토지건물 부동산 일괄양도시 안분기준 부법 제29조 부령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

[주황규]

 일괄공급

일괄 공급된 토지·건물 등 가액의 안분기준 (부가가치세법 제29조) 2020-12-17 주황규.hwp

건물양도(토지건물) 일괄양도 안분 - 주황규 (2018.09.20).xlsx

건물양도(토지건물)_일괄양도안분-주황규 (2015.10.06).xlsx

토지와 건물 등을 함께 공급 부가가치세법시행령 제64조.hwp

부가가치세법 안분계산의 적용순서 2020-12-10 주황규.hwp

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부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조[과세표준] 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조[ 기준시가의 산정 ]에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.

다만, 감정평가가액[제28조[구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기]에 따른 공급시기

(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조(정의) 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 ( 약칭: 감정평가법 ) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2020. 4. 7.>

4. "감정평가법인등"이란 제21조(사무소 개설신고 등)에 따라 신고를 한 감정평가사와 제29조(설립 등) 에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액.

  다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 

        그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28 개정)

부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 

    그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정) 

 ★ ☞ 계약서 ※ 특약사항에 "건물분 공급가액에 대한 부가가치세액(10%)은 별도로 받기로 한다." 표기 안하면 

    부가가치세가 공급가액에 포함되므로 받을 수 가 없음.

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 

   공급가액으로 한다.

다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령[부가가치세법시행령 제

      64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]]으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 

      공급가액으로 한다.

  다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

       (2018.12.31 단서개정)

  1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우(2018.12.31 신설)

  2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액

     과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우(2018.12.31. 신설)

부가가치세법시행령 제80조 [ 토지에 관련된 매입세액 ]

법 제39조[공제하지 아니하는 매입세액] 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액" 이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.(2013.06.28 개정)

부가가치세법 제39조 [ 공제하지 아니하는 매입세액 ]

① 제38조[ 공제하는 매입세액 ]에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.(2013.06.07. 개정)

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액(2013.06.07 개정)

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액(2013.06.28 개정)

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 

   관련된 매입세액(2013.06.28 개정)

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액(2013.06.28. 개정)

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기계장치는 기준시가가 없고 장부가액만 있는 경우로 장부가액으로 1차 안분계산하고, 기준시가가 있는 토지, 건물에 대하여는 기준시가 비율로 2차 안분계산하시면 됩니다.

일괄양도 2014.12.22

1.사실관계<구체적으로 기재>
국세에 노고가 많으십니다.
토지와 건물을 기준시가에 의해 안분계산할 경우,
㉠ 부가가치세액이 포함되지 않은 경우에는
* 건물 등 과세표준 = 총거래가액(부가가치세 불포함) ×〔건물기준시가/(토지기준시가 + 건물등 기준시가)〕

㉡ 부가가치세가 포함된 경우
* 건물 등 과세표준 = 총거래가액(부가가치세 포함) ×〔건물기준시가 /〈토지기준시가 + 건물등기준시가 + 부가가치세 상당액(건물등 기준시가 ×10%)〉〕

예제) 매매예정가액이 30억원에 부가세 별도일 경우
자료1) 토지 장부가액 : 15억(30%) , 건물 장부가액 : 25억(50%) , 기계장치 : 10억(20%)
자료2) 토지기준시가 : 12억(40%) , 건물 기준시가 : 18억(60%)

자료3) 최종 안분 결과
토지 : 9억6천(32%) ,
건물 : 공급가액 14억4천만원(48%) 부가세 1억4천4백
기계장치 : 공급가액 6억(20%) 부가세 6천만원

바쁘신데 번거롭게 해서 죄송합니다.
상담관님 전화상으로 한 결과
토지 : 공급가액 899,312,290원
건물 : 공급가액 1,348,968,435원 부가가치세액 : 134,896,844원
기계장치 : 공급가액 560,747,663원 부가가치세액 : 56,074,768원
이 맞는지요?

