부동산 매매시 주의사항

1.부동산 매매 전 유의 사항(사전 점검 사항)      *현황확인   -부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당 지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인해야 한다.   -상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안된다. 최근에는 복사기술의 발달로 정당하게 발급된 등본이라 하더라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 경우도 있으므로 반드시 등본에 관계공무원의 "인증"(원본과 같다는 확인)이 있는지를 확인하고, 본인이 "직접"등기부를 떼어 확인하거나 열람하는 것이 좋다.      *소유관계확인    -매매하려는 자가 실제 소유자인지 여부도 신중히 알아보아야 한다(*호수공원 코멘트:우리 민법상 "등기의 공신력"이 부정됨 -- 위조서류에 의해 속아서 매수한 경우에 부동산의 소유권취득 불가!).   -"소송으로 확정판결을 받은" 부동산을 매수하는 경우에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실유무를 확인하는 것이 좋다(코멘트: 여전히 등기의 공신력은 부정되므로!).   -"재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는" 그 이유를 알아보아야 한다.   -단시일내에 권리자가 여러번 바뀌는 등 "권리관계변동이 심하고 복잡한"경우는 일단 의심하라.   -상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 "원본"여부를 확인하라.     *행정규제확인    -행정규제와 관련하여 "도시계획"여부, "개발제한구역"여부등도 반드시 확인하라.    -해당지역이 "토지거래 허가구역"으로 지정 고시된 지역인지 여부를 사전에 확인할 필요도 있다(*호수공원 코멘트: 토지거래허가없는 매매계약은 "유동적 무효").      *등기부확인   -담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 매수하지 않는 것이 현명하다.   -매수직전에 비로소 소유권보존등기가 되거나 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심하라.        2.부동산 매매계약 체결시 유의사항     *계약당사자   -계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 바람직하다(*호수공원 코멘트: 무권대리와 계약체결한 경우 "무효"임).   -계약과정에는 입회인을 두는 것이 바람직하다.     *계약서작성    -계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토해야 하며, 별도의 약정이 있다면 그 약정도 명백히 기재하라.   -신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다.광고는 좋고 유리한 것만을 나열하지 부동산의 결함은 표시하지 않는다.부동산을 결함을 알아보기 위해서는 토지대장,가옥대장,건출물관리대장등도 확인하여 등기부와 일치 여부를 알아 볼 필요가 있다.   -시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 매수하라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다.경제적 가치가 있는 매물이다면 왜 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 하겠는가?     *토지거래허가/신고 구역인 경우    -토지거래규제 대상지역의 토지거래시에는 토지거래계약 신고/허가 등 절차를 밟아야 한다.       3.매매대금 지급 및 이전등기 시 유의사항      *등기부확인   -등기부는 중도금 지급,잔금 지급시마다 "그 직전에" 확인해야 한다(*호수공원 코멘트: 임대차의 경우에는 대항력 발생시점이 "전입+주민등록(전입신고)을 갖춘 그날"이 아니라 "그 익일"이므로, 임대주택에 근저당권이 설정된 날과 임차인이 전입신고를 한 날이 같은 날인 경우에는.. 근저당권이 임차권에 우선한다!).   매도인은 중도금을 받고 이중으로 양도 할수도 있다. 한편 부동산을 매수한 후 매도인이 이를 임의적으로 처분하는 것을 막기위해서는 "가등기"를 해 두면 된다.     *중도금이나 잔금을 지급할때   -중도금이나 잔금을 지급할 때에는 반드시 "영수증"을 받는 등 대금지급 내용을 명확히 하라(*호수공원 코멘트: 민법 제474조).   -잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증,인감증명서 등 권리이전서류를 받아 "60일 내에" 관할 등기소에 소유권 이전등기절차를 마치도록 하라.이 기간내에 등기신청을 않는 경우에는 최고 등록세액의 500%까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과된다(*호수공원 코멘트: 부동산등기특별조치법 제2조 1항.제11조).   -이전등기 절차를 마친 후에는 등기부등본을 떼어서 "이전등기가 된 것을 확인"하라.     = 부동산 클리닉, 법무법인 을지, 청림출판, 2005년 = 에서 인용