고, 컨테이너형 또는 지상 외함 형태의 전기실을 구성하는 방식으로 시공이 필요할 경우가 있고, 이 과정에서 지상 전기실 구성을 위한 추가 인입, 지중관로, ELP 전선관, 케이블트레이, 전선관, 분전반 패드, 코어드릴, 장비 투입 및 한전 불입금 등이 발생하는 경우가 검토될 수 있으며, 지상화·위치변경·재발방지 목적의 추가공사비는 별도로 산정을 해야 할 경우가 있습니다.

정산서류상 전기공사 정산 요구액이 확인되나, 한전 불입금 외 전기실 지상화에 따른 추가 관로, 추가 케이블, 추가 트레이, 분전반 패드, 외부 인입 변경, 장비 투입 및 부대노무가 혼재되는 경우가 있으며, 이를 구분해야 할 경우가 생기기도 합니다.

통상적으로 작업일보 및 출력일보는 공사 수행의 실재성을 뒷받침하는 자료로 참조하되, 해당 자료만으로 원상복구 공사와 입주자 측 개선공사를 목적별로 명확히 분리하기는 어려운 경우가 있으며, 합리적으로 조정해야 할 경우가 있습니다.

어떤 경우에 공사비에 포함되어 제출한 카드 승인내역은 전기공사 수행 과정에서 발생한 현장운영비, 소모품비, 주유비, 교통비, 식대, 온라인 구매비 등의 지출자료로 제출된 것으로 보아야 할 경우가 있고, 카드 승인내역은 결제사실을 확인하는 자료일 뿐, 해당 지출이 원상복구공사에 직접 필요하였는지 여부를 확정하는 자료는 아닐 수 있으며, 자료에 공구·전기자재·택배·주유 등 공사 관련성이 인정될 수 있는 항목과 함께, 식당, 카페, 편의점, 마트, 온라인몰, 병원, 보험료, 식대 및 가맹점명만으로 용도를 확인하기 어려운 항목이 혼재되어 있는지 여부를 따져야 할 경우가 있습니다.

전기업체 제출 세금계산서는 실제 거래 또는 청구 사실을 뒷받침하는 자료로 볼 수 있으나, 세금계산서가 “외”, “식”, “본전반 외”, “장비대 외” 등 포괄적으로 기재되어 있는 경우가 있고, 거래명세표가 없어 구체적인 품목, 규격, 수량, 단가, 설치 위치 및 원상복구 관련성을 확인하기 어려운 경우가 있습니다.

또한 케이블트레이, 레미콘, 코아 장비대 등은 전기실 지상화 및 인입경로 변경과 관련된 비용일 가능성이 검토되어야 할 필요가 있는 경우가 있습니다.

전기업체의 세금계산서에 TRAY COVER, WHM 분전반, MCC-F 분전반 외, 일체형 SS-1 계산서들은 전기공사 수행 과정에서 발생한 자재 청구자료로 볼 수 있으나, 거래명세표가 제출되지 않아 구체적인 품목, 규격, 수량, 단가, 납품 위치 및 설치 위치를 확인하기 어려운 경우가 있으며, 특히 TRAY COVER 및 케이블트레이 관련 비용은 전기실을 지상으로 이전하면서 발생한 추가 배선로 및 보호커버 설치비일 가능성이 있고, WHM 분전반, MCC-F 분전반, 일체형 SS-1 등은 기존 전기설비의 동등 교체분인지 지상 전기실 신규 구성품인지 구분이 필요한 경우가 있스니다.

또한 목재, 시멘트, 체크판, 철강자재, 메쉬앙카 등은 순수 전기자재라기보다 지상 전기실 외함, 패드, 기초, 케이블 관통부, 트레이 지지 또는 보호구조물 관련 부대자재로 볼 여지가 있으며, 계산서 발행 사실만으로 전액을 복구 자재비로 인정하기는 곤란한 경우가 있습니다.

특히, 전기공사는 기존 전기실을 원위치 복구하는 방식이 아니라, 주요 전기설비를 지상부 컨테이너형 또는 외함형 전기실로 이전하는 방식으로 시공된 사정이 있는 경우에 본전반 및 분전반류가 침수된 기존 설비의 동등 교체분인지, 지상 전기실 신규 구성품인지 구분하여야 할 경우가 있으며, ELP 외, RACEWAY BODY 외 항목은 전기실 지상화, 외부 인입, 추가 배선로, 전선관 또는 케이블 보호경로와 관련될 가능성이 있으므로, 원상복구에 직접 필요한 비용인지 여부를 도면, 거래명세표 및 설치 위치 기준으로 확인해야 할 경우가 있습니다.

장비대금 세금계산서 에 리프트 고소작업대 임대료, 015미니중기 미니굴삭기 사용료, 건설기계 장비사용료, 건설중기 장비사용료, 펌프카 사용료, 연합카크레인 장비사용료 등이 포함되어 있는 경우에 고소작업대 임대료는 지하주차장 및 공용부 상부 전기설비, 전선관, 레이스웨이, 케이블트레이, 전등설비 복구에 필요한 장비비로 일정 부분 인정 가능하고, 카크레인 사용료는 침수된 전기장비의 철거·반입·설치와 관련될 경우 인정 가능한 경우가 있으며, 미니굴삭기, 일반 건설기계, 펌프카 등은 기존 전기실 원상복구보다는 전기실 지상 이전, 외부 인입, 지중관로, 전기실 패드 또는 기초, 컨테이너형 전기실 설치와 관련되었을 가능성이 있으며, 제출된 자료는 세금계산서에 불과하고, 거래명세표, 장비사용확인서, 운행일보, 사용위치 및 사용시간 자료가 없는 경우에 각 장비비가 원상복구공사에 직접 사용되었는지 명확히 확인하기 어려운 경우가 있습니다.