약간의 단수차이는 있으나 귀 질의와 같이 계산하시면 될 것으로 사료됩니다

부가가치세법    제29조

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부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는

    그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정)

⑧ 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업등"이라 한다)

    에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우에는 대통령령(부가가치세법시행령 제63조)으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을

   공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정) 

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을

    공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령

   (부가가치세법시행령 제64조)으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정)

⑫ 시가와 그 밖에 공급가액 및 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령(부가가치세법시행령 제59조~66조)으로 정한다.

    (2013.06.07. 개정)

   1 부가가치세법시행령 제59조 [ 외화의 환산 ]

   2 부가가치세법시행령 제60조 [ 취득가액 등을 기준으로 한 공급가액 ]

   3 부가가치세법시행령 제61조 [ 외상거래 등 그 밖의 공급가액의 계산 ]

   4 부가가치세법시행령 제62조 [ 시가의 기준 ]

   5 부가가치세법시행령 제63조 [ 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용된 재화의 공급가액 계산 ]

   6 부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

   7 부가가치세법시행령 제65조 [ 부동산 임대용역의 공급가액 계산 ]

   8 부가가치세법시행령 제66조 [ 감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산 ]

부가가치세법시행령 제63조 [ 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용된 재화의 공급가액 계산 ]

① 법 제29조 제8항에 따른 과세표준에 포함되는 공급가액은 다음 계산식에 따라 계산한다.

    이 경우 휴업 등으로 인하여 직전 과세기간의 공급가액이 없을 때에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운

     과세기간의 공급가액으로 계산한다.(2013.06.28 개정)

공급가액 =

                                          재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의

                                          직전 과세기간의 과세된 공급가액

해당 재화의 공급가액    ×    ────────────────────

                                        재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의

                                        직전 과세기간의 총공급가액

② 제1항에도 불구하고 제81조 제4항 제3호, 같은 조 제5항 또는 제82조 제2호를 적용받은 재화 또는 제83조에 따라 납부세액이나

    환급세액을 사용면적비율에 따라 재계산한 재화로서 과세사업과 법 제29조 제8항에 따른 면세사업등 (이하 "면세사업등" 이라

    한다)에 공통으로 사용되는 재화를 공급하는 경우에 과세표준에 포함되는 공급가액은 다음 계산식에 따라 계산한다.

      이 경우 휴업 등으로 인하여 직전 과세기간의 사용면적비율이 없을 때에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의

     사용면적비율에 의하여 계산한다.(2013.06.28 개정)

공급가액 =

                                       재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의

                                       직전 과세기간의 과세사용면적

해당 재화의 공급가액   ×   ────────────────────

                                     재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의

                                     직전 과세기간의 총사용면적

③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 재화의 공급가액 전부를 과세표준으로 한다.

     (2013.06.28 개정)

   1. 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5퍼센트 미만인 경우.

      다만, 해당 재화의 공급가액이 5천만원 이상인 경우는 제외한다.(2013.06.28 개정)

   2. 재화의 공급가액이 50만원 미만인 경우(2013.06.28 개정)

   3. 재화를 공급하는 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 시작하여 직전 과세기간이 없는 경우(2013.06.28 개정)

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의

 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.28 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우:

공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.

다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조

제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다.

이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

(2015.02.03 단서개정)

따라서, 상속세및증여세법상 2이상의 감정가액의 평균액과는 달리 감정평가가액이 하나인 경우에도

그 감정평가가액으로 안분하는 것으로 사료됩니다.

참고로, 감정가액이 2이상 있는 경우에는 부가가치세법상 안분계산 방법을 준용하므로 부가가치세 관련 예규(서면인터넷방문상담3팀-20, 2008.01.03.) 등과 같이 그 감정가액의 평균액을 기준으로 안분하여야 될 것으로 사료됩니다.

따라서 상기 감정가액이 있는 경우에는 감정가액으로 안분계산함이 타당하며, 감정가액이 없는 경우에 기준시가로 안분계산하여야 할 것으로 사료됩니다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우:

그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액.

