스크랩 신혼부부 전용 디딤돌 대출과 주택금융공사 MBS의 관계 이해

[홀리필드V]

앞으로 시간이 없을 것같아 글을 몰아 쓸려고 합니다.

왜 부동산이 부동산이아니고 금융상품인지 예를 통해서 알려드릴까 합니다.

엊그제 제가 쓴 글 중에서 금융위원회 예산 관련 글이 있었습니다. 그 중에 주택금융공사 자본금이 1000억 증가된 부분이

있었을 겁니다. 사실 이 금액은 신혼부부 전용 디딤돌 대출과 버팀목대출 용입니다. 문재인 대통령 당선 후 총 25조를

5년간 지원한다고 하였거든요 내년에도 역시 1000억 자본금이 증액될 겁니다.

이와 관련된 쉬운 글이 작년에 아고라에 있었습니다 함께 생각해 보면 좋을 것 같아 아래에 덧붙입니다.

주소복사 조회 863 17.07.30 12:53

2017.07.30 BY DRFTG

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 정부가 내년부터 생애 처음 주택을 구입하려는 신혼부부에게 구입자금 대출(디딤돌 대출) 한도를 최대 2억2000만원까지 확대한다.

디딤돌 대출은 생애 최초 주택 구입자에게 인기가 많은 정책금융 상품으로 가구원 전원이 신청일 당시 무주택이고, 부부합산 연소득 6000만원 이하면 신청대상이다. 5억원 이하 전용면적 85㎡ 이하 주택을 살 때 최대 2억원까지 빌려주는 상품이다.

30일 국회와 정부 관계자 등에 따르면 국토교통부는 내년부터 신혼부부를 위한 디딤돌 대출의 규모와 금리, 대상범위를 대폭 늘린다. 이는 신혼부부의 주거비 경감을 통해 실질소득을 늘리려는 문재인 정부 정책의 일환이다.

국정기획자문위원회는 지난 19일 & #39;국정운영 5개년 계획& #39;을 통해 신혼부부에게 더 많은 혜택을 제공하는 버팀목(전세), 디딤돌 대출 상품을 출시한다고 밝힌 바 있다. 정부는 이미 내년 신혼부부 전용 버팀목 대출을 만들어 전세자금 대출한도를 기존 1억4000만원에서 1억8000만원(수도권 기준)으로 늘리는 방안을 검토 중이다. 기준금리 인상 기조에 맞춰 우대금리도 연 0.7%에서 1.1%로 높인다.

내년에 시행되는 신혼부부 전용 디딤돌 대출도 같은 맥락이다. 대상은 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부로 혼인 5년 이내다. 연소득 기준은 기존 6000만원에서 7000만원으로 확대됐다.

대출한도는 가구 당 2억원에서 2억2000만원으로 늘어난다. 우대금리의 경우 연 0.2%에서 0.5%로 확대된다. 이 경우 연 2.05~2.95%인 디딤돌 대출금리는 1.75~2.65%대로 낮아진다.

특히 대출상환책임을 담보물건에 한정한 유한책임대출의 경우 연소득 3000만원 이하 규정을 폐지한다. 유한책임대출은 소득에 관계없이 저렴한 이자로 받을 수 있다는 설명이다.

정부는 앞으로 5년간 매년 2조3000억원의 자금을 통해 신혼부부 1만2000가구의 첫 주택구입을 지원한다. 버팀목 대출 지원자금을 포함하면 5년 동안 약 24조원의 자금이 신혼부부의 전세·주택대출에 지원되는 셈이다.

정부는 공공지원을 받지 못하는 저소득 신혼부부에 대해선 내년부터 최대 월 10만원씩 2년간 주거지원금을 지급하는 등 주거비 부담을 경감하는 방안도 적극 검토되고 있다. 이밖에 정부는 추가적인 신혼부부 세제지원책도 마련한다는 계획이다.

