거여ㆍ마천뉴타운 투자성 '쑥' 올라간다

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거여ㆍ마천뉴타운 투자성 '쑥' 올라간다

용적률 상향해 소형 주택 증가

강남권 뉴타운인 서울 송파구 거여·마천 재정비촉진지구가 1만5000여 가구의 미니신도시로 바뀔 전망이다. 송파구청의 재정비촉진계획 변경안에 따르면 가구수가 기존 계획보다 15% 정도 늘어나게 됐다.

총 6개 구역으로 구성된 거여 · 마천 뉴타운 중 여건이 갖춰지지 않아 존치구역으로 남아 있던 마천1구역과 3구역이 노후도 요건을 충족해 재개발이 가능한 재정비촉진구역으로 바뀌어 총 8개구역이 된다.

8개 구역 1만5000여 가구 들어서

마천 1구역은 17만1798㎡ 부지에 2698가구가 들어선다. 이 중 479가구는 전용면적 60㎡ 이하 소형 임대주택으로 지어진다. 13만3830㎡ 넓이의 마천 3구역에도 2359가구의 아파트 단지가 조성될 예정이다.

송파구 관계자는 "서울시의 소형 주택 공급 확대 방안에 따라 용적률을 상향 조정해 당초 계획보다 가구 수가 15% 안팎 늘어났다"고 설명했다. 두 구역의 아파트는 지상 4~35층 높이로 지어진다.

당초 계획에선 거여·마천 뉴타운은 거여2-1구역, 거여2-2구역,마천1~4구역 등 6개 구역으로 이뤄져 있다. 이 중 사업 속도가 가장 빠른 거여2-1，2-2구역은 건축심의가 진행 중이다. 이르면 내년 초 사업계획 승인이 날 것으로 전망된다.

주민공람에 들어간 마천1 · 3구역은 조만간 추진위원회 설립 등 재개발 절차가 본격화될 예정이다. 마천1·3구역은 2012년 12월 이후 이주 및 공사 등을 거쳐 2016년 6월께 입주가 시작될 것으로 송파구는 내다봤다.

송파구는 마천2 · 4구역도 내년 초쯤 마천1 · 3구역과 마찬가지로 재정비촉진구역으로 바뀔 것으로 예상했다.

▲ 거여 마천지구 조감도

송파구는 거여 · 마천 뉴타운과 붙어 있는 마천동 마천성당지역과 거여동 새마을지역을 뉴타운 사업 구역에 편입, 8개 구역으로 확대키로 하고 관련절차를 진행 중이다.

송파구는 뉴타운을 확대하는 내용의 변경안을 마련, 지난 8월 주민공람과 공청회 등을 거쳤으며 현재 서울시 심의를 기다리고 있다. 심의가 끝나면 송파구청에서 재개발 혹은 재건축 등 사업 방식 등을 정하는 사업계획을 수립하게 된다.

이들 두 구역의 26만4827㎡를 포함하면 거여·마천 뉴타운의 총 면적은 종전보다 35% 가량 늘어난 100만3253㎡ 규모로 확대된다. 면적 확대와 함께 용적률 상향 조정 등에 따라 거여 · 마천 뉴타운에 건립될 가구 수는 총 1만5900가구에 이를 전망이다.

현재 거여 · 마천뉴타운 내 가구 수는 9000가구 정도로 추산된다.

송파구청 관계자는 "주민공람 이후 구의회 의견청취，주민 공청회 등을 가져 주민의 뜻을 반영하고，서울시 심의 등을 거쳐 재정비촉진계획을 확정해 공공관리제로 사업을 추진해 나갈 계획"이라고 말했다.

건강·친환경 그린도시 조성

거여·마천 뉴타운은 지구 내 1.7㎞에 달하는 성내천 복개도로를 자연형 생태하천으로 복원하며, 현재 2개소에 불과한 공원을 성내천 주변을 중심으로 14개소까지 확대한다.

