8월 27일/35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기/고덕진/2015년 6월 초판인쇄

[김란영]

저자가 부동산에 입문하게 된 동기

20대 초반부터 적은 자본을 가지고 지금까지 16년간 주식, 부동산 투자를 해왔다. 부동산 투자를 하기 전에는 주식투자만 해 왔다. 자신만의 방식을 적용하여 어느 정도의 부를 이루었으나 2008년 금융위기로 파탄에 이른다. 과도한 레버리지를 이용한 투자로 빚을 져서 술독에 빠져 살다 임차인 신분이 되어 부동산에 관심을 가지게 된다. 안정적인 임대수입이 매력적으로 다가왔다.

부동산 투자에 입문하다

중고서점에 들러 지난 10년간의 데이터를 통해 과거의 흐름을 파악하기 위해 노력했다. 또 경매 싸이트에 나오는 물건 하나하나의 수익률을 계산해 보기도 했다. 특히 주식투자에서 매년 배당을 주는 배당주의 개념을 이용해 임대수익이 높은 주거용 건물에 관심을 가지게 되었다.

자기 자본이 적게 드는 지방 아파트에 관심을 갖다

200만원을 투자해서 매달 20만원 연간 240만원의 임대수입을 얻을 수 있는 곳이 광범위하게 널려 있었다. 그 이유를 찾아 연구해 보니 지난 수년간 지방 부동산이 상당한 하락세를 겪으면서 임대수익률이 12%를 초과하게 된 것이라는 사실을 알 수 있었다. 더구나 경매의 경우 낙찰가액의 최소 70% 대출이 가능한 데다 나머지 30%의 자금은 임차인의 보증금으로 대체 할 수 있기 때문에 큰 자본이 없이도 많은 주택을 소유할 수 있는 구조로 되어 있었다.

저자만의 투자기법(주식의 가치주 개념을 아파트의 가치투자에 접목하다)

투자에서 가장 중요한 것은 싸게 사는 것만이 아니다.

도시근로자 소득 + 임대수익률 + 평당시세

이 모든 것을 종합해서 접근해야 한다. 저자는 경매뿐만아니라 일반매매를 통해서도 공격적으로 아파트를 매입했다. 일단 공략할 대상으로 매매가와 전세가의 시세가 동일한 물건부터 찾기 시작했다.

지방아파트 매입 실전사례

서산-3000만원으로 15채의 아파트를 구입한다

원주-50채의 아파트를 매입한다.

강릉-100만원으로 투자하기

음성-공매투자하기

정읍-매매로 22채 아파트를 매입한다.

원주의 50채 아파트 매입 구체적인 사례를 적으면 이러하다.

원주의 아파트 시세는 10년 가까이 정체를 보이고 있었다. 2005년 24평 아파트의 매매 가격이 5000만원이었는데 2011년 아파트 매매가격도 동일하게 거래되고 있었다. 10년이라는 시간동안 원주 지역 근로자의 소득은 증가했는데, 아파트 값은 오르지 않았던 것이다. 화폐가치의 하락과 인플레이션이 발생했음에도 원주는 계속 제자리에 맴돌고 있었다.

부동산 시장의 가치 평가를 판단하는 수단으로 pir(price income ratio)이 있다 pir란 아파트 가격을 연평균 도시 근로자 소득을 적용해 산출한 것이다. 예를 들어 pir이 10이면 도시 근로자의 10년치 소득을 이야기한다. 5000만원에 거래되는 아파트 값에 2005년 적용하면 도시 근로자 소득 대비 pir 1.28에 거래되고 있었던 반면, 2011년은 도시 근로자 소득 대비 pir 0.98에 거래되고 있는 셈이다. 쉽게 설명하면 소득대비 1년 2.8개월만에 내 집을 마련할 수 있다는 것이다. 이처럼 2011년은 소득대비 0.98개월 만에 내 집을 마련할 수 있으니 내 집 마련이 더 쉬워졌다.

