내가 살고있는 아파트 재건축 가능할까? -아파트의 미래

[도꺼비]

지금의 부동산문제는 모두 아파트의 문제라고 해도 과언이 아닙니다.여러분이 현재 보유하고 있는 아파트가 나중에 늙어 늙어가서 균열이 생기고 빗물이 새고 바닥이 꺼져가고, 수돗물 틀면 녹물이 나오는 시절이 다가왔을 때, 여러분은 여러분의 아파트를 리모델링 아니면 재건축을 해야하겠지요.. 그런데, 상업적으로 성공하는(즉, 돈이되는) 재건축이 될꺼라고 확신하십니까? 지금은 규제로 묶여진 소형평수 의무비율, 임대 의무비율, 개발이익 환수, 기부 체납 등이 악법으로 취급되어 모두 모두 풀린다고 힌정한다 하더라도.. 상업적으로 성공하는 대박 재건축이 되려면, 일단 평수를 최소한 5~10평은 더 넓혀야 할것이구요.. 아파트 때려부시는 비용에다가 포크레인 덤프차를 동원하여 해야하는 건축폐기물의 처리비용, 그리고 새로 아파트를 짓는 비용이 필요한데, 그 비용은 재건축을 통해 가구수를 늘려 일반 분양분의 분양대금을 통해서 해결해야겠지요. 그렇게 되면 현재 살고 있는 아파트보다 층수를 더 늘려야 하겠네요. 현재 15층 아파트에 사신다면 30층은 되어야 겠네요. 현재 29층 아파트에 살고 계신다면 재건축시 63빌딩 정도는 되어야 가뿐하겠지요.. 용적율이야 표를 의식한 시장/시의원/국회의원을 겁박하여 뜯어내면 될것이고.. 그렇게 한다 하더라도 조합원분을 제외한 일반분양분의 100@ 분양을 장담하실수 있으십니까? 현재 여러분이 보유하신 아파트가 나중에 재건축을 통해 일반 분양분을 100%채우려면. 도대체 앞으로 우리나라 인구는 얼마로 늘어나야 할까요? 현재 우리나라 출산율은 세계최저수준이며 2030년부터는 인구가 계속 줄어 2069년엔 3천만 명까지 줄어든다고 예견하는 지금 만약에, 만역에 재건축을 못하게 된다면 당신이 보유하신 아파트의 미래는 다음과 같습니다.

(광주=연합뉴스) 장덕종 기자 = "언제 아파트가 무너질지 몰라 불안하지만 없는 살림에 어디로 가겠어요."

24일 오전 광주 서구 영화아파트 101동 앞.

지난 1983년 준공된 5층 규모의 이 아파트 외벽 곳곳에는 균열이 발생했고, 일부 유리창과 방충망은 깨져 있어 위태로워 보였다.

집집마다 바닥 일부가 가라앉고 비가 올 때면 벽을 타고 스며드는 빗줄기 때문에 주민들은 늘상 정전으로 고충을 겪고 있다.

10여년 간 이 아파트에서 거주한 문모(72) 할아버지는 "비만 오면 아파트 전체가 흔들리고 유리창이 떨어져 나갈 것 같아 불안하다"며 "오죽하면 이런 곳에서 떠나지도 못하고 살고 있겠냐"고 한숨을 내쉬었다.

영화아파트는 1998년 심한 균열현상이 발생해 중점관리대상 건물로 지정됐고, 2005년 정밀안전진단결과 E급(철거대상) 판정을 받아 주민 대피령이 내려졌다.

이후 전체 20세대 가운데 11세대가 아파트를 떠났지만 여전히 9세대(29명)는 언제 붕괴될지 모르는 아파트에서 위태로운 삶을 이어가고 있다.

남은 주민들은 "아무런 대책도 없이 살고 있는 집에서 나가라면 어떻게 나가겠냐"며 이주대책을 호소하고 있다.

