주택임대차 계약시 고려할 사항

1. 사전에 확인할 사항    - 주택의 현황을 파악할 것(사실적 문제).    - 등기소에서 등기부를 열람하여 가옥소유자가 누구인가?  - 건물임대차등의 처분금지 가처분등기 등이 경료된 바 없는가?  - 압류나 (강제/임의)경매개시결정의 등기가 되어 있는 것은 아닌가?   (*참고: 경매개시결정에 따른 등기가 이미 되어 있는 주택에 임차인으로서 입주하는 자는,  소액임차인 + 임차주택에 대하여 경매신청의 등기 = 경매개시결정에 따른 등기가 되기 전에 주택임대차보호법상의 대항요건 즉 전입 및 주민등록을 갖출 것 + 배당요구 종기일까지 배당요구를 함...이라는 소액임차인의 최우선변제권행사 요건(3가지) 중 2번째 요건을 갖춘 것이 아니므로 보증금뿐만 아니라 최우선변제의 대상이 되는 소액보증금도 배당절차에서 배당받을 수 없다) (이 부분은 필자가 보충설명한 부분임)(주택임대차보호법 제8조 제1항 참고).    - 저당권설정등기가 되어 있는 것은 아닌가?      등을 확인해야 합니다(법률적 문제)      2.계약서 작성시 기재를 요하는 계약의 내용   보통은    o 계약당사자로서 임대인과 임차인,  o 임대차계약의 대상이 되는 주택,  o 임대료(차임),  o 용도,  o 임대차 기간,  o 그밖에 증축이나 개축 또는 임차권의 무단양도 금지,  o 수선비를 누가 부담할 것인가,  o 임대료 증감,  o 해지사유, 보증금 결정 등을   계약서에 기재하는 것이 필요합니다.     3. 임대차 계약서에 공증을 받아 둘 필요성이 있는 경우    보통의 주택임대차에서는 공정증서로 임대차계약을 체결하지 않으며, 체결할 필요성도 적다.  그러나 고가의 주택이나 빌딩 등은 나중에 분쟁이 발생할 수 있고, 그런 경우에 대비하여 임대차계  약을 공정증서로 체결하면 유익한 경우가 많다.   즉 임차인이 임대료지급을 게을리 한 경우에 보통의 계약에서는 민사소송을 하여 확정판결을 받아 강제집행을 하여야 하지만, 임대차계약을 공정증서로 해 둔 경우에는 (소송에 드는) 과다한 비용과 시간 및 노력을 들이 지 않고서 곧바로 강제집행에 착수할 수 있다(집행권원으로서의 기능).     또 나중에 분쟁이 발생하였을 경우에, 계약서가 위조/변조되었다는 억지주장을 막을 수 있고 나아가 공정증서 원본이 공증인사무실에 보관되어 있기 때문에 계약서를 분실하더라도 소송에 서 증거를 확보하는 데 어려움을 겪을 필요가 없다(분쟁에서 증거로서의 기능).     - 출처: 부동산클리닉, 법무법인 을지, 청림출판(2005년)- 에서 인용.