다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후

기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (2013.06.28 개정)

소득세법 제99조 [ 기준시가의 산정 ]

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

    (2009.12.31 개정)

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물(2009.12.31 개정)

가. 토지(2016.01.19 개정)

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은

   납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고,

    지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물(2009.12.31 개정)

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용건물(2009.12.31 개정)

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여

대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을

고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택(2016.01.19 개정)

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. 제94조 제1항 제2호에 따른 부동산에 관한 권리(2009.12.31 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(2009.12.31 개정)

양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

나. 지상권·전세권 및 등기된 부동산임차권(2009.12.31 개정)

권리의 남은 기간, 성질, 내용 및 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

3. 제94조 제1항 제3호 가목에 따른 주식등[「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 주권상장법인으로서 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 주식등은 대통령령으로 정하는 것만 해당한다](2013.05.28 개정)

「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 가목 또는 나목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 같은 목 중 "평가기준일 이전·이후 각

 2월"은 각각 "양도일·취득일 이전 1개월"로 본다.(2009.12.31 개정)

4. 제3호에 따른 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 주식등 중 제3호에 해당하지 아니하는 것과 제94조 제1항 제3호

   나목에 따른 주식등(2013.05.28 개정)

「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 평가기준시기 및 평가액은 대통령령으로 정하는

  바에 따르되, 장부분실 등으로 취득당시의 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 한다.

5. 제94조 제1항 제3호에 따른 신주인수권(2009.12.31 개정)

양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

6. 제94조 제1항 제4호에 따른 기타 자산(2009.12.31 개정)

양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

7. 제94조 제1항 제5호에 따른 파생상품등(2014.12.23 신설)

파생상품등의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법"이란 양도·취득당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에

    따라 평가하는 방법을 말한다.(2009.12.31 개정)

③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009.12.31 개정)

1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)

2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지

     및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2016.01.19 개정)

3. 제1항 제1호 나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)

④ 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 기준시가를 산정하였을 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 기획재정부령으

   로 정하는 방법에 따라 공고하여 20일 이상 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.(2009.12.31 개정)

⑤ 국세청장은 제4항에 따라 소유자나 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받았을 때에는 의견제출기간이 끝난 날 부터 30일

   이내에 그 처리결과를 알려야 한다.(2009.12.31 개정)

⑥ 제4항에 따른 공고에는 기준시가열람부의 열람장소, 의견제출기간 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

    (2009.12.31 개정) 

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세법상담-부가가치세

조회수

273

등록일

2013-09-29

사업자가(법인) 토지,건물,기계장치를 일괄매각시 안분방법

1.사실관계<구체적으로 기재>
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기계장치 등을 일괄매각하여 가액이 구분되지 아니하거나 , 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 규정에 따르는 것으로

귀 질의 경우 전체금액을 토지, 건물. 기계장치의 장부가액으로 안분하여 기계장치 금액을 먼저 구한 후 토지 및 건물가액은 감정가액으로 재차 안분계산 하여야 할 것입니다.

2.질의사항
질의1) 토지,건물,기계장치의 장부가액을 산출할 경우, 건물,기계장치를 감가상각을 미계상(시인부족액) 발생시 회사가 계상한 감가상각비의 장부가액을 말하는지요?
아니면 정상적으로 감가상각을 했다고 가정한 감가상각을 한 후 의 장부가액을 말하는지요?
질의2)기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각 포괄양수도시 반드시 토지,건물을 감정을 받아야 하는지요? 아니면 기준시가로 안분가능한지요?

질의3) 기계장치와 함께 토지,건물을 일괄매각시(포괄양수도가 아닌경우) 반드시 토지,건물을 감정을 받아야 하는지요? 아니면 기준시가로 안분가능한지요?

질문첨부파일

토지건물등 일괄공급시 안분계산기준(장부가액의 의미)

답변일

2013-09-30

질의1.