2005년 매매가 5000만원 / 도시근로자 연소득 3900만원 = pir 1.28(1년 2.8개월)

2011년 매매가 5000만원 / 도시근로자 연소득 5097만원 = pir 0.98(9.8개월)

이 공식을 통해 과거 시세보다 이 지역의 아파트가 저평가되고 있음을 확인할 수 있었다.

저자가 글을 쓴 2015년 1월 기준으로 저자는 지방부동산에 거품이 끼었다고 판단하고 지금 현재는 저평가된 수도권과 서울에 집중투자를 하고 있다.

저평가된 수도권 부동산 투자전략

이제 돈의 흐름은 수도권이다.

현재 서울과 수도권의 전세가 상승은 아파트 값이 오르기 시작한다는 지표로 생각하여도 좋다. 미분양 주택의 감소는 향후 시장의 반전을 이야기 한다. 즉 수요보다 공급이 적을 때 오르게 되어있다. 또한 2015년부터 지속적으로 매년 이주가 계획된 강남 재건축 아파트는 전세가 및 매매가를 올리는 데 더욱 부채질할 전망이다. 강남 재건축이 시작되면 어떻게 될까? 강남에서 시작된 불은 수도권 전역으로 번질 가능성이 높다. 불이야~~!! ㅋㅋㅋ

인천에 아파트 20채를 투자하다

인천 연수구는 송도 배후도시로 수혜를 받는 지역이기 때문에 비슷비슷 할 것이라 생각한다. 앞으로 송도 신도시에 대기업의 이전이 지속되면서 수 많은 직장인들의 이주가 예상된다. 하지만 직장인들의 소득으로 선택할 수 있는 주거지역은 송도가 아니라 그 배후지역이다.

저자는 인천 연수구 옥련동 현대아파트 24평 2014년 12월까지 매입하였고 앞으로도 계속 오를거라 예상함

수도권 투자유망 지역과 피해야 할 지역

서울특별시-공급이 턱없이 부족하므로 중소형평수 역세권 아파트 어느 곳이든 투자가치가 충분하다. 실투자금이 3000만원 이하 매매가 대비 전세 비율이 80%이상, 임대수익률 4%이상이라면 매입하면 된다.

인천광역시의 송도-2015년 6월부터 송도에 1만 2000가구가 입주 예정이다. 입주 물량이 많기 때문에 투자는 힘들다.물량 공급이 어느 정도 끝나면 투자 기회가 찾아온다. 투자를 하는 것이 아니라 매달 매매가 및 전세가를 기록해 두는 것도 좋은 방법이다. 관건은 2015년 입주 물량 공급이 어느 정도 소화된 후, 2016년 전세가에 영향이 없다면 투자를 진행하여도 좋다는 신호다. 대기업 오너들의 자녀들이 초등 교육을 해외 유학이 아닌 송도에서 시작하고 있고, 앞으로 송도는 발전가능성이 매우 높은 지역이다

인천광역시의 옥련동, 동춘동, 연수동-송도 배후도시로 지속적인 송도의 기업 이전으로 인구가 유입되면서, 송도에 입주 할 수 없는 소득층들의 유입으로 현재 전세 시세가 계속 상승 중이다. 그러나 아쉽게도 2014년 지방 투자자들의 유입으로 24평형의 투자 매력도가 크게 떨어졌다.

경기도의 덕양구 화정동, 행신동 - 서울과 가깝고 출퇴근이 편리해서 역세권으로 직장인들이 좋아하는 곳이다. 2015년 1월 기준 20평형의 경우 소액으로 투자가 가능하다.

