단칸 모옥 A-2. 흔적 271-115.

[해야해야]

2024. 12. 27. 네이버 카페 오두막 지기.

2023년~2024년, 우주 및 생사, 시공의 이치 등 보다 가치있는 삶부터 맑고 밝은 세상, 더불어 고르게 잘 사는 사회까지 271개의 과제 수행 흔적. 특히, 후자와 관련하여 지나치게 늦어지고 있는 우리나라 주식 시장 및 부동산 시장 대세 상승과 관련하여 무기력, 무능력한 정부, 기업 등 경제 주체에 경각심과 분발을 촉구 함.

게으른 네이버 단칸 모옥 청소부 A-2.

2023. 12. 13.

생명체의 기본적인 본성, 본능 중 식욕, 성욕 등에 관한 원론적, 피상적인 답변 도중 막간을 활용.. 물질적 인간다운 생활권 확보, 유지, 강화를 위해 인간, 국민의 기본적 본성 본능 중 물욕 및 인간다운 생활이 가능할 수준으로 국민 다수의 물욕을 실현하는 수단 중 하나인 정치, 경제 등의 영역에 관한 과제 15. 우리나라 부동산 시장의 단기, 그리고 중기적인 전망 5.

오늘 모니터링 된 뉴스에 따르면 주산연이란 듣보가 내년에도 고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 어려움, 부동산 세제의 완전 정상화 지연 등으로 집값 하락세는 지속됩니다. 연간으로는 1.5% 내릴 것으로 전망했던데 정말? 믿어도 돼? 아무런 근거 제시조차 없는 국내외 경제부터 정책까지 굵직한 변수만 수십 개는 될 것인데?

최근까지 제시했던 국내외 경제, 금리, 선거와 정책 변화, 입주 물량 등 공급, 경제 및 금융 시장과 수요와의 관계 등 시장 요소 등등의 이유, 근거 외... 이하, 작지만 서울 부동산 시장을 밀어 올리게 될 추가적인 이유인, 단기, 중기 유동성, 물가 상승, 돈 가치 하락의 이면,으로 지금부터 단기, 중기까지 아직 해소되지 않을 과잉 유동성, 물가 상승, 돈 가치 하락의 이면으로 불가피하게 오르게 될 서울 아파트 일반 분양가의 현재 상황을 제시한다.

아무리 수십 년간 백 배, 열 배 넘게 오른 서울 강남 아파트 명목 가격이나 다우, 코스피 등 주가 지수가 정부의 공식 인플레이션 수치에 숨은 것까지 더해져 더 높은 돈 가치 하락에 상당 부분 기인한다. 그 이유도 더해져 우리 경제가 나쁘지 않다면 2024년부터 도시 및 주거 환경 개선, 발전이 뚜렷한 서울 지방 내 일부 일부 지역 부동산 시장을 중심으로 회복, 대세 상승할 가능성이 더 높다.

즉, 내년, 2024년에 국내외 경제가 회복되고, 높은 분양가에도 불구하고 서울, 나아가 앞서 언급했던 우리나라 핵심 지역, 선호 단지 분양에서 조기 완전 판매에 성공한다면, 서울 아파트 공급 물량 감소까지 더해져 늦어도 2024년 하반기, 빠르면 2024년 상반기부터 서울 부동산 시장은 회복할 수 있을 것 같다. 공급 물량이 급감하는 부산, 광주, 울산 등의 부동산 시장도 마찬가지다.

가계 부채, 집값과 전 월세값 동반 상승으로 사회, 경제 약자 계층의 주거난, 불안 등으로 집값 상승이 일면 바람직하진 않지만... 더구나 급격한 저출산 고령화의 우리나라 현실에서.. 그러나 다른 모든 변수를 일정불변이라 가정해도, 시장 원리 만으로도 서울 아파트 가격의 전 고점 돌파 가능성이 더 높을 것이다.

