스크랩 외부전문가칼럼 [2018주택투자] 아파트투자 ‘로드맵’을 그려라!

[.오칠이아빠.]

벌써 이번 주가 설날이다. ‘2017년이 언제 시작했지?’라는 순간, 3주차가 지났다. 남은 약11개월도 흐지부지 보내지 않으려면 새해 계획은 필요하다. 물론 계획을 세우든 않든 시간은 흐른다. 2018년도도 어느 연도와 다름없이 금방 올 것이다. 그때가 돼서 올해처럼 후회할지 만족할지, 선택은 당신 몫이다. 기왕이면 내년에는 주택투자로 성공하자.

제아무리 열심히 일해서 돈을 모은들, 주택 시세차익만큼 벌 수는 없다. 제대로 투자할 경우 수천에서 수억 원을 벌 수 있어서다. 이미 우리나라 경제 생태계는 이렇게 정착되었다. 때문에 주택투자를 간과해서는 안 된다. ‘자신은 투기꾼들과는 다르다’고, 무시해서도 안 된다. 투자는 노후와 가족을 위해서, 부득이 선택할 수밖에 없는 대안이 되어서다.

다만, 안목과 종잣돈 없이 접근했다간 큰일난다. 자칫 재산의 상당액을 날릴 수 있어서다. 특히 갭투자 등 남들 따라하기는 치명적일 수 있다. 무모한 투기는 한 순간에 자신과 가족을 벼랑으로 내몰 수 있기 때문이다. 따라서 당신의 재산과 가족을 지키기 위해, 올해에는 주택투자에 관한 구체적인 로드맵(road map)을 그렸으면 좋겠다.

무슨 일을 하든지 계획은 반드시 필요하다. 목표를 달성하기 위해서는 필수다. 설계 없이 닥치는 대로 최선을 다한들, 그 결과가 좋을 리 없어서다. 결국 자포자기와 재도전할 기력마저 잃는 이유다. 게다가 노후 파산과 가족 해체가 일어날 가능성도 높아진다. 때문에 필자의 투자계획을 참조해, 상세한 로드맵을 그려보자. 지면 관계상 간략히 소개한다.

우선 ▲’숲’에 비유할 수 있는 ‘4개 항목’을 포함하자. △투자대상은 ‘아파트’다. 주택 중에 환금성이 가장 좋아서다. △투자지역은 ‘서울과 경기도 12개 시’다. 외곽지역의 아파트는 ‘무조건’ 제외했다. 향후 공실 가능성이 높아서다. 참고로 경기도는 31개 시,군으로 구성되었다. △투자가격은 ‘2015~2016년 집값을 배제’한다. 이때 가격을 거품으로 판단해서다. △투자시기는 ‘2018년 전후’다. 물론 ‘국내외 변수 10가지(필자 저서 참조)’ 혹은 ‘돌발 변수(트럼프 정책,박근혜 게이트,대선 공약 등)’의 영향에 따라 다소 변경될 수 있다.

다음은 ▲’나무’에 비유되는 ‘15개 항목(①외부조건4개+②내부조건4개+③TIP 7개)’을 포함하자. 그 중에 ①외부조건 4개는 다음과 같다. △교통은 편리해야 하지만, 도로가 지척인 아파트는 제외한다. 소음∙진동∙먼지∙악취로 고생해서다. △학교는 가까우면 유리하지만, 너무 가까운 아파트는 제외한다. 정기 행사나 보수 공사로 시끄럽거나 공해물질을 유발해서다. △편의시설은 근처에 있으면 편하지만, 너무 가까우면 제외한다. 도로나 학교처럼 생활공해, 유해물질로 피해를 입을 수 있어서다. △주변환경은 시멘트공장,하수처리장,농수산물시장 등 혐오시설이 주위에 있다면 피하는 게 상책이다. 굳이 건강에 좋지 않은 시설 인근에 살 이유는 없어서다.

②내부조건 4개는 다음과 같다. △향은 ‘남향’이 좋다. 일조권이 확보되어서다. △동은 동간 거리가 멀고, 동 모양은 ‘판상(ㅡ자)형’이 우수하다. 주거권이 유리해서다. 주거권은 ‘일조권,조망권,환기권,사생활권 등’ 네 가지 권리를 말한다. △층은 1층, 탑층을 제외한다. 1층은 소음∙진동∙먼지∙악취 등 생활공해와 주거권이 불리해서다. 1층은 방범 창이 필수인데다, 여름에 습하고 겨울에 난방비가 많이 든다. 1층 아래에는 다른 세대가 없어서다. 반면에 아이가 많거나 노인이 사는 경우 선호할 수 있다. 탑층은 1층과 반대로, 위에 다른 세대가 없다. 홀로 일사와 한기에 노출된다. 때문에 여름에 더 덥고, 겨울에 더 춥다. 더구나 아파트 노후화로, 옥상 방수에 하자가 생기면 누수 피해가 클 수 있다. 물론 장점도 있다. 주거권이 유리하고, 층간소음에서 자유로운 편이다.

△평면은 ‘앞뒤 발코니가 마주보는 평면’이 좋다. 통풍에 유리해서다. 평면 모양은 직사각형보다 정사각형이 낫다. 동선이 편해서다. 건설사에서 광고하는 혁신평면은 실속이 없다. 오히려 답답하거나 동선이 불편한 경우가 많아서다. 주방과 화장실은 위치가 매우 중요하다. 주방 환기와 화장실 사생활보호 때문이다. 발코니면적은 반드시 따져야 한다. 건설사가 마음대로 제공 가능한 면적이라, 아파트에 따라 차이가 크다. 반드시 확인해야 한다. 발코니는 단열과 보냉의 기능이 있다. 겨울에 덜 춥고, 여름에 덜 덥게 한다. 그래서 무조건 확장하는 게 능사는 아니다.

이외에도 ③7가지 팁이 더 있다. 하지만 지면 관계상 항목만 나열한다. ‘△정책 속내, △세대수, △계단식, △개별난방, △건폐율, △주차장, △평지 등. 이 또한 포함해, 기준을 정하고 로드맵을 그려보자!

결론적으로 ‘과연 이런 조건을 충족한 아파트가 있냐?’고 묻고 싶을 것이다. 그에 대한 답은 ‘찾지 않아서 못 보는 것이지, 찾으면 있다’고 말하겠다. 자세한 시뮬레이션은 필자의 최근 저서를 참고하면 도움이 될 것이다. 따라서 새해는 앞서 제시한 ‘조건(숲 4개+나무 15개=19개 항목)’을 기준으로, 로드맵(road map)을 구체화시키자! 꼼꼼한 계획을 세우면 실행하기가 쉽고, 좋은 성과를 거둘 수 있기 때문이다. 부디 당신의 건투를 빈다

!

고현철의 투자포커스

보통 사람들은 부동산투자의 판단력과 운영능력 없이 투자에 나섰다가 재산손실은 물론 몸과 마음을 심히 다칩니다. 이런 현실에 안타까움을 느껴 투자에 관한 모든 정보를 공유하고자 합니다. 제 칼럼을 통해 잘못된 지식을 바꾸고, 새로운 환경에 따른 투자능력을 갖추어 부동산으로 행복한 삶을 누리길 진심으로 바랍니다.