주민 문모(52)씨는 "1993년부터 여기서 살아왔는데 당시에는 6천200만원을 주고 입주했다"며 "지금은 집을 내놓을 수도 없고 내놓더라도 팔릴지도 모르겠다. 아직은 살만한데 대책도 세워주지 않고 나가라는 분위기만 조성하고 있다"고 말했다.

그러나 당장 붕괴 위험이 상존하는 아파트를 내버려 둘 수 없는 서구청 입장에서는 사유재산이라 강제집행도 하지 못하고 주민들이 스스로 이주해주기만을 바라볼 수 밖에 없는 처지다.

서구청 관계자는 "언제 붕괴될지 몰라 매일 아파트를 들러 상태를 확인하고 있다"며 "주민 대부분이 영세한 사람이 많아 옮겨가기도 힘들고 재건축도 수익성이 맞지 않아 현실적으로 힘들다"고 하소연했다.

현재 광주 지역에서 재난위험시설 D·E급인 건물은 6곳으로, 철거대상인 E급은 영화아파트 1곳이며, 보수·보강이 필요한 D급은 남구 신천맨션 옹벽과 장미아파트, 서구 삼익아파트 등 5곳이다.

http://media.daum.net/politics/administration/view.html?cateid=1002&newsid=20100824111219788&p=yonhap

시라소니님 댓글

윤상원씨의 예언이 ㅎㄷㄷ 30년 지나면 빵원이 되어 알거지가 된다는 그 말.

그리고 대지지분은 소유권이 아니라 사용권에 불과하다는 그 말

흠..........처음엔 안믿었는데 진짜인가부다ㅋㅋㅋ 10.08.24|

에묜스님 댓글

저것이 아파트의 실체임 낡아서 붕괴 직전이면

건축안전검사에서 붕괴 판정 나면

그대로 거리로 나가야 함

그냥 알거지 되는게 아파트임

그걸 모르고 죽어라 아파트에 수억 수십억을 주고 사니

미친거지....

치앙님 댓글

울나라 고층아파트의 미래다... 20년 뒤엔 대부분 저렇게 된다..................... 10.08.24|

2TB님 댓글

어쩌겠어. 자기 돈 들여서 부수고, 자기 돈 들여서 새로 짓고 들어와야지.

그 사이에 주거비용도 다 자기가 내야 하고.

그런걸 몰랐다는건가? ㅋㅋㅋㅋㅋ 10.08.24|

사람답게님 댓글

아파트 빵원 정말 아파트는 낡아지면 빵원 되는군요. 10.08.24|

낭만쌤님 댓글

자기의 집 고장나면 자기 돈으로 고쳐야지 그게 자유주의 시장경제 아닌가? 왜 정부에 이주 대책을 세우래? 10.08.24

핑크삭스님 댓글

정부대책? 어처구니가 없네 나 단독주택사는데 우리 집 문제생기면 집에서 알아서 한다 정부대책이라니? 10.8.24

kyh3915님 댓글

이래서 닭장 아파트는 문제 입니다 닭장 아파트 수명이라고 해봤자 최고급 아파트도 30년이면 거지 아파트 됩니다 그런데 인간수명을 생각해야지 인간은 적어도 80년 이상을 살수 있습니다 물가지수 올르면 집값도 조금씩 오릅니다 그런데 철거할려고 할때 막상 이사갈려면 다른곳에 집값도 올라있겠죠 그러닌깐 단독주택이 최고 입니다 자기 취향대로 짓고 꾸미고 살고 얼마나 좋아요 그리고 층간소음도 없구요 주택 수리비가 많이 들어서 그렇지 진짜 부자들은 닭장 아파트에서 살지 않습니다 주택 아님 전원주택에서 살지요 은행대출 끌어서 아파트 융자 다값으면 그아파트 거지 아파트 되있습니다 10.08.24|

해바라기생각님 댓글

콘크리트 강도는 50년 동안 서서히 굳어가고 50년 동안 강도가 서서히 약해진다던데

대한민국 콘크리트는 15년간 서서히 굳어가고 15년간 강도사 급속히 약해저 붕괴되는 수명이 30년 아파트 그래도 수억에 목매다는 아파트 광신들 정신들 차려라 10.08.24 

