◆ 분담금 덫에 걸린 재건축·재개발 (上) / 재건축 투자 수익은 ◆
서울 강남구 주요 재건축 투자수익 성적표를 보면 현재와 같은 집값 수준이 그대로 유지된다면 정기예금 수익률보다 못하다.
개포주공2단지 전용면적 25㎡(옛 7.5평)를 현재 매매가인 4억3500만원에 사서 전용 59㎡(24평)를 분양받을 때 추가분담금으로 2억8500만원을 내야 한다. 조합 설립 때인 1년 전보다 6900만원이나 늘었다. 현재 매매가 4억3500만원과 추가분담금 2억85000만원을 더한 총투자액은 7억2000만원이다. 주변 랜드마크급 대단지인 `대치아이파크` 같은 평형 시세만큼 아파트값이 오른다고 가정할 때 총투자수익률은 6.67%며 입주까지 최단 4년을 잡으면 연 수익률은 1.67%로 2%에 못 미친다. 은행에서 대출을 받아 금융 비용이 있거나 투자 기간이 길어지면 수익률은 더욱 낮아진다.
이처럼 수익률이 하락한 가장 큰 이유는 추가분담금이 불어나면서 총투자액이 늘었기 때문이다.
물론 투자수익률이 높은 일부 단지도 있다. 반포동 신반포1차(아크로리버파크)는 전용 73㎡(28평) 소유주가 전용 84㎡(34평)를 분양받으면 매매가격 16억(작년 기준)에 환급금 4억4030만원을 받아 총투자액이 11억5970만원이다. 바로 옆에 있는 `래미안퍼스티지` 같은 평형만큼 가격이 오른다면 예상 매매가격이 14억2800만원이므로 투자 수익 2억6830만원을 거두게 된다. 총수익률은 23.14%며 작년 8월 사업시행인가를 받은 뒤 2016년 8월 입주이므로 이를 연간으로 환산하면 수익률은 7.71%에 달한다.
개포시영과 주공2ㆍ3단지도 환급금을 돌려받는 평형을 선택하면 연 수익률은 5% 이상을 찍는다. 물론 침체를 겪었던 주택 시장이 되살아나면 재건축 투자 수익률이 덩달아 오를 것이라는 전망도 나온다.
박상욱 우리은행 부동산팀장은 "강남 아파트값 상승세와 사업기간, 일반 분양 흥행 여부 등에 따라 투자 수익률은 오를 여지가 있다"고 말했다.
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LTVㆍDTI 규제 완화로 최근 강남 재건축 단지 아파트값이 오름세를 보이고 있는 데다 정부에서 재건축 초과이익 환수제 폐지, 분양가 상한제 탄력 운용 등 부동산 규제 완화에 적극적으로 나서고 있는 점이 호재다.
특히 강남 아파트값이 오른다면 재건축 단지 투자 수익은 개선될 가능성이 높다. 예컨대 아파트값이(전용 59㎡ 기준) 현재 3.3㎡당 3000만~3200만원 선에서 3400만~3500만원 수준으로 오르면 개포주공2단지 전용 24㎡ 연 수익률은 4% 이상을 기대할 수 있다.(매경.2014.8.11일자)
[임영신 기자]
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