부가가치세법 시행령 제64조 2호 단서의 장부가액은 세법상 장부가액(기업회계상 장부가액에 유보금액을 가감한 금액)을 말하는 것이나(부가22601-484, 1991.04.19),

적정하게 감가상각이 안된 장부가액은 안분계산 기준으로 부적합하다는 심판례도 있으므로(국심2000전2232, 2001.01.26 , 심사부가99-1026, 2000.03.24),

귀 질의 내용에 대해서는 국세청 홈페이지에 게시된 ‘서면질의 신청서’에 사실관계를 구체적으로 기재하고 참고자료를 첨부하여 서면질의를 신청하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

▷ 국세청홈페이지(www.nts.go.kr) > 세법해석 민원질의(왼쪽 메뉴) > 세법해석 민원질의 안내

▷ 접수 : 직접 방문, 우편

▷ 발송주소 : 110-705 서울시 종로구 청진동길 44(수송동 104) 국세청 개인납세국 부가가치세과(서면질의 신청서 재중)

질의2.3.

감정평가 여부는 당사자가 자유롭게 결정하면 되는 것이며, 다만, 감정평각가액이 없는 경우에는 기준시가를 기준으로 안분계산하는 것입니다(부가가치세법 시행령 제64조).

관련 법령은 인터넷 - 국세법령정보시스템(http://taxinfo.nts.go.kr) - 법령 - 조세법령에서 확인할 수 있습니다.

아래 관련 사례 참고하시기 바랍니다.

부가22601-484, 1991.04.19 
부가가치세법시행령 제48조의2 제5항 제2호의 “장부가액”이라 함은 세무회계상의 장부가액을 의미하며 “취득가액”이라 함은 기장이 없는 사업자가 비치한 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 의미하므로,

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 건물신축 중에 중간지급조건부로 함께 공급하는 경우에는 동 규정을 적용하지 아니한다.

국심2000전2232, 2001.01.26. 
토지와 건물을 함께 공급한 경우로서 ‘장부가액’은 상각의제액이 반영안되 부적정하므로 ‘감정평가액’을 기준으로 안분계산해 건물분 실지양도가액인 과세표준을 산정함

심사부가99-1026, 2000.03.24. 
토지와 건물을 일괄양도한 것에 대해 장부가액을 기준으로 건물의 과세표준을 안분계산했으나 노후된 건물로서 현실적인 가치없고 적정한 감가상각도 안된 것이므로 부당함

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세법상담-부가가치세

조회수

151

등록일

2013-08-07

부동산의 일괄공급시 안분기준

1.사실관계<구체적으로 기재>
현재 토지,건물,기계장치를 일괄 공급할 예정입니다.

이에 따라 세금계산서를 각각 발행하려 하는데 공급가액의 산정을 어떻게 해야 하는지 확인하고자 합니다.

토지 - 감정평가법인의 감정가액이 있음, 기준시가 있음, 장부가액 있음.
건물 - 감정평가법인의 감정가액이 있음, 기준시가 있음, 장부가액 있음
기계장치 - 감정평가법인의 감정가액이 없음, 기준시가 없음, 장부가액 있음.

2.질의사항
현재 안분기준이 모두 존재하는 장부가액을 기준으로 비례하여 안분한 후 , 안분한 금액중 토지와 건물의 금액을 합한후 다시 토지와 건물의 감정가액을 기준으로 비례하여 안분할 예정입니다. 그러나, 토지와 건물은 기준시가로도 안분이 가능하므로 감정가액으로 안분하여야 할 지 아니면 기준시가로 안분하여야 할 지 확인 부탁드립니다.
관련 법령 혹은 유권해석이 있다면 첨부해주시면 감사하겠습니다.