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이글은 요전에 제가 쓴글 mbs글의 애프터서비스 용입니다 항상 말하듯 재미없으니 바쁘신 분은 pass~

역시 우리의 김진표 의원님 예상을 빗겨간적이 한번도 없었습니다 전 이분이 왜 민주당에 계시는지 전혀 이해가 안되는데 ~ 경복고 서울대 미국 유학파 그 유명한 위스콘신대 그런 이유로 친미 시장주의자 시거든요 이분이 경제 설계자군요 자한당에 있으실분인데 ~ ~

짧게 국자위라 하겠습니다 국자위에서 기획을 해서 국토해양부 - 주택금융공사를 통해 신혼부부 대출을 저리로 지원해준다는 내용입니다 돈이 있어도 이런건 일단 받고 보는겁니다 혜택임이 틀립없습니다

이 정책의 목표가 뭘까요? 디딤돌 대출 금리 한도 대상은 늘었는데 뭐가 안늘었나요? 살수 있는 주택 가격/ 크기에 대한 말은 없네요 서울평균주택 가격이
6억이 넘었는데 말이죠 그럼 5억에 살수 있는 곳은 경기도 지방 밖에 없네요 요새 경기도 미분양 집값 하락 소리 들리는데 그 때를 정확히 맞춰 대책을 내려주시네요 또재밌는건 전세대출 금액은 늘었네요 신혼부부에게 싼돈 대줄테니 경기도 미분양 아파트 ( 아파트는 금융상품이다) 즉 아파트선물 매수하라는 뜻이지요 전세금 대출 확대로 선물가치 하락의 리스크를 줄여주기까지 합니다 또 그걸 시킨다고 하겠다고 한 김현미장관이나 다시 한 번 말하지만 부동산정책은 이명박근혜와 다를 바 없다는게 다시 한번 확인됐습니다

자 이제 다시 MBS로 돌아가볼까요 5년간 약 25조(계산하기 편하게 25조라고 합시다)를 금융공사를 통해 지원한다고 합니다 25조의 신용을 창조하려면 자본금이 얼마나 필요할까요 나누기 50 하면 5000 억이 필요하겠네요 5억달러정도 됩니다 지금 금융공사 자본금이 1.8조이고 전글에 썼듯이 mbs발행한도가 거의 다 찼습니다 단순화 시켜서 자본금을 2.3조까지 증액해야 위 정책을 실행할수 있는겁니다 조만간 금융공사 자본금 확충뉴스 나오겠네요

금리는 어떤가요 1.75~2.65 % 10년 고정 대출이 우대금리 없이 받으면 2.25 %입니다 엊그제 10년 국채수익률이 보니까 2.249% 인데 여러분의 신용이 우리나라에 버금가는군요 여기에 우대 금리를 받아 1.75%로 대출을 받는다면 여러분의 신용은 국가를 뛰어넘게 됩니다 정말 국민을 정부보다 높게 섬기는 애민정신이 돋보입니다

하지만 은행이나 투신이나 연기금이 저 금리받고 mbs를 매입하겠습니까? 차라리 10년 국채를 사지 금융공사 Mbs는 아무도 안살겁니다 그럼 어떤 방법이 있을까요? 이중 곡가제 기억나시나요? 정부가 쌀을 비싸게 사주고 싸게 판다는 그런 비슷한 개념 대출을 저렴하게 해주고 MBS이자는 시장이자로 쳐서 주는것이죠 이 방법에 따른 손해 리스크는 정부가 지원하거나 금융공사 자본금으로 하거나 하겠죠 그런데 만약 장기적으로 대출이자보다 기준금리가 내려간다면 채권가치가 상승해 문제는 알아서 해결되겠죠

그럼 정부는 장기금리가 상승하는 것보단 하락하길 바라겠죠 그럼 그렇게되도록 정책을 시행할겁니다
한국은행이나 연기금에서 10년이상 장기국채를 매입하겠지요 그럼 전글에서 언급했듯이 은행이나 연기금 보험회사 등의 단기채권이나 자산 주식 부동산 수요가 높아집니다 즉 단기적으로 물가가 올라갈 가능성이 많습니다 물론 꼭 그런건 아닙니다 그냥 일반적으로 그렇다는 것이죠 단기금리 인상압력이 높아지겠지만 정부에서 금리인상에 최대한 저항하겠지요 뉴스에 저물가라고 이상한 물가산정지수를 발표하면서~ 실제 물가는 오르고 있는데말이죠