또 자전거도로 설치와 걷고 싶은 거리 조성으로 녹색교통 이용을 활성화하는 건강도시를 지향한다. 복원된 하천을 따라 산책로를 조성하고 남한산성 등산로 등과 연결시키는 등 보행중심의 쾌적하고 건강한 사람중심의 이용환경을 조성할 계획이다.

또 천마산∼성내천∼청량산을 연계한 녹지축 구축, 마천역·마천시장 등 생활권 가로변과 역세권 및 연도형 상가와 연계한 걷고 싶은 거리도 조성된다.

거여·마천 뉴타운엔 송파신도시와 연계한 대규모 선진국형 집단에너지시스템(열병합)이 보급되고 저류조 설치가 의무화되며 쓰레기 자동배송시스템과 공원 지하 쓰레기 자동집하시설이 설치되는 등 친환경이 강조된다.

쓰레기 자동배송시스템은 쓰레기차가 필요 없이 버린 쓰레기가 압력에 의해 쓰레기가 운반되는 중앙집중식 쓰레기 집하시스템이며 이를 한데 모으는 곳이 공원 지하에 마련 예정인 자동집하시설이다.

빗물이용을 위한 저류조 설치 의무화로 우수 유출을 저감, 공동주택지 내 조경수 등으로 재활용함으로써 빗물의 효율적 이용과 자원 재활용, 환경보전에 기여하도록 했다.

범죄없는 안전도시 조성을 위해 건물 배치 단계부터 범죄 요소를 차단해 설계하는 환경설계 기법도 도입된다. 이는 건물이나 시설물 등의 배치에 있어 가시권을 최대화하고 고립지역과 사각지대를 개선하며 주차장 통로는 자연 감시가 가능토록 해 시민에게 범죄로부터 안심할 수 있는 주거환경을 제공하는 것이다.

뉴타운지구는 보행안전구역과 장애물 구역으로 구분된 무장애 도시로 설계, 장애인의 승하차를 쉽게하는 등 장애인·노약자 등 모든 시민이 편리하게 이용할 수 있도록 배려했다.

아울러 아파트 1층에 노인시설·유아방·독서실·휴게시설 등을 설치해 여성과 노약자를 위한 동별 다목적 열린공간을 조성, 이웃간 커뮤니티 활성화를 유도했다.

거여·마천지구는 70년대 도심 철거민 집단 이주촌의 노후불량 주택이 밀집한 지역으로, 지난 2005년 12월16일 서울시가 지정 고시한 3차 뉴타운 11개 지구 가운데 일곱 번째로 재정비촉진계획이 결정됐다.

소형 지분 호가 3.3㎡당 4500만~5000만원선

이처럼 사업이 본격적으로 진행되면서 개발에 대한 기대감도 높아지고 있다. 다만 시세의 움직임은 크게 감지되지 않는다.

마천1·3구역내 13∼20㎡의 소형 지분의 호가는 3.3㎡당 4500만∼5000만원 선이다. 33㎡ 지분 물건은 3.3㎡당 3500만∼4000만원 선에 매물이 나와 있다.

주변 부동산에 따르면 거여 마천 뉴타운의 시세는 거여 2-2구역이 가장 높게 형성돼 있다. 빠른 입주를 원하거나 안전한 투자를 원하는 수요자라면 거여 2-2구역쪽 급매물이 추천된다.

중장기 투자를 계획하고 있거나 시간이 걸리더라도 투자수익률이 높길 바라는 실입주자라면 마천1구역, 마천2구역 등이 괜찮은 것으로 보인다.

▲ 거여 마천지구 뉴타운 지역의 가구수가 확 늘었다. 관심이 있다면 사업속도가 가장 빠른 거여 2-2구역쪽 급매물을 노려볼만 하다.

인근 정다운공인 관계자는 "재개발에선 사업 1~2년 빠르다고 입주를 빨리 할 수 있다는 보장이 없다"며 "입지조건이 좋은 구역, 사업속도가 빠를 것으로 예상되는 구역, 조합원들 갈등이 적은 지역이 시세를 주도한다"고 말했다.

▲ 이번에 추가로 재정비 촉진지구로 포함된 마천1,3구역 개요

임정옥 jolim@joongang.co.kr