더러는 용산 한남 더힐, 나인원 한남, 파르크 한남, 반포 원베일리, 아크로리버파크, 잠원 아크로리버뷰, 압구정 현대, 한양, 미성 등의 실재 거래된 최고 가격을 사례로 들어 " 작금의 서울 아파트 가격은 왕 거품이고 더 오를 수 없다"라 주장하며 그 근거로"서울 집값을 공급 면적이 아닌 글로벌 스탠더드인 전용 면적을 기준으로 한다면 뉴욕, 동경, 런던 등의 집값보다 비싸다"라고 제시하던데..

경청 여지 있는 주장이지만 과연 그럴까? 다음 글에서 답변 겸 개인 견해를 간단히 언급하고, 시장 원리 중에서 앞서 제시한 공급 물량 감소 상황과 더불어 2024년부터 서울 아파트 가격 상승의 동인 중 하나가 될 수 있는 서울 아파트 분양가 추이에 대해 간단히 언급한다.

지난 과제 수행에서의 우리 정부, 기업의 기본 밥값에는는 한참 못 미치지만, 2024과 2025년 우리나라 경제가 코스피 전 고점을 돌파할 만큼만 올해보다 좋아지고 기준 금리도 1~2%만 내려가도, 단지 그 둘 만으로 단지 시기만 문제일 뿐, 압구정 현대, 반포 아크로리버파크 등의 전용 면적 25평 가격이 50억 원, 그 이상도 가능하다.

앞선 주장의 전용 면적을 기준으로 전용 25평 아파트의 가격이 평당 2억 원이면 50억 원, 평당 4억 원이면 100억 원이네. 그래서 어쩌라고? 자칭 선진국은 물론 후진국을 포함하여 세계는 각종 조세, 준조세를 많이 납부하고, 직, 간접 고용까지 늘려 주는 평 당 억 원이든, 십수억 원이든 100억 원 이상의 집만 수만 채, 1000억 원 이상의 집도 수천 채 있다.

자본주의 시장 경제 질서의 우리나라에서 1000억 원은커녕 500억 원 이상의 주택도 없고, 100억 원 넘는 집은 많아야 수백 가구에 불과하다. 앞으로 경제 2주체인 정부와 기업아 경제 과제의 기본 밥값만 해도 우리나라 백만, 천만, 억만장자의 수는 비약적으로 늘어나게 될 것인데 말이야. 이하에서 모니터링된 자료는 장차 집값, 전 월세값 동반 상승의 빌미가 될 수 있는 서울 아파트 일반 분양가 상승 추세에 관한 작금의 상황이다.

서울 중랑구 중화동 리버센 SK뷰 롯데캐슬 분양가는 3.3㎡당 2927만 원이었고 성북구 장위동 장위자이 레디언트 분양가 3.3㎡당 2927만 원으로 리버센 SK뷰 롯데캐슬과 거의 같았지만 마포구 아현동 ‘마포 푸르지오 어반피스’ 전용 84㎡ 공급 금액은 최대 15억9500만원, 동대문구 이문동 ‘이문 아이파크 자이’ 84㎡ 분양가는 최고 14억 4000만 원으로 올랐다. 강서구 발산동 ‘삼익더랩소디’는 전용 44㎡의 분양가는 11억 원에 달했다.

성동구 용답동 ‘청계리버뷰자이’ 3.3㎡당 평균 분양가도 3995만 원이다. 1년 새 9000만 원 가까이 오른 분양가는 원자재와 인건비 상승 추세로 볼 때 앞으로 더 오를 것 같다. 용산구 한강로2가 ‘용산 호반써밋 에이디션’으로 34평이 최고 16억3390만원(평당 4806만원)이었다. 양천구 신정동 ‘어반클라쎄목동’ 전용 59㎡의 평당 최고 분양가가 6000만원을 훌쩍 넘는다. 성동구 ‘청계리버뷰자이’의 경우, 전용 59㎡ 분양가가 10억3440만~10억4290만원 수준이었다.