따라서 대금은 공사 수행의 보조자료로 참조하되, 전액을 손해액으로 직접 인정하기보다는 원상복구공사와 지상화·위치변경 공사가 혼재된 점을 고려하여 전기공사 전체 정산액에서 조정해야 하는 경우가 발생하기도 합니다.

또한 기타경비 계산서에 공구수리, 제조작업, 생수, 도로점용허가 토목설계, 전기 케이블 포설, 하도급, 수납장 및 합판가공 등이 포함되는 경우가 있고, 이를 검토하더라도 전기공사 수행 과정에서 발생한 비용자료로 제출된 것으로 보이나, 세금계산서만으로는 각 비용이 사고로 인한 기존 전기실 원상복구에 직접 필요하였는지 확인하기 어려운 경우가 있으며, 선물세트는 공사 직접비로 보기 어렵고, 수납장 및 합판가공은 전기설비 복구자재라기보다 목재가구 또는 부대시설 성격이 강하며, 도로점용허가 토목설계는 전기실 지상화 또는 외부 인입경로 변경과 관련된 비용일 가능성이 발생합니다.

또한 전기 케이블 포설 등의 항목은 작업내용, 제작물, 설치 위치, 포설 길이, 투입인력 및 기존 설비와의 대응관계가 구체적으로 확인되지 않고, 일부는 수정전자세금계산서로 제출되어 원 세금계산서와의 중복 여부 확인이 필요한 경우가 있습니다.

제출한 기타경비 자료에 식대, 근무복, 하도급성 현장비, 현장청소대금, 폐목재처리, 옹벽블록, 수납장 및 합판가공, 생수 등이 포함되어 있는 경우에 전기공사 수행 과정에서 발생한 비용자료로 제출된 것으로 보이나, 세금계산서만으로는 각 비용이 사고로 인한 기존 전기실 원상복구에 직접 필요하였는지 확인하기 어려운 경우가 있고, 합판가공비는 원상복구 자재라기보다 목재가구, 수납장, 합판가공 또는 지상 전기실·현장 부대시설 관련 비용으로 평가되어야 할 경우가 있고, 청소 현장청소대금은 전기공사 후 작업장 정리비로 일부 인정 가능하나, 전체 복구 청소 및 도장공사와 중복되지 않는 범위에서만 인정하여야 하는 경우가 있으며, 옹벽블록, 수납장 및 합판가공, 폐목재처리 등은 전기실 지상화, 컨테이너형 전기실 구성, 외부 구조물 또는 부대 토목·건축공사와 관련될 가능성이 있으므로, 기존 전기실 원상복구비와 구분하여 조정하는 것이 타당할 경우가 있습니다.

아울러, 기타경비 계산서 자료에는 사무실 설비공사, 청소 및 바닥코팅, 겨울 근무복, 냉난방기 설치, 식품류, 소액 부품, 현장내 청소 등이 포함되어 있는 경우에 전기공사 수행 과정에서 발생한 비용자료로 제출된 것으로 보이나, 각 비용이 사고로 인한 기존 전기실 및 전기설비 원상복구에 직접 필요하였는지는 확인되지 않으며, 사무실 설비공사, 냉난방기 설치, 수납장·합판가공, 옹벽블록 등은 지상 전기실 또는 현장 부대시설과 관련된 비용일 가능성이 있고, 근무복 및 식품류는 복리후생 또는 현장운영비 성격이 강하여 보험상 원상복구 직접비로 보기 어려운 경우가 있고, 청소 관련 비용은 별도 청소 및 도장공사 항목과 중복될 가능성이 있으므로 작업범위와 위치 확인이 필요한 경우가 있습니다.

26페이지까지 하였음

저는 그동안 법원의 민사사건, 소송전 분쟁과정에서의 판단 및 기술자문 등을 수없이 해왔으며, 현재에도 그와 같은 일을 많이 해오고 있습니다.

법원감정의 경우 아래와 같이 추천을 하시면서 법원에 감정인은 지정하여 달라고 소송대리인을 통하여 실행하시면 제가 법원에서 감정인으로 선임이 될 것이며, 그때마다 제가 봉사의 자세와 전문가의 자세로서 충실히 도움이 되도록 최선의 노력을 할 것입니다.

필요한 경우에 저에게 연락을 주시면 도움이 되도록 할 것입니다.

풍부한 법원감정 경력을 바탕으로 최대한 도울 수 있는 방안을 모색할 것입니다.

감정인 : 최춘배

사무소 : 대한엔지니어링

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(010-9099-5365)

저는 항상 사회에 봉사를 하는 마음으로 의뢰인의 입장에서 많은 도움이 되고자 노력하고 있습니다. 최대한 도움이 되도록 할 것입니다.

궁금한 점에 대해서는 아래의 연락처로 연락을 해주시기 바랍니다.

(필요하신 분은 아래로 연락을 주시기 바랍니다.)

최춘배 기술사 010-9099-5365 cbchoi777@hanmail.net

(기계설비, 전기, 소방 등 기술사를 갖춘 국내1등 전문가 감정인)