연체후 보증금 공제 됐으나 동시이행 항변권 행사된 판결 파기 환송

[김근태]

빙 이미지 크리에이터가 생성함

주 문

원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

원고는 임대인이고 서울중앙지법은 원고 패소판결했었다.

이 유

상고이유(제출기간이 지난 상고이유보충서는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 관련 법리 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나 머지 보증금을 반환해야 한다.

임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 -

 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계 약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다.

-정리-

임차인은 3기차임이 연체되었다 .

그러면 일단 계약은 해지된 것이다. 

그러나 임차인이 영업을 계속하고 점유하고 있다.

차임은 계속연체중이다.

이것이 불법이 아니다라고 하는 것이다. 일단 불법은 아니라고 치고 

임대인은 보증금에서 연체 차임을 공제하고 있다. 

이제는 보증금에서 연체차임이 다 공제되어 잔여금액이 없다. 

임대인은 임차인에게서 월세도 못받고 다른임차인도 못들이고있어  건물인도를 구했다. 

임차인은 그렇게는 못한다고 했다. 

임대인은 법에 호소했다. 

서울중앙지법은 이것을 임차인은 적법하다고 판결했다. 

즉 

임대인은 소송에서 패소했다. 

임차인이 월세도 안주고 보증금도 다까이고

그러면 나가세요 다른 임차인 들일라니까 하니까

임차인은 배째란다. 

그러면서 영업은 계속하고 있다. 

이런걸 서울중앙지법은 임차인이 잘한다고 했다. 

모이런나라가 다있어 ?

그러나 그 후 임대인의 임대차보증 금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항 변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면,

달리 점유 에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변 권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구 성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다 252042 판결 등 참조).

-정리-

대법원은 판단하길 임차인이 그렇게 하는 것은 일단 불법해위라고 했다. 

당연한거 아닌가 !

임대인은 무슨 죄가 있어 보증금도 남아 있지 않고 월세도 안주면서 장사는 계속 하고 있는 임차인을 그냥 놔두어야 하는가 ?

이거 완전 조폭 수준아닌가요 ?

2. 원심의 판단 원심은 그 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다.

가. 피고가 원고의 차임 연체를 이유로 한 해지통보에 따라 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 이후에도 2019. 7. 1.까지 이 사건 상가에서 영업을 하였고,

그때까지의 차임 상당 부당이득금 등을 계산하면 임대차보증금 잔액 9,035,360원을 초과하므로, 원 고로부터 임대차보증금 잔액을 반환받을 때까지 이 사건 상가의 인도를 거절할 수 있 다는 피고의 동시이행항변은 이유 없다.

나. 원고가 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 무렵 임대차보증금 잔액 9,035,360 원의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상,

그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없으므로 이를 전제로 한 원고의 손해배상청구는 더 나아가 살 펴볼 필요 없이 이유 없다.

-정리-

보증금이 있고 보증금 잔액이 남았으니 임차인은 정당하다고 한다고 치자 

그리고 세월이 지나 보증금의 잔액이 없는데도 보증금을 냈었으니까 

그래도 임차인이 정당하다고 원심은 판단했다는 것이다. 

3. 대법원의 판단 -

가. 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약이 종료 된 2019. 4. 23.에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아있 어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더 라도,

그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임 대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실한 것으로 볼 수 있 고,

그럼에도 피고가 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없이 목적물의 인도를 거부하였다면

피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위 를 구성한다고 볼 수 있다.

나. 그럼에도 임대차계약이 종료된 시점에 피고의 동시이행항변권이 존재하였으므 로 그 이후에도 피고의 점유를 불법점유라고 볼 수 없다는 취지로 판단한 원심판결에 는,

상고이유 주장과 같이 동시이행항변권 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

-정리-

원심(서울지법)은 동시이행항변권의 법리도 모르면서 판결했다고 

대법 판사님들이 바로잡아줌 

4. 결론

나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 서경환, 대법관 김선수 

주 심 대법관 노태악, 대법관 오경미

월세도 안주고 점유하면서 장사를 해도 괜찮다고 판단한 1,2심은 무슨 생각으로 재판을 하는지 정말 한심합니다.

대법원에서 바르게 판단한 것이나마 다행입니다.