개정 상가임대차법 3개월 차임연체해도 계약해지 할 수 없나요

[변호사 김덕은]

문) 저는 2019년 9월 1일 상가건물을 보증금 1억원, 월차임 200만원으로 정하여 2019년 9월 1일부터 2021년 8월 31일까지 임차하였습니다. 저는 상가건물에서 노래방을 운영하였고 장사가 잘되었습니다. 그런데 최근 코로나 사태로 인하여 매출액이 대폭 감소하였고 2020년 7월경부터 차임을 연체하기 시작하였습니다. 저는 2020년 7,8,9월분 월차임 합계 600만원을 연체 중에 있습니다. 건물주는 2020년 10월 1일 저에게 차임연체를 이유로 임대차계약 해지를 통보하였습니다. 최근 상가임대차법은 3개월 차임연체로는 계약을 해지할 수 없는 것으로 개정되었다고 알고 있는데 저는 상가건물을 비워줘야만 하나요

답) 상가임대차법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이때 3기의 의미는 세 번을 연체했다는 의미가 아니라 연체액이 3기분이라는 의미입니다. 즉, 차임연체 누적분이 3기분이라는 의미입니다. 예를 들어 차임이 100만원이라면 연체된 차임액의 누적 합계액이 300만원이 될 때를 의미합니다. 또한 임대인은 임차인이 3기분을 연체하고 있을 대 계약을 해지 할 수 있으므로 임대인이 계약해재권을 행사하지 않고 있는 동안 차임의 일부라도 임대인에게 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되면 그때는 임대인이 임차인을 상대로 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없게 됩니다.

또한 임차인이 차임을 3기분 연체하게 되면 임차인은 임대인을 상대로 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 권리금 상당의 손해배상 청구도 할 수 없게 됩니다.

따라서 귀하는 현재 차임연체액이 3기분을 초과하였기 때문에 임대인은 귀하를 상대로 임대차계약을 해지하고 건물명도를 요구할 수 있습니다.

다만 최근 코로나 19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정이고 현행법에 따르면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 등은 계약의 해지, 계약갱신의 거절 또는 권리금 회수기회 제외 사유에 해당하여 많은 임차인이 소득 감소에 따른 차임연체로 영업기반을 상실할 위기에 처해지고 있음을 고려하여 임차인 보호를 위해 상가임대차법을 개정하였고 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체 해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 제외 사유의 적용에 있어 차임연체액으로 보지 않은 한시 규정을 신설하였습니다.

따라서 개정 상가임대차법에 따르면 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안은 임차인이 차임을 연체하더라도 위 기간은 차임연체로 보지 않고 위 기간동안의 차임연체를 이유로 계약해지 등을 할 수는 없는 것입니다. 개정 상가임대차법은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에게 대하여도 적용이 되므로 귀하에게도 적용이 됩니다.

그러나 개정 상가임대차법에 따르더라도 귀하는 2020년 9월 29일전 이미 3기분의 차임액을 연체하고 있으므로 임대인은 귀하를 상대로 임대차계약을 해지할 수 있다 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은