질문첨부파일

기계장치 장부가액으로 안분계산 여부

답변일

2013-08-07

사업자가  토지,건물,기계장치를 일괄 공급하는 경우 원칙적으로  실지거래가액으로 하여야 하는 것이나  실지거래가액이 불분명한 경우에는  부가가치세법 시행령 제64조 규정에 의하여  안분계산하여야 합니다.

귀 질의 경우 기계장치에 대하여 장부가액만 있다면  토지, 건물, 기계장치를 장부가액으로 우선 안분계산하여  기계장치가액을  구한 후,  토지 및 건물은 감장가액으로 안분하면 될 것으로 판단됩니다.

* 관련법령 및 유사해석사례

* 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 

다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 

이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

* (부가46015-1094, 1999.05.27)

 귀 질의의 경우에는 질의내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나 부가가치세법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시는 것(사업자가 부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 사업양도자가 동법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 동법 제18조 또는 동법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 제외)으로 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로 귀 질의의 경우 이에 해당되는지 여부는 관련사실을 종합하여 판단할 사항이며, 토지와 기계장치 등을 함께 공급하는 경우 기계장치 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액중 기계장치 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항의 규정을 준용하여 안분계산하는 것입니다.  

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 10. 일괄 양도되는 토지와 건물의 환산취득가액 산정방법 명확화(소득세법 시행령 제176조의2 제2항)

가. 개정취지
	○ 제도 명확화

나. 개정내용

종  전	개  정
□ 양도소득세 취득가액  ○(원칙) 취득당시 실지거래가액  ○(예외) 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우     -매매사례가액, 감정가액, 환산취득 가액*    * 양도당시             취득시 기준시가           실거래가액  ×     양도시 기준시가
<신  설>	□ 주택(주택+부수토지)가격 공시 이전에 취득한 주택의 환산취득가액 계산방법 명확화  ○ 최초 공시된 주택가격을 취득시점으로 환산한 가액*을 취득시 기준시가로 하여 환산취득가액을 계산   * 최    초                취득시 주택·토지 기준시가 합계액               공시가격   ×   최초 공시시점의 주택·토지 기준시가 합계액     ※ 자산별 가액은 주택?부수토지의 취득시 기준시가 비율로 안분·계산(「소득세법 시행령」 제166조 제6항)

(19) 일괄 양도된 토지·건물등 가액의 안분기준 보완

(소득법 §100②, 소득령 §166⑥)

현 행	개 정 안
□ 토지․건물등의 일괄 양도시기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 ㅇ 가액구분이 불분명한 경우 <신 설> <신 설>	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30%이상 차이나는 경우 □ 주택·건물 및 기계장치의 일괄양도시 가액 안분기준 신설 ㅇ 주택․건물: 기준시가 ㅇ 기계장치: 상증세법에 따른 유형자산 평가가액

<개정이유> 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지

<적용시기> ’16.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

한연호 해설책에는

       건물  토지   합계

기준   50-  500-  550-

계약   65-  485-  550-

차액   15- -15-      0-

15/50=30%

따라서 건물가가 65-을 초과하면 30%를 초과하므로 건물토지가액 구분이 불분명한 경우에  해당하므로 65- 485-를 인정하지 않고 50- 500-으로 과세한다는 내용으로 이해하였음

(4) 일괄 공급된 토지․건물 등 가액의 안분기준 보완(부가법 §29)

현 행	개 정 안
□ 토지․건물 등 일괄 공급시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 ㅇ 가액구분이 불분명한 경우 <추 가>	□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 ㅇ (좌 동) ㅇ 납세자가 실지거래가액으로 구분한 가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우

<개정이유> 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지 

<적용시기> ‘19.1.1. 이후 재화를 공급하는 분부터 적용

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부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 

   공급가액으로 한다.

다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 

      계산한 금액을 공급가액으로 한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

      (2018.12.31 단서개정)

  1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우(2018.12.31 신설)

  2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라

     안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우(2018.12.31. 신설)

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

(2019.02.12 개정)

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가

   (이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 

   공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 

다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 

      직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 

      제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 

      이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 

   계산한 금액. 

