건물 철거 비용의 필요경비 산입,철거되는 건물의 취득가액 필요경비 산입

[네버다이 주실장]

소득세법 기본통칙 97-0…8 [ 건물 철거 비용의 필요경비 산입 ]

토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조제6항제1호 및 제2호의 금액을 가산한 금액을 양도하는 토지의 필요경비로 산입한다.(2011.03.21 개정)

소득세법 집행기준 97-163-37 [ 철거되는 건물의 취득가액이 필요경비에 산입되는 경우 ]

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔존처분가액을 뺀 잔액을 양도자산의 필요경비에 산입하며, 기존건물을 취득하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 건물을 신축하여 양도한 경우 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다.(2010.06.23 제정)

소득세법 집행기준 97-163-38 [ 철거되는 건물의 취득가액이 필요경비에 산입되지 않는 경우 ]

토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 아니한다.(2010.06.23 제정)

양도.심사양도2011-0221, 2012.01.16. 기각

귀속연도 2010

전심번호 ▶ 심사양도 2011-0221 [심사]

[제목] 쟁점 신축비용이 쟁점토지의 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부

[요지]

토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 또는 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한하는 것임

[결정내용]

붙임과 같습니다.

[관련법령]

소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

이유

1. 처분내용

청구인은 ‘1989.3.30. 취득한 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지외 2필지(7,556㎡이하 “쟁점토지”라 한다)와 ’1989.9.10. 쟁점토지 지상에 신축한 공장 및 기숙사(1,267㎡,이하 “쟁점건물”이라 한다)를 청구외 □□□, ◇◇◇과 공동으로 소유하다가 ‘2010.9.30. 쟁점건물을 철거하는 조건으로 쟁점토지를 청구외 △△△에게 2,214백만원에 양도하였으며, 쟁점건물의 신축비용 170백만원 중 청구인 지분(3분의 1)에 해당하는 57백만원(이하 “쟁점 신축비용”이라 한다)를 필요경비에 산입하여 ’2010.11.30. 양도소득세를 예정신고 하였다.

처분청은 청구인이 양도소득세 예정신고 시 필요경비에 산입한 쟁점 신축비용이 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 ‘2011.5.2. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 15,503천원을 결정 ․ 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ‘2011.8.12. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 당초 쟁점토지 지상에 쟁점건물이 있는 상태에서 양수인이 청구외 △△△과 부동산 매매계약을 체결하였고, 계약금을 지급받을 당시에는 쟁점건물이 존재하였으며, 쟁점토지의 이용편의를 위하여 쟁점건물을 철거해 달라는 양수인의 요청에 따라 쟁점건물을 철거한 후 쟁점토지를 양도하였는바, 쟁점신축비용은 필요경비에 해당하므로 처분청이 양도소득세 15,503천원을 부과한 이 건 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

청구인은 건축물이 있는 쟁점토지를 취득한 후, ‘1998.9월에 쟁점건물을 신축하여 일정기간 사업에 사용하다가 양수자인 청구외 △△△의 요구에 따라 멸실한 후 양도하였으므로, 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 볼 수 없으므로 쟁점 신축비용을 필요경비 부인하고 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점 신축비용이 쟁점토지의 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

1) 소득세법 제94조 [양도소득의 범위]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.(2009.12.31 개정)

1. 토지(「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득(2010.12.27 개정)

2) 소득세법 제95조 [양도소득금액]

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.(2009.12.31 개정)

3) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.(2009.12.31 개정)

1. 취득가액(2005.12.31 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가(2009.12.31 개정)

나. 가목 본문의 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2009.12.31 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2009.12.31 개정)

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2009.12.31 개정)

4) 소득세법시행령제163조 [양도자산의 필요경비]

① ~ ② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.(2010.02.18 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(2000.12.29 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(2000.12.29 개정)

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29 개정)

다. 사실관계

1) 쟁점토지의 양도가액 2,284백만원에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으며, 청구인이 쟁점토지 양도와 관련하여 ‘2010.11.30. 양도가액 738백만원, 취득가액 96백만원으로 하고, 쟁점 신축비용 56백만원을 포함한 101백만원을 필요경비에 산입하여 양도소득세를 예정신고 하였음이 양도소득세 신고서 및 필요경비 명세서에 의하여 확인된다.

2) 청구인 외 2인은 ‘1989.4.18. 쟁점토지와 계사(鷄舍) (2,287㎡, 이하 “구건물”이라 한다)를 청구외 ◈◈◈으로부터 400백만원에 취득한 후 청구인이 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

3) 쟁점토지 공동 소유장인 청구인 외 2인은 “1998.11.13. 구건물을 철거하고 멸실신고를 하였음이 구건물 ”부동산 등기부등본“과 ”건물 멸실 등기신청서“등의 심리자료에 의하여 확인된다.

4) 청구인 외 2인은 “1998.11월에 쟁점건물을 신축하고 서울지방법원 의정부 지원에 건물소유권보존등기신청을 하였으며, ”건물소유권 보존등기신청서“상 신고가격 등은 다음과 같다.

- 신고가격 (과세시가표준액) 167,272,360원

- 취득세 1,071,170원

- 등록세 및 교육세 1,606,760원

- 합계 169,950,290원 [3인 공유지분으로 각 56,650,097원 (쟁점신축비용)]

5) 청구인은 쟁점건물 신축 후 부동산 임대업으로 사업자등록을 하고 ‘○○ 석유(섬유/직물가공) ’○○무역‘(무역/폐섬유) 등에 임대하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

6) 쟁점토지 소유자인 청구인 외 2인은 ‘2010.9.29. 양수자인 청구외 △△△ 에게 쟁점토지를 2,214백만원(청구인 지분 : 738백만원)에 양도하기로 하는 “토지 매매계약서”를 작성하였으며, 특약사항에 “매매계약 약정시 조건으로써 건물철거는 매도인 부담으로 철거완료 후 계약이다”라고 기재되어 있으며, 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점토지의 “토지 매매계약서”외 “2010.6.15. 청구외 3인과 양수자인 청구외 △△△ 사이에 작성된 ”토지 매매계약 약정서“에는 부동산의 표시에 ”잡종지와 철근콘크리트/공장“으로 표기되어 있음이 심리자료에 의하여 확인된다.

라. 판단

청구인은 쟁점토지의 이용편의를 위하여 쟁점건물을 철거해 달라는 양수인의 요청에 따라 쟁점건물을 철거한 후 쟁점토지를 양도하였는바, 쟁점신축비용이 필요경비에 해당한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 또는 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필용경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한하는 것이바(대법원89누53 1990.01.25. 같은뜻).

쟁점토지 매매계약서와 양도소득세 예정신고에 따르면 청구인은 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지만을 양도한 것으로 확인되며, 청구인이 쟁점토지를 양도하기 전에 쟁점건물을 부동산임대업에 사용한 사실 등으로 보아 당초부터 토지만을 이용하려는 명백한 목적이 있었다고 보기 어렵다.

따라서 쟁점건물의 신축비용을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

5.결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.