토지형질변경 농지를 대지로 개발행위허가

[자카란다]

토지형질변경 농지를 대지로 개발행위허가

토지형질 변경이란 ? ​형질변경이란 무엇인가 ?

토지의 형질 변경이란 절토,성토,정지,포장,공유수면 매립 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는것을 말합니다. 다만 조성이 완료된 기존 대지 안에서의 건축물 기타 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착행위는 제외합니다.

절토(切土)

절토란 평지나 경사면을 만들기 위하여 기표의 흙을 깎아 내는 것을 말합니다. 산비탈을 깎아 내어 도로나 전원주택 등을 개발하는 것이 예입니다. 개발행위허가시 도로와의 구배를 맞추기위해 시공하는 토목공사방법으로 반미터 이상의 절토는 개발행위허가의 대상입니다.

성토(成土)

성토란 절토의 반대로 원래 있던 낮은 지반을 계획선에 맞추어 흙을 쌓아 높이는 것을 말합니다. 푹 꺼진 논을 옆의 도로높이에 맞추어 흙을 쌓아 돋우는 것이 그 예입니다. 성토에서는 흙을 다져서 지반을 단단하게하는 과정이 필요합니다. 토목공사용어로 스테바라고 불리웁니다.

정지(整地)

정지란 한자풀이 그대로 가지런할 정 , 땅지를 써서 땅을 가지런하게 만드는 것을 뜻합니다. 지력증진을 위해 토양조건을 개량 정비하는것을 뜻합니다.

포장(鋪裝)

포장이란 토지나 길의 표층부내 모래,자갈,돌,콘크리트나 아스팔트 등을 까는것을 말합니다. 비포장도로인 자갈길을 포장도로로 만들거나 ,맨땅인 대지에 콘크리트를 까아 야적장이나 주차장 용도로 쓰는것이 대표적인 예입니다.

공유수면 매립(埋立)

공유수면의 매립이란 공유수면을 매립하는 것으로 이에 관한 법률에는 공유수면 매립법과 공유수면 관리법이 있습니다. 법률에는 공유수면이란 바닷가와 하천 호소구거 기타 공공용도에 사용되는 수면 또는 수류로서 국가소유인 것을 말합니다. 매립이란 공유수면에 토사 토석 기타 물건을 인위적으로 투입하여 토지를 조성하는 것으로 간척을 포함합니다.

형질변경은 이상과 같이 토지의 기본적인 형상을 변경하는 것을 말하며 , 개발행위허가에서는 건축물의 건축 ,공작물의 설치,토지의 분할 토석의채취,토지의 형질변경을 구분하여 별도의 개발행위 형태로 규제하고 있습니다. 마지막으로 농지를 형질변경하여 대지로 지목을 변경할 수 있는 개발행위허가 절차에 대해 설명드리겠습니다.

먼저 농지를 대지로 형질변경하기 위해서는 개발행위허가를 득하여야 합니다. 개발행위허가를 득하기위해서는 공통된 사항으로는 도로와 배수로의 요건을 갖추는것이 대표적입니다. 건축물 연면적에서 토지에 접하여야하는 도로의 폭은 모두 상이하지만 , 대표적으로 4미터 도로폭에 2미터를 접해야 합니다.

배수로 조건은 우천시 도로와 토지가 구배가 맞지않으면 물이 범람 및 역류 하기에 구배가 맞는 토지에 우수를 흘려 보낼 수 있는 배수로를 충족해야합니다.

이두가지 요건을 충족하면 지자체별 조례에따라 개발행위허가를 득할 수 가 있으며 절차는

개발행위허가 신청 -> 허가득 -> 토목공사-> 건축신고 또는 건축허가 - > 착공계 접수 -> 건축공사 - > 토목준공 - > 건축준공 - > 지목변경

절차로 이루어집니다. 현행 농지는 재촌+자경 요건을 갖추어야 사업용토지로 인정받지만 개발행위허가를 득한 농지는 사업용으로 인정되는 요건을 갖출 수 있습니다. 단 개발행위허가를 득하였다해서 모든 농지가 사업용으로 인정되는 것이 아니기에 철저한 사업계획이 필요한 부분입니다.

#토지투자동호회