공인중개사 문제는 검토해보면 대개 쉬운 문제1/3, 보통문제1/3, 어려운 문제1/3의 비율로 출제됩니다.
그 중에서 한 두 문제는 공인중개사 수준의 응시생들이 풀 수 없는 문제가 나오는데 이는 아마 만점을 주지 않으려는 의도인 것 같습니다.
◈ 최근의 출제 방향
최근 공인중개사 1차과목인 민법및민사특별법 문제가 어려워지고 있습니다. 초기 시험의 경우에는 양성화가 시급했기 때문에 많이 뽑은 덕에 적은 공부량으로 합격할 수 있었지만 이제 어느 정도 합격자가 배출되고 또 활동중인 중개사가 적지 않으므로 인원 조정국면에 들어간 것 같습니다. 그래서 현재는 문제가 어려워지고 있습니다. 옛날에는 남만큼 하면 붙는 시험이었지만 이제는 남보다 많이 해야 붙는 시험이 된 셈입니다. 그런데도 불구하고 13회 시험에 18,706명의 합격자가 나온 것은 놀라운 일이 아닐 수 없습니다. 문제가 예년 못지않게 어려워짐에도 불구하고 합격자가 그렇게 많은 것은 IMF탓인지 경험삼아 치는 시험이 아니라 응시생들이 정식으로 열심히 공부하였기 때문으로 봅니다. 출제 당국도 이를 감안하지 않을 수 없으므로 2003년 시험은 1차과목인 부동산학개론은 13회 시험보다는 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다만 민법및민사특별법 문제는 13회시험보다는 조금 쉽게 출제되리라는 예상이 듭니다.
◈ 민법과목 학습방법
민법은 범위가 넓고 학문적 성과가 많이 축적된 과목이라 배우기가 여간 어려운 것이 아닙니다. 하지만 착실히 공부하시는 분이라면 고득점하는 과목이 민법입니다.
● 조문위주로 학습할 것
많은 문제의 지문이 사실상 조문을 베껴내고 있습니다. 시험장에서 무슨 말인지 몰라도 조문만 기억해내면 풀 수 있는 문제가 부지기수 입니다.
● 이해위주의 학습을 할 것
갈수록 사례형 문제가 증가하고 있습니다. 사례형 문제는 이해가 전제되지 않고는 풀 수 없는 문제입니다.
● 요약서만 보지 말 것
요약서는 한눈에 들어오니 보기가 좋고 이해가 빠르고 정리하기가 쉬운 면이 있지만 막상 시험장에서 서술형의 문제에는 약합니다. 이는 문장이 어려운 법학식 문장에 익숙해지지 않아 독해력이 그만큼 떨어지기 때문에 설문이나 지문을 읽는데 시간이 많이 걸립니다. 그래서 결국 알고서도 틀리는 경우가 발생합니다. 이런 것을 방지하기 위해서는 요약서와 서술형교과서를 병행하라고 권하고 싶습니다.
● 꾸준히 공부할 것
원래 법학은 단번에 이해가 되는 학문이 아닙니다. 벽돌 쌓듯이 차곡차곡 쌓아가야 하는 학문입니다. 그러므로 사흘이상 손을 떼게 되면 앞에 배운 것을 잊어버리게 되고 그러면 다시 시작할 때는 처음부터 다시 시작해야 할지도 모릅니다.
♣ 시험장에서 답을 알 수 없을 때 답을 고르는 요령(어느 정도 공부를 한 분을 상대로 한 것임)
첫째, 지문에서 아는 것과 모르는 것이 섞여 나오는 경우 아는 것 중에는 답이 없고 모르는 지문에 답이 있는 경우 여러분이 가장 어려워 할 때일 것입니다. 지문이 5개이기 때문에 그 중에 한 두개는 확실히 알고 있지만 애석하게도 거기에 답이 없다면 모르는 나머지 지문에 답이 있습니다. 이런 경우 그 나머지 지문에서 답을 찾는 요령은 다음과 같습니다.
모르는 지문이 있는 경우는 크게 아래 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다.
1. 범위 외의 내용이 지문으로 출제된 경우
2. 범위 내의 내용인데 알 수 없는 경우
(1) 공부는 하였는데 시험장에서 기억이 떠오르지 않아서 애매하게 되는 경우
(2) 미처 공부를 하지 않은 깊이 있는 아주 어려운 지문이 출제된 경우
먼저 1.의 경우의 지문은 거의 답이 아닙니다. 아래의 예를 봅시다.