다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 

      자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28. 개정)

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토지와 건물 공급시 공급가액 안분계산

(1) 의의

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물·기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 토지의 공급에 대하여는 면세하고 나머지 건물 등의 공급가액에 대하여만 과세되는 바, 

일반적으로 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 일괄하여 공급가액을 정하는 경우가 많고 

각각의 가액을 구분하여 정하는 경우는 그리 많지 않은 경우가 대부분이며, 

이를 구분하여 공급가액을 정하는 경우에도 객관적인 가격산출은 더욱 어려운 것이다. 

따라서 이러한 경우에 전체 거래가액 중 과세되는 건물 및 기타구축물의 공급가액 해당분만을 

구분하는 계산방법을 법으로 규정하고 있는 것이다.

(2)토지 · 건물가액이 구분된 경우(실지거래가액이라 함)

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다(부법 29 ⑨, 부령 64).

여기에서 실지거래가액이라 함은 시가와는 개념이 다름에 유의하여야 한다. 

즉, 시가란 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격인 데 반하여 실지거래가액이라 함은 거래 당사자간의 합의에 의한 가액을 말한다고 할 수 있다. 

예를 들면 A제품의 시가가 20,000원이지만 에누리에 의하여 19,000원에 공급하였다면 실지거래가액은 19,000원인 것이다.

따라서 실지거래가액으로 보는 「토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우」라 함은 과세관청에서는 "당사자간에 실지로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련증빙자료에 의하여 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액"으로 해석하고 있으며

(재부가 22601-123, 1992.8.11, 서면3팀-351, 2005.3.14),

판례에서는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 

구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다(같은 취지：대법원 93누18914, 1995.2.24).

또한 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분표시되어 있지 않다 하더라도 

계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결 전에 계약당사자간에 건물가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서, 

구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 

실지거래가액으로 보아 공급가액을 계산할 수 있다(부가 46015-691, 1993. 5.15).

따라서 부동산을 공급하고 계약서 등에서 토지가액과 건물 등의 가액을 구분표시하여 거래하였거나 상기의 해석과 같이 계약서 등에 구분표시되지 않았다 하더라도 관련증빙 등에 의하여 

확인되고 그 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 곧 실지거래가액이 되는 것이다.

문제는 계약상 면세되는 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 

심히 저가로 명시한 경우 이를 실지거래가액으로 인정할 것인가이다. 

만일 전술한 일반적인 공급가액의 계산에서와 같이 건축비 등 상당액과 토지의 취득가액 등을 

종합 비교하여 현저히 낮은 대가로 인정되는 경우에는, 공급가액이 불분명한 것으로 보아 

공급가액 안분계산에 의하여 공급가액을 과세관청에서는 산출하고 있음에 유의하여야 한다.

(3) 토지·건물가액을 안분계산 하여야 하는 경우

1) 안분계산 대상

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우 실지거래가액(토지·건물이 구분되는 경우를 말함)을 공급가액으로 함이 원칙이나 

다음 중 어느 하나에 해당되는 경우에는 다음 2)와 같이 공급가액을 안분계산한다(부법 29 ⑨, 부령 64).

① 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

② 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 다음 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

Note ②의 경우 2019.1.1.이후 공급분부터 적용

2) 안분계산 방법

① 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 

   현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

다만, 감정평가가액[부가가치세법시행령 제28조에 규따른 공급시기(중간지급조건부 또는 

      장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 

     공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 

     감정평가업자가 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 

     안분계산한다.

② 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우

   에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

③ ① 및 ②의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

(4) 계약서상 건물가액은 없는 것으로 할 경우

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 

구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 

매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 

건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 

건물의 공급가액은 '0원'이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 안분계산하는 것이다.

다만, 건물의 공급가액이 '0원'에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항이다(재부가-267, 2012.5.24., 법규부가2012-492, 2012.12.24).

