부동산 경매로 집을 낙찰받아 잔금을 납부하고 입주를 하려면 명도 과정 때문에 통상 2~3개월의 시간이 필요하다. 낙찰을 받으면 법원의 허가결정까지 2주간의 시간이 걸린다. 허가결정에 대한 즉시항고가 없으면 잔금을 납부하라는 통지를 받게 된다. 잔금 납부는 매각허가결정일로 부터 30일간 주어지며, 이 기간 내에 언제든지 납부가 가능하다. 입주를 서둘러야 한다면 시간을 단축하기 위해 잔금을 최대한 빨리 내야한다.
잔금을 납부하면 소유권이 바로 이전되지만 자신이 낙찰 받은 집에 현재 살고 있는 세입자 등을 내보내는 명도 과정을 거쳐야 한다. 명도가 이뤄지지 않으면 입주는 물론 임대나 매매도 어렵다.
원활한 명도를 위해서는 우선 잔금 납부 시 인도명령 신청을 해야 한다. 인도명령이란 낙찰자가 낙찰대금을 모두 냈는데도 점유자가 집을 넘겨주지 않을 경우 법원이 퇴거를 명하는 것이다. 인도명령은 신청한 날로 부터 법원의 심사를 거쳐 소유자는 일주일 후, 임차인은 배당기일 후에 결정되고, 점유자에게 송달된다. 이 결정문을 받고도 퇴거를 거부하면 낙찰자는 인도명령 송달증명서와 함께 강제집행을 신청 할 수 있다.
대부분의 경우 인도명령서를 받고 대화를 통해 명도 합의가 이뤄진다. 만약 합의가 이뤄지지 않으면 강제집행을 신청해 명도를 받아야 한다. 강제집행신청과 함께 집행비용을 예납해야 하는데 건물 면적에 따라 비용이 달라진다. 강제집행신청이 접수되면 1~2주 후에 집행관이 방문하여 2주 안에 자진명도 하라는 계고를 하고 부재중일때는 계고장을 붙인다. 집행관이 강제집행 예고장을 계고 하고자 방문시 새로운 점유자가 있을 경우에는 인도명령이 정지되고 새로이 인도명령을 진행해야 한다.
계고 및 강제집행시 불법점유자가 있다면 불법점유자의 인적사항을 파악해 인도명령신청을 다시 해야 한다. 만약 무단 점유자를 알지 못한다면 경찰서에 무단침입자 신고를 하여 인적사항을 알 수가 있다. 계고를 한후 또 2주 후면 실제 강제집행을 하게된다. 강제집행을 하기전 점유자와 협의를 하였다면 강제집행신청을 취하하면 예납비용을 환불하여 주므로 환불비용을 점유자의 이사비조로 주는 것이 통상적인 명도방법이다. 명도는 강제집행 보다 협의를 하여 명도를 받는게 최선의 방법이다.
첫댓글 좋은 글에 감사드립니다.
좋은정보 감사합니다.^^