다음 중 소급효가 있는 것은? (99 공인중개사)
① 실종선고의 취소
② 미성년자의 영업허락의 취소
③ 법인설립허가의 취소
④ 조건의 성취
⑤ 혼인의 취소
여기에서 범위 외의 지문으로 ⑤ 혼인의 취소가 나왔습니다. 가족법은 공인중개사의 범위가 아닙니다. 이러한 지문은 흔히 출제자가 지문을 갯수에 맞추려고 끼워 넣는 것이므로 당황할 필요없이 무시하면 됩니다.
1. 의 경우에는 출제자가 ②를 답으로 잘 하지 않습니다. 왜냐하면 어려운 문제는 공인중개사 수준이 아닙니다. 그럼에도 지문으로 넣은 것은 위에서 말한 것처럼 갯수를 맞추려고 끼워 넣는 것이거나 아니면 응시생들이 이것으로 답을 하지도 모른다는 함정으로 판 지문일 가능성이 높기 때문입니다.
그럼에도 ②가 답이라면 출제자가 만점을 주지 않으려는 문제이므로 틀려도 합격에는 지장이 없다고 봅니다. 왜냐면 남들도 다 틀릴 것이고 어차피 같이 틀리는 문제라면 대세에 영향이 없다고 보아야 합니다. 남들이 다 맞추는 문제를 자신만 틀릴 때가 가장 주의해야 할 때입니다.
따라서 가급적 공부한 내용 중에서 답을 고르는 게 정답일 가능성이 많습니다. 공부를 많이 하신 분들이나 나이가 드신 분들이 ③이나 ④를 답으로 하시는 분을 많이 보았는데 이는 아마 시험장에서 불안감이나 자신의 공부량에 대한 불신에 기인한 것으로 보입니다. 시험장에서는 문제는 단순하게 풀어야 하는 것이 원칙입니다.
둘째, 앞으로 학설을 묻는 것은 틀린 것이 없다고 볼 수 있습니다.
과거에 소수설을 다수설로해서 틀린 것으로 낸 문제가 있었지만 앞으로 학설을 틀린 것으로 해서 내기는 어렵습니다. 문제 관련 소송이 최근 빈번하게 제기되고 또 법학자체가 학설이 난무하고 학설도 다수설 소수설이 뒤바뀌는 경우가 있기 때문에 출제자가 학설을 물어보는 것은 약간 껄끄러운 것입니다. 하지만 문제는 내어야하고 중요한 논점이라면 결국 학설이 있다는 정도로 해서 냅니다. 이것을 틀린 것으로 하면 곤란한 경우가 발생하므로 대부분 옳은 것으로 해서 냅니다.
상대방의 표현대리를 주장하지도 않고 또 무권대리행위로서 철회하지도 않고서 바로 민법 제135조에 의한 무권대리의 책임을 주장할 수 있는가에 관하여는 견해가 대립한다.(97 공인중개사)
물권적 청구권을 행사하는 경우의 비용부담에 관하여는 견해가 대립한다.(97 공인중개사)
위의 문제의 지문은 모두 옳은 것입니다. 하지만 주의할 점은 학설이라도 통설은 일반적으로 인정되는 것이니 통설은 그대로 기억해서 풀어야 합니다.
셋째, "언제나", "반드시"라는 글이 들어가는 문제는 일단 틀렸다고 보아야 합니다.
원래 윤리, 실천학문은 정답이 없는 것이 원칙입니다. 모든 상황을 구체적으로 따져보아야 하는 상황이 있기 때문입니다. 법학도 마찬가지입니다. "예외없는 원칙이 없다"라는 말이 있듯이 법의 원칙에는 아주 많은 예외가 존재하므로 공식처럼 딱 들어맞는 식의 사고는 옳지 않습니다. 예외없는 부분은 공부를 조금하시는 분이면 늘 한번쯤은 눈에 익은 것이므로 그런 것이 아니라면 일단 틀렸다고 보아야 할 것입니다.
이행기가 서로 다른 경우 선이행 의무자는 상대방의 이행기가 도래하기 전까지는 언제나 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.(93 공인중개사)
비진의 표시는 언제나 그 행위의 효력에 영향이 없다.(95 공인중개사)
위의 지문은 모두 틀린 것입니다.
아직 민법이 뭔지도 모르는데 시험치는 요령이 뭐냐고 질책하시지 마시고 평소에 객관식 감을 익혀두십시오. 아무리 평소 공부를 열심히 했더라도 시험 당일날 잘못치면 말짱 헛것 아니겠습니까?