기상도⑧ 토지시장 “흐림, 곳에 따라 맑음”

[김영준]

올해 토지시장의 기상도는 ‘흐림, 곳에 따라 맑음’으로 점쳐진다. 양도세 중과 등의 규제강화로 전반적인 침체 장세가 예상되지만 개발재료가 있는 여기저기서 폭발 가능성은 잠복해 있다.

건국대 정용현 겸임교수는 “세금보다 땅값이 더 오를 지역은 여전히 대기수요가 넘쳐난다”며 “일부지역에서 반짝 장세가 연출될 수도 있다”고 말했다.

진퇴양난 토지시장 ‘침체 장세’ 예상

올해 갈 길 바쁜 토지시장의 발목을 잡을 가장 강력한 족쇄로는 양도세 중과의 시행이 꼽힌다. 1월 1일부터 부재지주가 파는 땅엔 66%(주민세 6% 포함)의 양도세가 부과돼 신규 투자자들의 진입은 물론 기존 퇴로도 막히게 된다.

보유기간에 따라 최대 30%까지 세금을 깎아주던 ‘장기보유특별공제’ 혜택도 없어진다. 때문에 세금 납부액보다 땅값 상승분이 더 큰 지역을 제외하면 땅을 사도 시세차익을 볼 수 없어 오히려 손해가 난다.

도현세무회계법인의 조현일 세무사는 “세금 중과로 토지투자는 취득 당시보다 땅값이 최소한 10% 이상은 올라야 차익을 남길 수 있는 머니게임이 됐다”며 “하지만 개발재료가 있더라도 토지거래허가구역이면 땅 구입이 어려워 이마저 쉽지 않은 일“이라고 말했다.

이미 땅에 돈을 묻은 투자자들도 허리가 휘기는 마찬가지다. 올해부터 기준시가 3억원 이상의 나대지나 잡종지, 비사업용지 등에 대한 보유세가 강화되기 때문이다. 우선 종합부동산세 과표적용률이 지난해 70%에서 올해 80%로 높아져 보유세 부담이 커진다.

종부세가 적용되지 않는 땅 주인들도 사정은 크게 다르지 않다. 땅값이 오른 만큼 재산세도 오르는데다 과표적용률도 지난해 55%에서 올해 60%로 높아지기 때문이다.

때문에 올해부터 토지시장이 실수요자 중심으로 바뀔 것으로 보는 전문가들이 많다. 드림컨츄리 한기봉 사장은 “보유ㆍ취득ㆍ양도에 걸친 전방위적 세금중과로 굳이 여윳돈을 땅에 묻을 이유가 없어졌다”며 “공장ㆍ창고 용지 등 실수요 땅만 ‘나 홀로’ 거래를 이어갈 것”이라고 예측했다.

건국대 정 겸임교수는 “땅 세금 중과에는 ‘실수요자가 아니면 땅을 사지도, 팔지도 말라’는 정부의 뜻이 담겨져 있다”며 “정책이 바뀌지 않은 한 토지시장은 실수요 중심으로 크게 위축될 것”이라고 말했다.

전반적 침체 속 일부지역 활황 예상도

반면 올해 토지시장을 전반적인 침체 장세 속에 일부 지역 호황으로 점치는 시각도 있다. 규제강화로 전반적인 거래침체가 예상되지만 개발재료가 있는 지역을 중심으로 선별적인 활황세를 보일 가능성이 있다는 것이다.

특히 대체 신도시, 보상금, 기업도시 등 굵직한 개발재료가 있는 지역은 그래도 땅값이 들썩이며 투자수요를 불러들일 가능성이 크다. 우선 내년 상반기 발표 예정인 대체 신도시의 경우 해당 지역보다는 주변 비규제 지역의 땅값이 크게 오르면서 투자수요 폭발이 예상된다. 벌써 광주, 용인, 과천 등은 대체 신도시 후보지역으로 거론되며 주변지역의 땅 거래를 부추기고 있다.

10여조원의 보상금이 풀리는 공공사업지 인근 20km이내 지역도 선별적인 활황세가 점쳐진다. 이 지역에서 대체 토지를 매입하면 취득ㆍ등록세가 면제되는 보상금을 노리고 벌써 선점수요가 대거 유입될 조짐이 보이고 있다. 또 올해 8월부터 토지보상 등 본격적인 사업착수에 들어가는 기업도시 인근의 비규제지역도 대규모 투자수요 유입으로 땅값이 뛸 가능성이 있다.

대선에서는 대운하 개발, 제2균형발전론 등의 각종 개발공약 남발이 관건이다. 토지컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “당선이 우선인 선거 막판에 양도세 경감 등의 공약이 튀어나올 수 있다”며 “규제완화에 대한 기대감으로 올해 땅시장이 흔들릴 수도 있다”고 내다봤다.

장기개발지 주변 비규제지역에 돈 묻어라

각종 규제가 집중되면서 땅은 적어도 2년 이상을 내다봐야 하는 장기 투자 대상이 됐다. 개발 재료가 있더라도 토지거래허가구역 안에서는 현지 거주 실수요자가 아니면 취득 후 2∼5년 이내 땅을 되팔 수 없기 때문이다.

때문에 전문가들은 장기적금에 든다는 심정으로 접근해야 한다고 조언한다. 하지만 이 경우도 전제조건은 재료가 확실해 향후 땅값 상승의 여지가 눈에 분명히 보이는 지역으로 투자를 한정시켜야 한다. 그래야 세금을 내고도 어느 정도 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.

이런 지역으로는 신도시ㆍ택지지구 예정지, 공공기관 이전지, 도로교통 신설지 등의 주변 비규제지역이 꼽힌다. OK시골 김경래 사장은 “각종 규제로 당분간 토지시장에선 단기차익은 어렵게 됐다”며 “중장기적인 관점에서 대형 개발재료 주변지역을 공략할 필요가 있다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2007. 1. 4