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부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.(2013.06.07 개정)

② 재화의 수입에 대한 부가가치세의 과세표준은 그 재화에 대한 관세의 과세가격과 관세, 개별소비세, 주세, 교육세, 농어촌특별세 및 교통·에너지·환경세를 합한 금액으로 한다.(2013.06.07 개정)

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.(2013.06.07 개정)

  1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 

     따라 환산한 가액(2013.06.07 개정)

  2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(2013.06.07 개정)

  3. 폐업하는 경우: 폐업 시 남아 있는 재화의 시가(2013.06.07 개정)

  4. 제10조 제1항·제2항·제4항·제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 

     용역의 시가(2013.06.07 개정)

  5. 제10조 제3항에 따라 재화를 공급하는 것으로 보는 경우: 해당 재화의 취득가액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 가액

     (2013.06.07 개정)

  6. 외상거래, 할부거래, 대통령령으로 정하는 마일리지 등으로 대금의 전부 또는 일부를 결제하는 거래 등 그 밖의 방법으로 재화 

     또는 용역을 공급하는 경우: 공급 형태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 가액(2017.12.19 개정)

④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 

   경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.(2013.06.07 개정)

  1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우(2013.06.07 개정)

  2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우(2013.06.07 개정)

  3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조 제2항 단서가 적용되는 경우(2013.06.07 개정)

⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.(2013.06.07 개정)

  1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 

     통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액(2013.06.07 개정)

  2. 환입된 재화의 가액(2013.06.07 개정)

  3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액(2013.06.07 개정)

  4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금(2013.06.07 개정)

  5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자(2013.06.07 개정)

  6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액(2013.06.07 개정)

⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조 제1항에 따른 

    대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.(2013.06.07 개정)

⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 

   그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정)

⑧ 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업등"이라 한다)

   에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

    (2013.06.07 개정)

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 

   실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 

   불분명한 경우에는 대통령령

   [부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]]

   으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

   다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 

         공급가액으로 한다.(2018.12.31 단서개정)

  1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우(2018.12.31 신설)

  2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 

    100분의 30 이상 차이가 있는 경우(2018.12.31 신설)

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]]

법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

  1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 

     이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 

     계산한 금액.

    다만, 감정평가가액[제28조[ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 

            장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 

          과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 

          감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다.

        이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "토지등"이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

2. "감정평가"란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다.

3. "감정평가업"이란 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업(業)으로 행하는 것을 말한다.

4. "감정평가업자"란 제21조(사무소 개설신고 등)에 따라 신고를 한 감정평가사와 제29조(설립 등)에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

  2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 

     안분 계산한 금액.

    다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 

           기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

  3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

     (2013.06.28 개정)

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률

제21조(사무소 개설신고 등) ① 제17조에 따라 등록을 한 감정평가사가 감정평가업을 하려는 경우에는 국토교통부장관에게 감정평가사사무소의 개설신고를 하여야 한다. 신고사항을 변경하거나 감정평가업을 휴업 또는 폐업한 경우에도 또한 같다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 제1항에 따른 개설신고를 할 수 없다.

  1. 제18조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람

  2. 제32조제1항(제1호, 제7호 및 제15호는 제외한다)에 따라 설립인가가 취소되거나 업무가 정지된 감정평가법인의 

     설립인가가 취소된 후 1년이 지나지 아니하였거나 업무정지 기간이 지나지 아니한 경우 그 감정평가법인의 사원 또는 

     이사였던 사람

  3. 제32조제1항(제1호 및 제7호는 제외한다)에 따라 업무가 정지된 감정평가사로서 업무정지 기간이 지나지 아니한 사람

③ 감정평가사는 그 업무를 효율적으로 수행하고 공신력을 높이기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 수 이상의 

   감정평가사로 구성된 합동사무소를 설치할 수 있다.

④ 감정평가사는 감정평가업을 하기 위하여 1개의 사무소만을 설치할 수 있다.

