일반물건은 베테랑의 영역이고, 특수물건은 전문가의 영역이다

대부분의 사람들이 '폭넓은 재테크 지식'이 '부의 지름길'이라는 공식을 생각하는 듯 합니다. 그러다보면 결국 정말 '뜬구름 잡는 글'에 충족하고, 이론과 실제의 갭을 줄이지 못하구요... 가끔 경매를 가르치면서 학생들에게 하는 하는 얘기가 있습니다. "일반물건은 베테랑의 영역이고, 특수물건은 전문가의 영역이다!!" 초보자들의 영역은?? -- 없다. 대한민국은 무한경쟁사회입니다. 치킨집이 잘된다 소문이 나면 인근은 경쟁적으로 치킨집이 들어서게 되고, 편의점이 잘된다 하면 길 건너 혹은 바로 옆에 다른 브랜드의 편의점이 들어서죠... 커피숍이 잘되는 곳이라면... '스타벅스' 부터 '카페베네' '이디야'..... 거의 모든 브랜드의 커피숍이 포진을 하는게 대한민국이라는 건 모든 분들이 알고 있습니다. 그래서, 정말 궁금한게 있는데 왜? 혹은 유독 '부동산경매'는 무한경쟁이 아니라 생각을 할까요? 경매를 처음 접하는 사람들은 말같지도 않은 책에 현혹이 되어 블루오션이란 생각으로 '경매시장'으로 뛰어듭니다. 현실은?? -- 100명이 처음 배우기 시작해서 1년 후에 남는 인원은?? 뭐 수익을 내지 못하더라도 10명 정도는 살아 남을까요? -- 아직은 내가 준비가 덜 되서... 혹은 조금만 더 열심히 하면이라는 '희망'과 약장수들의 '펌프질'로 냉혹한 현실을 인정하지 못하며 지내게 됩니다. 같이 배우던 동료들이 하나 둘씩 지쳐가면서 점차 미쳐가면서... 시장조사를 게을리하고, 경쟁적으로 입찰가를 올리면서 결국 '시세'를 넘어선 금액으로 낙찰을 받고... 옆에서 약장수들은 '잘했다고' 추켜세우니 더 열씨미 하게되죠? 결과는?? --- 시기가 잘 맞아서 '빙하기'에서 '해빙기'로 가는 사이가 아니면, 시세보다 더 비싸게 받은 부동산이 수익을 낼 리가 만무합니다. 정말 재수가 좋아서 '빙하기'에서 '해빙기'로 가는 사이에 여러 채를 낙찰받고, 약장수들의 홍보를 위해 노력한 '초보자'는 어느덧 그들의 '광고판'이 되는게 정상입니다. 나머지 인원은 전부 지쳐서 나가떨어지거나 도태되는게 현실이죠 요즘 유행은 저런 시기에 다량 낙찰을 받은 '초보자'를 내세워 출판을 하더군요^^ 그리고, 어느덧 그 초보자는 자신도 모르는 사이 '고수'라 불리며, 인세를 받고 강의료를 받는 '약장수'가 되어가네요 제가 비관적인 사람이라 생각이 드시나요? - 그렇다면 제가 15년동안 살아온 발자취를 잘 살펴보시길 바랍니다. 최악의 환경에서도 포기하지 않고, 최선의 노력으로 여기까지 온 사람이 비관적일까요??  제가 얘기하고자 하는 것은 '냉정'하게 현실을 바라보자는 것입니다. 부동산 시장은 사실 굉장히 국지적입니다. 현업에서 '부동산중개업'을 하는 사람 역시 바로 옆의 동으로만 가도 자신의 영역이 아니라는 말입니다. 옆 동네 아파트 시세나 빌라 시세 등을 물어도 쉽지 않다는 얘기입니다. 그럼에도 불구하고, 타 지역에서 원정을 나가서 경매로 낙찰을 받고 수익을 내겠다는 야무진 생각은 '치기' 혹은 '도박'입니다. 수도권 어디를 가던 어떤 물건지를 가던 인근에 부동산이 수두룩합니다. 시세보다 훨씬 저렴한 금액에 초보자가 낙찰을 받을 수 있도록 '부동산중개업자'는 눈감고 놀고 있을까요? --- 냉정하게 잘 판단해 보시길 바랍니다. 아파트 단지 내에 보통 부동산이 5개에서 10개입니다. 부동산 중개업자들 역시 몇 년전부터 '변호사 & '법무사'와 동일하게 '매수신청대리'가 가능해졌고, 적법하게 수수료를 받고 부동산컨설팅을 하고 있는데.... 남의 동네도 아닌 자기가 부동산사무실을 운영하는 바운더리 내에 있는 것들을 그리 싸게 가져가라고 둘까요?? 똥개도 자기 동네에서는 몇점을 먹고 들어간다는데, 그들이야 말로 그 동네에서는 '베테랑'입니다. 그래서, 일반물건은 '베테랑'의 영역이라는 얘기를 하는 겁니다. 결국, 이런 베테랑들을 이기기 위해서 '초보자'들은 시세보다 높은 응찰가를 써야 이기게 되겠죠.... 그런데 이게 이긴 걸까요? -- 수원인가 어딘가의 어떤 경매학원 원장님께서는 이런 초보자들을 위해 친절하게 응찰가를 정해주신다고 하더군요^^ 뭔 무릎팍 도사인지.... 그것도 시세보다 높게 이런 베테랑들이 입찰하지 못하는 '외형상 하자투성이'인 특수물건 역시 '초보자'들의 영역은 아닙니다. 이 분야는 정말 '전문가'의 영역입니다. 여러분이 아시는 전문가로 예를 들어보죠^^ 의사? 전문가 맞죠? 의사가 되기 위해 소비해야 하는 노력과 시간이 얼마나 될까요? 의대입학, 예과, 본과, 인턴, 레지던트 등등을 걸쳐서 진짜 의사가 되는데 필요한 시간 판사(법조인)가 되기 위해 소비해야 하는 노력과 시간은 얼마나 될까요? 법대입학, 사법고시, 사법연수원 등등을 걸쳐서 진짜 법조인이 되는데 필요한 시간 기타 다른 전문가 역시 '일만시간의 법칙'이 적용되지 않을까요? 제가 얘기하는 경매의 '전문가' 역시 당연히 '일만시간의 법칙'이 적용된다고 생각지는 않으신가요? 무늬만 특수물건인 것이 아니라... 정말 남들이 입찰을 못하고, 저렴하게 낙찰받을 수 있는 특수물건 시장은 언제나 존재해 왔습니다.  외형상 그리 쉬워보이지 않고, 무섭고 두려워 보이긴 하지만... 유독 부동산경매라는 분야에서만 '전문가'가 없을거라 생각을 하고, 다른 분야처럼 일만시간의 노력조차 하지 않고 쉽게 전문가가 되려는 것인지 답답한 마음에 쓴 글입니다. 2017년에는 더 이상 남에게 피해를 입히는 '경매의 신'들이 활발한 활동을 하지 않기를 바라며 다음 글은 '은행의 진화' 혹은 '은행의 반격'이라는 제목으로 글을 써볼까 합니다. 다들 성공적인 투자자가 되시길 바랍니다. P.S : '마스터'에서 나오는 이병헌의 대사처럼... "일본에서는 복권에 당첨됐을때 세금을 매기지 않는답니다. 서민들의 꿈에 어떻게 세금을 매길 수 있냐면서...." 경매강의 나부랭이들로 사기를 치면서 '꿈'을 판다는 생각은 하지 않기를 바랍니다. --------------------------------------- 2017년 2월 8일 인천에서 락울프