'한강뷰' 가능한 염창동 금싸라기 땅은 왜 폐허가 됐을까부동산투자적정시기투자유망지역추천세미나정보[부동산재테크1번지]

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이코노미스트 마켓in 김성수 기자] 한강에 붙어있어 한강조망이 가능한 서울 강서구 염창동 70일대 금싸라기 땅이 몇년째 방치돼 있다. 지역 주민들은 이 부지에 공원 또는 상업시설이 들어서길 원하지만, 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어서 쉽지 않은 상황이다. 해당 지역구 국회의원인 한정애 더불어민주당 의원실은 해당 부지가 흉물로 방치돼 개선해달라는 주민들 민원에 대응하고자 구청 등 지방자치단체와 협의 중이다.

주민들, 공원 원하지만…“사유지, 공원화 어렵다”

27일 부동산업계 및 강서구청에 따르면 서울 강서구 염창동 70 일대를 개선해달라는 주민 의견이 많아 구청과 지역구 의원실에서 이를 해결하기 위한 노력을 기울이고 있다해당 부지는 염창동 삼천리아파트 인근에 있으며 주식회사 다온컴퍼니가 단독 소유하고 있다. 등기부등본을 보면 작년 3월 14일 91억원에 거래됐다. 면적은 2923㎡(약 885평)며, 현재 공장용지로 활용되고 있다. 토지 용도지역이 준공업지역이라서 원칙적으로는 개발 가능하다.

준공업지역은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 공업지역 중 하나로, 경공업 등을 수용하되 주거·상업·업무기능 보완이 필요한 지역을 말한다. 서울특별시 도시계획 조례를 보면 준공업지역 건폐율은 60%, 용적률은 400%다.

건폐율은 대지면적 대비 건물 바닥면적의 비율을 뜻하며, 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 뜻한다. 쉽게 말하면 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있고, 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있다.

준공업지역은 준주거지역과 건폐율, 용적률 조건이 동일한 만큼 개발에 유리한 땅이다. 준주거지역은 주거지역의 한 종류로, 주거기능이 메인이되 상업·업무기능을 추가한 지역을 뜻한다.

준공업지역 용적률(400%)은 제1종 전용주거지역(100%), 제2종 전용주거지역(120%), 제1종 일반주거지역(150%), 제2종 일반주거지역(200%), 제3종 일반주거지역(250%)보다 높다.

주민들은 이 부지가 한강, 증미산과 가까워서 공원이나 상업시설이 들어서기를 바라고 있다. 하지만 강서구청에서는 땅이 사유지라서 공원으로 만들 수 없다는 입장이다.공원으로 만들려면 사업시행자(예컨대 서울시)가 해당 토지 소유자와 사용계약을 체결해 도시공원을 설치하거나, 땅을 도시계획시설로 지정하고 수용하는 등 법적 절차를 거쳐야 한다.작년 4월 6일에는 영광군수산업협동조합이 이 땅에 근저당권 2개를 설정했다. 각각 채권최고액 65억원, 53억3000만원이다. 영광군수산업협동조합은 이자납부가 잘 되고 있어서 부지를 경매에 넘길 계획이 없다.

이어 한 달 후인 작년 5월 24일에는 서울남부지방법원이 가압류를 걸었다. 가압류란 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말한다. 채권자는 석주 주식회사며, 청구금액은 5억6034만2500원이다.

인근 부지도 공원화 불투명…한강변 높이제한도

근처 염창동 70-17번지 강변스포렉스(골프장) 일대도 공원으로 만들 수 있을지 불투명하다. 해당 부지 토지이용계획열람을 보면 ‘도시관리계획 입안 중’이라고 적혀 있지만, 조만간 일몰기한이 다가와서 공원 용지에서 해제될 것으로 예상돼서다공원은 도시관리계획시설에 해당한다. ‘도시관리계획 입안 중’이라는 말은 해당 부지에 공원과 같은 도시관리계획시설을 만들려고 계획하고 있다는 뜻이다. 다만 지자체가 특정 부지에 공원을 만들겠다는 계획을 발표한 후 20년간 공원을 조성하지 못하면 그 땅은 자동으로 공원 용지에서 해제된다. 이를 ‘장기미집행 도시공원 일몰제’라고 한다.

앞서 강서구청은 염창동 70-17번지 일대에 골프연습장, 체육시설 등 영리시설 외에도 경로당, 공원 등 비영리시설을 개발하는 조건으로 사업시행자에 허가를 내줬다. 하지만 사업시행자가 영리사업만 추진하고 비영리사업을 진행하지 않아서 허가를 취소했다.

염창동 70번지 일대에 상업시설을 개발하는 것도 쉽지 않아 보인다. 작년부터 고금리에 따른 부동산 경기악화, 이자비용 상승, 건축비 인상이란 ‘3중고’가 겹쳐서 부동산 개발의 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다.

작년에 두자릿수였던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금리가 최근 8~9%로 하락해 작년보다는 시중 유동성 상황이 개선됐다. 하지만 여전히 금융비용이 적지 않고, 상업시설 등 수익형 부동산에 대한 투자심리도 크게 회복되지 않았다.

또한 해당 부지는 ‘한강변 중점경관관리구역’에 속해있어서 고층 건물이 들어서기 어려울 것으로 보인다. 한강변 중점경관관리구역은 한강변에 있는 건축물 높이를 중점적으로 관리하도록 하는 경관계획이다.

지난 2016년 11월 24일 공고된 ‘서울특별시 경관계획 수립에 따른 공고’를 보면 강서구 염창동 일대는 한강변 중점경관관리구역에 포함됐다. 이 구역에 있는 건축물, 개발사업, 사회기반시설사업은 경관심의를 받아야 한다. 경관심의 대상은 7층 이상 개별 건축물, 7층 이상 공동주택이다.

한강변 중점경관관리구역 경관 관리 원칙에는 ‘수변 접근성 제고 및 한강조망 기회 확대’가 포함돼 있다. 이 원칙의 하위 항목에는 △한강변 접근가로변의 열린시야 확보 및 보행환경 개선 △전망공간 조성으로 수변 조망기회 확대가 적혀있다.

한정애 더불어민주당 의원실(서울 강서구병)은 해당 부지가 흉물로 방치돼있어서 개선해달라는 민원에 대응하고자 구청 등 지자체와 협의 중이다.

의원실 관계자는 “염창동 70번지 외에도 근처에 훼손된 부지가 많아서 지역 주민들이 개선해달라는 요청을 오래 전부터 했었다”며 “구청 등 다른 공공기관과 함께 방안을 찾으려고 노력하고 있다”고 말했다.
김성수(sungsoo@edaily.co.kr)
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