서초구 래미안 원펜타스(신반포 15차 재건축), 방배동 래미안원페를라(6구역), 방배포레스트자이(13구역), 방배르엘(14구역)을 비롯해 래미안 레벤투스(도곡삼호재건축) 소규모 재건축 신반포22차 등은 내년에 후 분양할 것으로 예상되는데 일반 분양가는 예상보다 크게 높아질 것 같다. 최근, 서초구청 분양가심사위원회는 신반포4지구(메이플자)는 일반분양 가격을 조합이 제시한 3.3㎡당 분양가 6800만 원을 ‘조건부로 승인’했다.

강남구 청담동 한강 변 삼익아파트 재건축 '청담르엘', 서초구 방배동 방배삼익아파트 재정비 '아크로 리츠카운티', 송파구 신천동 잠실진주아파트 재건축 '잠실래미안아이파트', 송파구 신천동 잠실르엘(미성크로바), 서초구 잠원동 신반포메이플자이(신반포4지구)와 반포더샵OPUS21(신반포21차), 반포주공1단지를 재건축한 반포디에이치클래스트(1·2·4주구)와 래미안트리니원(3주구) 등은 2024년 혹은 2025년 분양할 것으로 예상되는데 일반 분양가도 마찬가지로 장난이 아닐 것으로 보인다.

2023년 12월 23일에 모니터링된 자료.

2023년 12월 23일 부동산 단신 4.

서울 강남구 압구정동 한양5차 전세는 지난 9일 전용면적 100㎡가 직전 거래인 8월보다 2억7000만원이 뛴 9억원에, 인근 압구정 현대 1~7차, 압구정 미성 1, 2차도 비슷한 상황이다. 양천구 목동 신시가지 1단지 전용면적 96㎡는 지난달 8억6000만원에, 4단지 전용 94㎡도 지난달 8억1000만원에 최고 가격으로 전세 계약이 체결됐다.

반면, 매매는 강남구 도곡동 타워팰리스 전용 164㎡는 지난 49억5000만원에서 이달 43억3000만원에, 대치동 ‘대치삼성1차’ 전용 59㎡가 지난달보다 5억원 내린 12억 원에, 도곡동 도곡렉슬 전용 134㎡는 연중 최고가(43억5000만원)보다 6억원 낮춘 37억2000만원에, 세곡동 세곡푸르지오 전용 74㎡는 9월 14억 원에서 이달 12억8000만원에 거래됐다.

경매시장 '찬바람'...서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡는 두 차례 유찰 끝에 감정평가액 42억원에서 34억3560만원에, 성북구 장위동 래미안장위퍼스트하이 전용 101㎡도 두 차례 유찰 후 감정평가액 15억8000만원에서 11억2199만원에 낙찰됐다. 관악구 신림동 베리타스서울(전용면적 18㎡)는 감정가 1억1200만원에서 1억2000만원(낙찰가율 107.1%)에, 마곡에비앙(전용면적 25㎡)은 감정가 1억8800만원에서 1억7474만원(낙찰가율 92.9%)에 낙찰됐다.

12억 찍은 아파트가 최고가 대비 30% 하락한 7억원대로…서울 노원구 상계동 '주공6단지' 전용면적 59㎡는 지난달 24일 5억9000만원에, 강북구 미아동 '트리베라2차' 전용면적 84㎡는 지난 10월 8억2000만원에 도봉구 창동 동아아파트 전용면적 84㎡는 최근 7억3500만원에, '북한산아이파크5차' 전용면적 84㎡는 지난달 25일 7억9000만원에 팔렸다.