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=179644

아파트 재건축이 가능하려면 2가지 요건이 필요 합니다. 우선, 기존 입주자들의 추가비용 부담이 없어야 하고 건설회사도 이익이 발생해야 합니다. 그러려면 기존입주세대수 + 1.5배의 세대수를 추가로 지어야 가능합니다. 예를 들어 5층짜리 주공아파트의 경우는 용적률을 높여서 20층 이상의 고층아파트로 신축하면 재건축이 가능합니다. 요즘 흔히 보는 재건축아파트는 다 이런 케이스로 지어서 분양한 경우입니다.

그러나 아파트 중에서 가장 많은 수를 차지하는 15층짜리 아파트는 한마디로 답이 없습니다. 아파트 수명을 대략 30년 정도로 봤을 때 경기도 분당, 용인, 안양, 인천 연수지구 등등 수도권을 비롯해 전국 대다수의 아파트가 10년 정도 지나면 재건축을 해야 할 겁니다.

그런데 15층짜리 아파트를 재건축 하려면 용적률을 최대한 높여서 최소한 40층 이상 규모로 지어야 가능합니다. 그런데 10년 후에 그렇게 지어서 과연 분양이 될까요? 더 이상 자세히 설명하지 않아도 다들 아시지요.

지난 1990년대 초에 분양한 인천 연수신도시를 예로 들어 볼까요. 이곳의 아파트 총세대수가 대략 15만 세대 정도 됩니다. 이곳 아파트 층수가 대부분 15~20층 정도니까 재건축 하면 40~50층짜리 아파트로 지어야 합니다. 그러면 이곳의 세대수가 대략 40만 세대에 이르겠지요. 아파트 한 가구에 4인 가족이 거주한다고 할 때, 인천시민의 절반이 연수구의 아파트에 거주해야 한다는 계산이 나오네요.

그리고 또 10년 후엔 인구가 본격적으로 줄기 시작한다는 사실 모두 알고 계시지요. 지금과 같은 출산율로 인구 감소가 계속되면 앞으로 800년 후인 2800년경에는 남한 전체에 인구가 단 1명만 남게 됩니다. 우리나라보다 인구수가 훨씬 많은 일본은 1,000년 후인 3,000년 경에는 인구가 500명으로 줄고 3,500년에는 일본에도 딱 1명만 남습니다.

지금의 경제시스템은 인구가 계속 증가한다는 전제하에 작동하는 시스템인데, 인구가 정체되거나 감소하기 시작하면 경제시스템이 붕괴되는 파국을 맞는 것은 시간문제일 뿐 입니다.저성장, 저물가, 저금리, 저투자에 실업은 계속 늘고 경기의 순환주기는 엄청나게 짧아지는 디플레이션 시대가 우리 앞에 기다리고 있습니다.

그런 상황에서 아파트 재건축은 한마디로 웃기는 일입니다. 자기 돈으로 아파트를 새로 짓던가. 그게 불가능하면 그냥 빈손으로 나오는 수밖에 없을 것입니다. 그런 중고 아파트를 몇 억 원씩 주고 지금도 사려는 사람들은 돈을 길에다 버리는 거나 똑같은 이치입니다.

30평 규모의 15층짜리 아파트는 건물수명이 다하면 자신에게 남는 토지지분은 5평에 불과합니다. 2억 원 이상 융자를 받아서 이런 아파트를 구입한 사람들은 30년 동안 허리가 휘도록 일해서 융자 갚고 빈손으로 나오는 것 이지요. 아무 생각 없이 아파트 사려는 사람은 경제관련 공부 딱 3일만 하세요.

15층 짜리 중층아파트 재건축 가능할까요?.. 답 : 불가능

[HANAKADUK]

저도 항상 궁금했습니다. 주택과 달리 아파트는 4~50년후 어떻게 될지... 아파트에 목 맬 필요 있을까요?

