명의신탁 해지된 토지의 취득시기

[박동환]

명의신탁 해지된 토지의 취득시기

• 서면인터넷방문상담4팀-3372
• 귀속년도 : 2007
• 생산일자 : 2007.11.22.

관련 주제어

양도의 정의 양도소득과세표준과 세액의 결정.경정 및 통지 양도 또는 취득의 시기

관련 법령

소득세법시행령 제176조 소득세법 제88조 소득세법 제98조 소득세법 제176조 소득세법시행령 제151조 소득세법시행령 제162조 소득세법시행령 제168조 소득세법 제114조

요지 회신 상세내용

요지

명의신탁등기를 해지하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이므로 명의 신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권 환원등기를 하는 경우에는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 자산의 취득시기가 되는 것임.

회신

｢소득세법｣ 제88조의 규정에 의한 양도소득세가 부과되는 “양도”라 함은 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 경우를 말하는 것이며 명의신탁등기를 해지하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이므로 명의 신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권 환원등기를 하는 경우에는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 자산의 취득시기가 되는 것입니다.

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※ 붙임 : 관련 참고자료.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1967년 농지법에 의한 농지소재지에 거주하지 않는 자는 취득이 불가하여 공동취득자의 처 명의로 명의신탁등기하였다가 1990년 명의신탁 해지를 원인으로 한 판결에 따라 소유권이전 등기를 하였음.

- 위토지는 본인의 사정에 의하여 경작을 못하고 임대한 농지임.

○ 질의내용

 - 위 토지의 취득시기는 당초 취득일인지 90년 명의신탁해지등기일이 되는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)

② 생략

○ 소득세법 시행령 제151조【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다. (94.12.31. 개정)

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그때에 이를 양도한 것으로 본다. (94.12.31. 개정)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 냇?

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법 기본통칙 98-6 【법원의 무효판결로 환원된 자산의 취득의 시기】

부동산의 소유권이 타인에게 이전되었다가 법원의 무효판결에 의하여 당해 자산의 소유권이 환원되는 경우에는 당해 자산의 취득시기는 그 자산의 당초 취득일이 된다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-920, 2007.03.19

【회신】

소득세법 제88조의 규정에 의한 양도소득세가 부과되는 “양도”라 함은 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하는 것이며 명의신탁등기를 해지하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것임.

○ 서면5팀-607, 2007.02.15

【질의】

(사실관계)

- 1995.12.5. 명의신탁해지를 원인으로 소유권을 취득하였으며 명의신탁한 날은 1989.2.3.임.(매입당시 자연녹지지역이고 현재는 보존녹지지역임)

(질의내용)

- 명의신탁을 하였을 경우 취득시기는

- 매입증빙자료가 없어 소득세법 제114조 및 동법 시행령 제176조의 2에 의거 환산 취득가액으로 계산시 양도가액보다 취득가액이 많은 경우 양도차익 산정방법

- 소득세법 제176조의 2 규정에서 취득가액 증빙을 하지 못할 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순으로 적용한다고 하는데 매매사례가액과 감정가액의 산정방법은

- 양도소득세 세액계산에 대하여 국세청에서 계산받을 수 있는 방법은

【회신】

1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 증여를 받은 날이 되는 것이며, 명의신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전하는 경우에는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 되는 것임. 귀 질의의 경우가 증여 또는 명의신탁해지에 해당하는지의 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.

2. 토지의 취득가액을 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정하는 경우 당해 금액(동법 제97조 제3항 제2호에 따른 필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없는 것이며, 소득세법 제114조 제7항에서 규정하는 매매사례가액 및 감정가액은 동법 시행령 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호 규정에 의하는 것임.

○ 서면4팀-101, 2006.01.23 √

【질의】

(사실관계)

- 본인은 1985.1.7. 전 소유자로부터 ○○시 소재 답 4,165㎡를 취득하고 같은 날 동 토지에 대하여 갑(명의수탁자)과 명의신탁 약정을 하고 그 약정에 따라 갑명의로 물권병동의 등기를 하였음.

- 위와 관련하여 1997.11.25. ○○시장으로부터 부동산실명법의 위반에 따른 과징금처분통지를 받았으며, 1998.3.11. 과징금을 납부하였음.

- 동 토지는 1998.10.30. 본인을 포함한 11인 명의로 상속에 의한 소유권이전등기가 경료되었고, 같은날 본인명의로 증여(본인을 제외한 공유자 전원의 지분증여)에 의한 소유권이전등기가 경료되었음.

(질의내용)

위의 토지의 취득시기를 최초 취득일로 보아 20년 이상 소유한 농지에 해당하여 2009.12.31.까지 양도하는 경우 소득세법 시행령 제168조의 14의 규정에 의하여 비사업용토지로 보지 아니하는지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7의 규정을 적용함에 있어서 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지는 같은법 시행령 제168조의 14 제3항의 규정에 의하여 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

2. 위 1.의 소유기간을 계산함에 있어서 명의신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전하는 경우 동 부동산에 대한 취득시기는 명의신탁자의 취득일로 하는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.