경기도의 의정부- 향후 상계동 재건축 영향으로 매매가 및 전세가 상승이 예상된다. 대부분의 투자자들은 재건축, 재개발이 대박인 듯 투자를 하려고 하지만 현실은 그렇지 않다. 오히려 내용 년수가 오래되지 않은 역세권 소형 아파트를 매입해 월세를 놓는 것이 더욱 현명하다

또한 경전철의 개통으로 의정부역에서 환승 후 매래엔 gtx를 이용하면 교통이 편리하다는 것도 눈여겨볼 만하다.

경기도의 용인-신분당선의 개통으로 강남 접근성이 매우 좋아짐에 따라 현재 강남 재건축 이주 수요로 인한 전세가 상승이 이어질 가능성이 높다.

투자를 피해야 할 곳으로는 경기도 시흥시, 경기도 파주시, 경기도 화성시, 경기도 양주시가 있다. 이들 지역은 향후 입주 물량이 많거나 과거 입주물량이 많은 관계로 당분간 투자를 하지 않는 것이 좋다. 서울을 중심으로 이들 지역보다 거리가 더 먼 지역은 당연히 투자 제외 대상이다. 타 지역의 상승률보다 시간적으로 상승률이 낮을 것이기에 계속 모니터렁하면서 투자를 진행하는 것이 좋다.

저자만의 가치투자기법으로 서울아파트 가치 평가를 한 예로 정리하여 보았습니다.

저는 이 부분에서 창의적인 저자만의 투자방법이 놀랍고 대단하신 분이라는 생각이 들었습니다.

서울 아파트 가치 평가-서울 양천구 목동에 위치한 신시가지 6단지 20평의 적정가치는 얼마일까? 도시 근로자 소득을 근거로 가치 평가를 해보도록 하자.

가계수지항목별	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구	근로자가구
연간소득(만원)	3735	3900	4133	4387	4680	4623	4808	5097	5390	5527	5736	5976	6204	6456	6720	6984	7260
pir	10.2	10.4	7.5	11.85	10.7	8.65	10.4	9.4	8.5	8.1	8.36	9.3	9.3	9.3	9.3	9.3	9.3
아파트시세	31000	30000	31000	52000	50000	40000	50000	48000	46000	45000	48000	55500	57700	60000	62500	65000	67500

이 아파트의 pir의 고점은 2007년 11.85배였다. 2007년 월 소득은 3,656,201원, 연간소득은 4387만원이다. 연간소득 4387만원*11.85년=5억 1985만원이다

과거 10년치 평균치인 pir 9.3년를 적용한 2020년 미래 가치는 7억 7500만원이다(향후 물가 상승을 고려하여 도시 근로자 소득의 증가는 복리로 약 4%로 계산하여 적용)

2007년은 수도권 부동산 거품이 어느정도 끼어 있다고 판단할 수 있다.

반대로 2013년은 수도권 부동산 거품이 어느 정도 해소된 상태라 판단할 수 있다.

행복한 미래를 위한 투자전략

금리와 아파트 값의 관계-대부분 사람들은 저금리로 인해 아파트 값이 상승했고, 금리가 인상되면 아파트 값이 폭락한다고 생각한다. 그러나 아파트 값의 상승을 만드는 힘은 저금리가 아니고 실물경제의 회복이다. 실물경제의 회복이 이루어지면 소득의 증가가 이루어지고

부동산 구매력이 증가함으로써 수요가 증가한다. 