[seshco]

저도 ..지금 40년된 재건축아파트에 살고있지만... 주민들이 재건축할 엄두를 못내고 있습니다.
맘은 원이로되 돈이 없으니..적게잡아도 3억이라는데...
누가 현금자산을 그렇게 가지고 있는 분들이 얼마나 되겠는지요.
뼈대는 늙어서 쓰러지기 일보직전인데.. 주민들이 알아서 자기집 고치고 알아서 살고 있지요. 이게 현실입니다.

[바이요]

전제가 잘못되니까 결론이 이상하죠.
왜 수익을 생각하는지. 안남아도 재건축해서 거기서 살면되죠.
물론 외곽이나 그 능력이 안되는 동네는 그냥 슬럼가가 되거나 하겠죠.
돈이 부족하면 30평이면 20평으로 짓고 살아도 되고, 경우의 수는 여러가지인데요.
망하는 조건을 놓고 망한다는 결론은 도대체가 뭔지.

[바이요]

싫으면 안사고 안살면 되죠.
남의 자손물려주는것까지 신경을 쓰시나요.
주거형태는 아니면 버림받고 역사에서 없어지는데요.
한옥도 거의 다 파괴되고 없어지다 요즘 다시 좀 각광받는 식으로 아파트라고 영원할리도 없지만
그건 사는 사람들이 사는것이니 누가 이래라 저래라할게 못되죠.
살기 싫고 그게 돈버리는 짓이라고 생각하면 안사는것이죠.
그냥 글의 전제가 맞나 틀리나 그거부터 고민하고 댓글을 다세요.

[구름둥둥]

1:1 재건축을 의미하시는 것 같은데... 이것도 아파트 주민 모두가 동의해야 한다는 거죠...
저마다의 사정이 있어서 말처럼 쉬운 게 아니라는 거죠... 가락동 시영아파트가 그 지경이라죠? 아마... 저층 아파트인데도...
내 대지지분 5평 떼달라고 할 수도 없고... 혹시 떼준다해도 그 5평에다가 뭘 하죠?... 주말 농장?...

[바이요]

저마다 사정이 다르기에 다시 재건축에 동의 하지 않으면 그 권리와 땅에 대한 지분을 팔고 나가면 되겠죠.
시세대로.
지금 다들 전제조건을 거는게 더 높게 지어서 돈을 남겨먹어야 된다는것인데
그럴수 있는곳은 그렇게 해도 될것이고 안될곳은 잘 살다 1:1 재건축을 자기돈으로 하면 되는것이죠.
이생각들은 다 도외시 하고 있는데요.
그러니, 아파트를 사건 뭐하건 자기 집을 살때는 장기적으로 보고 내거 주거할수 있는지 감당할수 있는지를 판단해야되겠죠.
몇십년후 아파트가 노후화되어서 주거가 안되정도로 판정받는다면 자연스럽게 재건축에 참여못하는 사람은 정리해서 나가고 할사람하고 뭐 그렇게 되겠죠.
할만한 동네만요.

[인생을사랑하자]

1993년에 6천2백만원 주고 샀다고 하는데(20년전이네요), 20년후에 이렇게 될 줄 알았다면 그 돈을 주고 샀을까요? 돈을 들여서 재건축해도 30년 후에는 다시 이렇게 될텐데, 그 돈을 들일바에야 버리고 땅을 사서 단독을 짓겠네요.

[토론토사는]

2006년에 일억주고산 강남 아파트 십일억에 팔고 캐나다 토론토에 이민갔습니다.
대부분의 주거형태가 자기땅이 있는 단독이고. 100년-200년 가도 그떡이 없는 단독주택을 4억주고 샀어요. 한국이 아파트는 벽식 구조라 수명이 고작 30년짜리 소모품입니다. 삼십년마다 재건축해야 하는것은 재앙입니다. 국민들을 거지로 만드는 재앙.

[별~~]

우와... 이제는 존댓말도 하시고, 엔터도 치시네요!!
축하드립니다. 진심으로!!! ^0^