그럼 또 어떤 방법이 있을까요 ? 커버드본드를 발행한다고 칩시다 보통 5년 미국 국채수익률에 1% 가산금리정도를 주고 5년만기 채권을 발행하면 현재 2.89%정도에 채권을 발행해 달러를 빌려올수 있습니다 (참고로 우리나라 5년국채수익률은 1.95입니다) 우리나라에서 빌리는 것보다 0.94% 더 높은 금리에 다른 말로하면 환율변동이 없다면 이자금액에 대하여 0.94 /1.95 = 0.48 48% 더 비싸게 빌리게 되는겁니다 만약 100만원을 2.89 프로에 5년간 빌리면 이자가 145000 원정도 됩니다 1.95프로이면 97500 원정도 합니다 즉 45700 원 손해가되지요 그런데 환율이 절상되면 4.57%절상된 된다면 만약 한국돈 가치가 5년후에 지금보다 4.57% 절상된다면 금리차로 인한 손해를 환율차로 복구할수 있겠죠 (물론 이런 스왑거래를 일으키려하면 수수료 등 비용이 더ㅡ발생해 잘상이 좀더 이루서져야겠죠 )이렇게 될려면 우리나라에 달러가 넘쳐야겠죠 미기준금리가 왕창 내려 달러가 넘치가 아니면 우리나라 수출이 좋아져서 달러가 넘치거나 이니면 우리나라 금리를 왕창 올려 미국보다 금리높게 해 외국인이 달러를 왕창 갖고 들어 오거나 ~ 아니면 오년후 다시 채권을 발행해 대환 대출하던가 이 중 뭐가 가능성 많을까요 우리나라가 금리를 올리기는 불가능하고 수출이 많이 되기도 어렵고 환차손이 장난 아닐테니까 미국 금리가 오르면 대환대출해도 이자가 상승해 손해겠네요 정부는 미국금리가 오르질 않길 기도하는 수 밖에 없군요

아니면 금리가 싼 단기금리로 돈을 빌려 여러분에게 장기로 빌려주는 방법이 있겠군요 리스크는 정부가 부담하고 이경우 정부는 단기금리 인상 저지에 필사적이 되겠지요 이 방법은 옛날 imf때 종금사에 했던 방법이지요 그걸 정부가 한다면 웃기겠군요 금융에 단기충격이 오면 imf 또 나겠군요 외국인은 이걸 약점잡아 다시 우리나라를 뜯어 먹겠지요

다음으로 전글에서 언급했듯이 mbs를 한국은행에서 계속 대출 담보로 인정해주는 방법입니다 Mbs투자를 한 금융기관이 mbs투자로 무위험 수익도 올리고 한국은행에 담보잡혀 받은돈으로 지급준비금제도하에 신용도 확대하고 은행입장에서는 무위험 수익이죠
이 경우 은행도 싼값에 돈을 만들었으니 주택금융공사보다는 약간 비싸지만 좋은 조건의 대출상품을 만들수 있습니다

다음은 한국은행에서 직매입하는 방법입니다 기생통화국이기에 미국처럼 Mbs를 무제한 매입할수는 없지만 5년간 25조 한정 일년에 5조 한정으로 mbs를 매입할수도 있겠습니다 이 경우 시장금리도 하락하리라 예상됩니다 물가오르겠죠 부동산 최소한 폭락하지는않겠죠 주식시장ㅡ부양되겠죠

정부의 집값 부양의지가 저리 강력한데 이런 사실을 모르고 문재인 정권이 집값을 떨어트려 줄거라는 막연한 희망만 갖고 아무런 대비를 안하면서 또 속았다고 하실겁니다

민주당 경제정책에 아직도 반시반의 하신 분은 전 글에서 리트머스종이라고 알려드린 부분 기억하시고요 앞으로의 뉴스와 비교해 보시기 바랍니다

그럼 종합해 볼까요 이 정책의 기본가정은 장기금리 하락 동시에 단기금리하락 미국금리하락 환율하락 (원화가치상승) 금융공사 자본확충 및 한국은행 mbs 담보 추가 또는 5년이상 연장 한국은행 mbs매입
이정도 돼겠군요 위 가정에서 반대되는건 윈화가치 상승과 국내 장단기 금리 하락이군요 만약에 이게 동시에 가능하려면 미국의 양적완화 재개와 마이너스 금리시행 정도되면 가능하겠네요 이렇게 되면 한국판ㅡ양적완화 추진하기 쉬워지겠습니다
대체적으로 정부는 금리하락으로 인한 조달금리 하락을 목표로 정책을 시행할가능성 많습니다

앞으로 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모릅니다 위와 같은 상황이 벌어질 경우를 미리 대비할 뿐이죠

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실제로 정부에서 저리 디딤돌대출을 위한 MBS를 발행하면서 은행의 이자손실액을 보존해주기로 했습니다.