수도권부동산의 투자전략

2008년 금융위기는 역사상 최대의 화폐를 찍어냈다. 오마바 행정부가 최저시급을 올리면 소득이 증가하고 소득이 증가하면 소비가 늘어나서 경제가 원활하게 돌아가게 할 것이다. 향후 유가 상승이 이루어 질 것으로 예상하고 있다. 아마도 그 시점은 2016년 초 정도로 예상되며. 이는 미국의 금리 인상과 맞추어 서서히 진행 될 전망이다. 유가상승은 곧 대체에너지 산업의 발전 단가 및 원가율을 낮춤으로써 소비 수요에 값싸게 손익분기점을 넘겨 공급이 가능하다. 유가상승은 곧 풍력 산업, 태양광 산업, 전기차 산업의 시대를 도래하게 할 것이다. 이렇게 산업의 호황과 더불어 세계 경제는 다시 불황에서 호황 국면을 맞게 될 것이다. 그럼 가장 중요한 수도권 부동산 시장은 현재 어디쯤 와 있는 것일까? 2013년 수도권 부동산 시장은 최저 바닥을 찍고, 2014년 제 1국면에 접어 들었다. 더불어 2015년에는 제2국면을 맞이 할 것이다. 향후 제3,4국면을 지나 매도시점은 2018년~2020년 사이가 될 것이다.

이외에도 실전투자시 꼭 알아 두어야 할 것들과 현금흐름과 자본주의 삶에 대한 내용등이 기록되어 있었지만 요약하지는 않았습니다. 제가 관심 가는 부분 위주로 요약하였네요

이 책을 읽는 동안 참 대단한 분이라는 생각이 들었습니다.

[경자씨]

잘 정리해주셔서 그런지 눈에 쏙쏙 들어오네요.
수도권은 가을전에 들어가면 좋겠다싶었는데 여건이 안되어 아쉽네요.^^

[김란영]

정리가 잘 되었다니 다행이네요
오늘도 홧팅이요♥

[풍경7]

이분은 스케일이 다르네요
관리는 어떻게 하는지가 궁금하군요
그리고 목표는 크면 클수록 좋다는 생각도 듭니다^^

[김란영]

정말 자신감에 넘치시는 분이라서 스케일이 크나 봅니다.
노력도 많이 하셨더라구요

[정남진]

저자는 확신을 가지고 초고수익을 노리는 스타일인 것 같네요~
너무 극단적인 것 같아서 무서움이 엄습하네요 ^^
암쪽록 성공해서 '200억 부자의 투자 이야기'책 까지 나오면 좋겠습니다.

[김란영]

저도 무섭다는 생각이 들었습니다.
어느정도 수입이 발생했으니 지금은 안전하겠지요

[wlsdk75]

수도권 투자에 관심이 많았는데.. 좋은정보 감사합니다.
저도 책구매해서 읽어봐야겟어요..^^

[김란영]

네 수도권 투자에 관심이 많으셨군요
제가 정리한 것 외에도 읽을 내용이 참 많았습니다.

[여유]

모르면 따라해라라는 말이 있죠....
여건 또한 운이지 않나 쉽습니다
요즘 투자하고 잘 들어간지 잘못 들어간지
살짝 걱정이 되었는데 잘 했다는 생각이 듭니다
좋은 정보 올려주셔서 감사합니다~~♡

[김란영]

저도 수도권에 투자 안했으면 속상했을 거에요
더 많이 했었으면 하는 아쉬움도 생기더라구요

[브리짓]

제목이 자극적인게 살짝 맘에 안드네요^^;; 읽어 보겠습니다.정리해주셔서 감사합니다!

[알부자]

정리하느라 수고하셨겠어요.
공격적인 투자자분의 패기와 열정이 부럽네요.
공부 많이 하고 갑니다~감사드려요~*^^*

[파이]

가치평가를 보니 보유하면 올라간다는? ㅋ ^^
잘보았습니다 감사합니다~

[벚꽃언덕]

감사히 잘 읽었습니다. 사서 읽어봐야겠네요^^

[도유파]

좋은정보 담아갑니다. 감사합니다^^

[엘리여사]

어쩜 이리 정리를 잘 하셔요~^^
잘 읽고 갑니다.

[부빠]

핵심을 정확히 보시는분이네요
그핵심을 정확히 정리해 주셔서 감사합니다^^

[지희야]

초보인저는 부럽기만합니다

[버선발]

많이 배워갑니다
감사!!

[여행가장]

정리의 달인이시네요~^^
책읽고 정리해야지 했는데...