스크랩 바뀐 주택임대차표준계약서로 안전하게 전세 계약하기/세입자 행동지침 수록…법적 분쟁 줄어들 듯

[3기황석진시청앞공인중개사]

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주택임대차표준계약서 한 장으로 계약 체결부터 종료할 때까지 생길 수 있는 법적 분쟁이 줄어들 것으로 기대된다.

지난 22일 법무부는 세입자가 법의 보호를 받기 위한 최소한의 행동지침을 담은 주택임대차표준계약서를 만들어 배포했다.

기존에 사용하던 주택임대차계약서는 보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 담고 있어 법의 보호를 받기 위한 최소한의 정보 제공이나 분쟁방지 기능을 하지 못했다.

새롭게 바뀐 주택임대차표준계약서를 바탕으로 주택 임대차 계약서를 어떻게 써야 안전한지 알아본다.

계약 전 선순위 세입자, 미납국세 확인해야

주택 임대차 계약을 하기 전에는 본인보다 먼저 설정된 담보물권이나 선순위 세입자의 확정일자와 보증금의 규모 등을 확인해야 한다.

계약하려는 주택이 경매에 넘어갈 경우 선순위 담보물권이나 다른 세입자보다 배당 순위에서 밀려 보증금을 일부 또는 전부 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다.

기존에 사용하던 계약서에는 등기부등본을 토대로 등기부상 등재되는 담보물권 등의 권리관계만 파악할 수 있었다.

새로 바뀐 주택임대차표준계약서는 등기부상 확인할 수 없었던 미납국세 확인란이 추가됐다. 또 다가구주택처럼 세입자가 여러 명인 경우에 대비해 각각 세입자의 확정일자와 보증금 현황을 작성하는 부분도 생겼다.

이때 미납국세 및 선순위 확정일자 현황과 관련하여 중개업자는 임대인에게 자료제출을 요구할 수 있으나, 국세청과 확정일자부여기관에 직접 이를 확인할 법적 권한은 없으므로 유의해야 한다.

이 외에도 계약 전에 계약당사자를 확인하는 방법, 권리순위를 확인하는 방법, 대항력과 우선변제권을 확보하는 방법 등의 행동지침이 적혀있어 계약할 때 참고할 수 있다.

수리비 부담에 대한 주체와 시기 약정할 것

임대차 계약관계에서 분쟁이 많은 부분이 바로 수리비에 대한 부분이다.

계약할 때 임대차 계약 기간 중 발생하는 수리비는 누가 부담할 것인지에 대한 약정을 정확히 하지 않아 세입자와 집주인 사이에 분쟁이 빈번하게 발생되고 있다.

따라서 계약 전에 혹시 수리할 부분이 있는지 여부를 확인하고 수리비는 누가 부담할 것인지에 대한 약정을 계약서에 필히 기재해야 한다.

또 임대차 기간 동안 주요시설의 수선이나 소모품의 교체 등 수리비가 발생할 경우 임대인이 부담할지, 임차인이 부담할지를 합의하고 계약서에 꼭 기재하도록 한다.

기존에 사용하던 계약서에서는 수선비 부담에 관해 기록하는 부분이 따로 없었지만 주택임대차표준계약서에는 이 부분을 명시해 불필요한 분쟁을 사전에 예방할 수 있게 했다.

보증금 증액했다면 계약서 다시 쓰고 확정일자 받아야

계약기간이 만료된 이후 재계약을 하거나 계약을 종료하고 보증금을 돌려받는 과정에서도 주의할 점이 많다.

먼저 재계약은 크게 2가지로 나눌 수 있다. 한가지는 당사자간 합의에 의한 재계약이고, 다른 한가지는 묵시적 갱신을 통한 재계약이다.

여기서 말하는 묵시적 갱신이란 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 각 상대방에게 ‘기간연장을 하지 않겠다’는 취지의 통지를 하지 않으면 임대차계약은 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신되는 것을 말한다.

첫 번째 경우처럼 합의에 의한 계약일 경우 보증금 등 계약 조건을 수정해 재계약 할 수 있다. 묵시적 갱신일 경우 계약은 종전과 동일한 조건으로 갱신되기 때문에 세입자는 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있다.

두 경우 모두 보증금을 증액할 수 있으며 증액했을 경우에는 증액한 부분만큼 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받아 종전의 계약서와 함께 보관해야 한다.

계약이 모두 종료된 이후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때에는 임대인의 동의 없이도 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받을 수 있다.

임차권등기명령을 신청하면 보증금을 받지 못하고 이사한 경우에도 우선변제권을 유지할 수 있다.

하지만 이 같은 내용은 법을 잘 모르는 임대인이나 임차인에게는 생소한 내용일 수 밖에 없다.

막상 본인에게 이런 상황이 벌어지면 당황하게 되지만 주택임대차표준계약서에는 해당 법 조문과 참고사항을 같이 기록해 계약이 종료할 때까지 참고할 수 있도록 했다.

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