서울시 도시계획위원회는 '반포미도아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관 심의(안)', 면목7구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)'과 '신월동 941번지 주택정비형 공공재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)' 수정 가결했다 서울시 영등포구 대림1구역은 지난해 신속 통합기획 2차 대상지로 선정됐다. 제동 걸린 영등포구 '여의도 한양' 재건축은 토지 등 소유자 전체 회의를 여는 등 전열 재정비한다

삼성물산은 부산 시민공원 촉진2-1구역 사업 참여를 확정했다. 서울 서초구 잠원동 잠원강변아파트 리모델링 조합은 삼성물산과 수의계약을 추진하기 위해 준비 중이다. 삼성물산은 경남·신반포3차를 재건축한 '래미안원베일리(올해 입주)'를 시작으로 내년 분양 예정인 '래미안원펜타스(신반포15차 재건축)', '래미안원페를라(방배6구역 재건축)' 등을 지었고, 경기 과천시 중앙동 과천주공10단지 단지명으 '래미안원마제스티'를 제안했다.

서울 강남 청담삼익아파트(청담 르엘) 조합은 임시총회를 열고 한미글로벌을 건설관리업체로 선정했다.올림픽파크포레온 등 시공사와의 갈등으로 사업이 지체되는 현장이 늘며 재건축·재개발 현장에서도 건설사업관리에 대한 수요가 늘어나고 다. 한남뉴타운에서는 한남4구역이 11일 용역비 약 19억 2000만원의 건설사업관리업체 우선협상대상자 선정을 마쳤다. 노량진6재정비촉진구역도 다음달 정기총회에 건설사업관리용역 선정 여부를 안건으로 상정할 계획이다.

경기도 안산 주공6단지 재건축사업에 출사표를 던진 대우건설이 가구당 5억 원의 이주비 조건을 제시했다. 한편, 경기도 화성 ‘e편한세상 동탄 파크아너스(A56블록)’는 0.87대 1의 경쟁률로 청약 흥행에 실패했지만, '동탄 파크릭스 1차' 4월 모든 가구가 완판됐다. 동탄2신도시 신주거문화타운 A61블록 '힐스테이트 동탄포레'를 공급한다.

2024년 9월에 모니터링된 자료.

2024년 9월 23일 부동산 단신 4.

인천 연수구 송도동 더샵센트럴파크2차 전용 291㎡가 지난 7월 44억원에 거래되어 최고가를 기록했다. 또 송도더샵퍼스트월드 전용 245㎡는 42억원, 경기 성남 판교푸르지오그랑블 전용 140㎡는 39억7천만원에 거래되었다.

서울 내 거래량은 송파구가 최다로, 헬리오시티, 잠실엘스. 리센츠, 파크리오 등에서 2천995건이 거래됐다. 경기도는 화성시 병점역 아이파크캐슬(89건), 화성시청역 서희스타힐스4차 숲속마을(86건), 동탄 시범 다은마을 월드메르디앙반도유보라(81건)에서 많은 거래가 이루어졌다.

가장 많은 청약경쟁률을 기록한 단지는 경기도 성남시 수정구 금토동의 판교 테크노밸리 중흥S-클래스로, 지난 6월 1순위 경쟁률이 1천110대 1이다. 동탄2신도시 동탄역 대방엘리움더시그니처(627대 1), 서울 서초구 래미안 원펜타스(527대 1), 서울 광진구 강변역 센트럴아이파크(494대 1), 서울 서초구 메이플자이(442대 1) 등이 높은 경쟁률을 기록했다.

‘포스트 둔촌주공’ 재건축·재개발 단지...서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’은 85개동 1만 2032가구다. 용산구 한남뉴타운 한남 2~5구역 물량 무려 1만 2112가구에 달한다. 강남구 압구정 3구역(현대1~7·10·13·14차) 5800가구, 압구정 2·4·5구역은 각각 2700가구, 1790가구, 1540가구 규모다. 기타 서울숲트리마제 인근 성수 정비구역 총 4개 지구, 동작구 노량진 재정비촉진구역 중 8개 중6개(2·4·5·6·7·8) 구역 규모도 만만치 않다.