그리고 산업은행 자본금 확충하고 보증보험의 자본금도 확충했습니다. 세상은 어차피 시간표대로 흘러가고

있습니다, 그 큰 흐름속에 휩쓸리지 않고 중심을 잡아야 하는데 그럴려면 개인의 성찰과 공부가 필요합니다.

1749 17.08.04 11:28

세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 정부가 서민의 내집마련을 지원하는 정책대출상품인 & #39;디딤돌 대출& #39;의 재원을 최대 2조원가량 추가해 10조원 규모로 만드는 방안을 추진 중이다.

정부는 & #39;8·2 부동산대책& #39;을 내놓으며 부동산 투기를 용납하지 않겠다고 못박으면서도 집 없는 서민의 실수요는 적극 보호하겠다고 밝힌 바 있다.

4일 정부에 따르면 국토교통부와 기획재정부는 최근 디딤돌 대출의 재원을 확보하기 위해 은행 재원 디딤돌 대출에 이차보전을 해주는 내용 등을 골자로 한 주택도시기금 기금운용계획 변경안에 합의했다.

이차보전(利差補塡)은 정부가 직접 가계와 기업에 융자할 때 적용하는 금리와 금융기관이 민간에 대출할 때의 금리 차를 정부가 보전해 주는 것을 말한다.

디딤돌 대출은 연소득 6천만원 이하 무주택 세대주가 시가 5억원 이하 주택을 구입할 때 최대 2억원까지 저리로 빌려주는 정책금융상품이다.

연 8조원 규모인 디딤돌 대출은 주택도시기금 3조6천억원, 주택금융공사의 주택저당증권(MBS) 발행분 4조4천억원으로 조성된다.

여기에 시중 은행에서 재원을 최대 2조원까지 더 끌고 와 10조원 규모로 만든다는 것이다.

이는 최근 금리 인상으로 디딤돌 대출을 찾는 수요가 많아졌기 때문이며, 무주택 서민의 주택 구입은 적극적으로 돕는다는 정부 정책 기조와 맞물려 있기도 하다.

국토부 관계자는 "최근 금리가 인상되면서 디딤돌 대출을 찾는 수요가 많아졌다"며 "재원이 보충되면 더 많은 실수요자에게 혜택이 돌아가게 된다"고 말했다.

작년 말 기준으로 디딤돌 대출을 받은 이용자는 8만7천명가량이다.

이와 함께 국토부는 서민층의 내집마련을 지원한다는 기본 취지에 맞지 않는 대출은 철저히 차단하기로 했다.

국토부는 디딤돌 대출을 받고 나서 실제로 살지 않고 전세로 돌리고는 시세차익을 챙기고 파는 & #39;갭투자& #39;를 하는 사례를 막기 위해 집을 장만하고 나서 일정 기간 안에 실거주하지 않으면 대출을 회수하기로 했다.

이를 위해 주택도시기금 기금운용계획에 디딤돌 대출 후 미전입 시 기한이익을 상실하는 내용이 신설된다.

기한이익 상실이란 금융기관이 채무자의 신용위험이 커진 경우 등의 상황에 대출금을 만기 전 회수하는 것이다.

국토부는 그동안은 대출을 받으면 실거주해야 한다는 내용의 권고만 해왔다.

한편, 국토부는 내년부터 디딤돌 대출의 이자율은 내리고 한도는 높이는 식으로 혜택을 대폭 확대하는 방안을 마련 중이다.

특히 신혼부부의 집 장만을 돕고자 이들에 대해서는 대출 한도를 2억원에서 2억2천만원가량으로 올려주고 우대금리는 연 0.2%에서 0.5% 이상 높이는 방안이 검토되고 있다.

국토부 관계자는 "구체적인 대출 한도나 우대금리 수준 등은 면밀한 관계기관 협의가 필요해 확정되지 않았다"고 말했다.

banana@yna.co.kr
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계속 공부하다가 보면 세상이치가 눈에 들어올때가 있습니다. 이미지에 속지말고 핵심을 취하는 자세로

공부해야 세상에 속지 않을 겁니다.