⑤ 감정평가사사무소에는 소속 감정평가사를 둘 수 있다. 이 경우 소속 감정평가사는 제18조제1항 

   각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 아니어야 하며, 감정평가사사무소의 개설신고를 한 감정평가사는 소속 감정평가사가 

   아닌 사람에게 제10조에 따른 업무를 하게 하여서는 아니 된다.

⑥ 감정평가사사무소의 개설신고 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률

제29조(설립 등) 

① 감정평가사는 제10조에 따른 업무를 조직적으로 수행하기 위하여 감정평가법인을 설립할 수 있다.

② 감정평가법인의 사원 또는 이사는 감정평가사여야 한다. 다만, 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 감정평가사가 

   아닌 자로 할 수 있으며, 이 경우 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 제12조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 

   아니어야 한다.

③ 감정평가법인과 그 주사무소(主事務所) 및 분사무소(分事務所)에는 대통령령으로 정하는 수 이상의 감정평가사를 두어야 

   한다. 

    이 경우 감정평가법인의 소속 감정평가사는 제18조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 아니어야 한다.

④ 감정평가법인을 설립하려는 경우에는 사원이 될 사람 또는 감정평가사인 발기인이 공동으로 다음 각 호의 사항을 포함한 

   정관을 작성하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 하며, 정관을 변경할 때에도 또한 같다. 

   다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 신고할 수 있다.

  1. 목적

  2. 명칭

  3. 주사무소 및 분사무소의 소재지

  4. 사원(주식회사의 경우에는 발기인)의 성명, 주민등록번호 및 주소

  5. 사원의 출자(주식회사의 경우에는 주식의 발행)에 관한 사항

  6. 업무에 관한 사항

⑤ 국토교통부장관은 제4항에 따른 인가의 신청을 받은 날부터 20일 이내에 인가 여부를 신청인에게 통지하여야 한다. 

   <신설 2018.3.20>

⑥ 국토교통부장관이 제5항에 따른 기간 내에 인가 여부를 통지할 수 없을 때에는 그 기간이 끝나는 날의 다음 날부터 

   기산(起算)하여 20일의 범위에서 기간을 연장할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관은 연장된 사실과 연장 사유를 신청인에게 

   지체 없이 문서(전자문서를 포함한다)로 통지하여야 한다. <신설 2018.3.20>

⑦ 감정평가법인은 사원 전원의 동의 또는 주주총회의 의결이 있는 때에는 국토교통부장관의 인가를 받아 다른 감정평가법인과 

   합병할 수 있다. <개정 2018.3.20>

⑧ 감정평가법인은 해당 법인의 소속 감정평가사 외의 사람에게 제10조에 따른 업무를 하게 하여서는 아니 된다. 

   <개정 2018.3.20>

⑨ 감정평가법인은 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조에 따른 회계처리 기준에 따라 회계처리를 하여야 한다. 

   <개정 2017.10.31, 2018.3.20>

⑩ 감정평가법인은 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 재무제표를 작성하여 매 사업연도가 끝난 후 

   3개월 이내에 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. <개정 2017.10.31, 2018.3.20>

⑪ 국토교통부장관은 필요한 경우 제10항에 따른 재무제표가 적정하게 작성되었는지를 검사할 수 있다. <개정 2018.3.20>

⑫ 감정평가법인에 관하여 이 법에 정한 사항을 제외하고는 「상법」 중 회사에 관한 규정을 준용한다. <개정 2018.3.20>

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 

   계산한 금액으로 한다.(2013.06.07 개정)

  1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우(2013.06.07 개정)

  2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우

     (2013.06.07 개정)

  3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우(2013.06.07 개정)

⑪ 제10조 제1항·제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 재화의 공급으로 보는 재화가 대통령령으로 정하는 감가상각자산

   (이하 "감가상각자산"이라 한다)인 경우에는 제3항 제3호 및 제4호에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 

   공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정)

⑫ 시가와 그 밖에 공급가액 및 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2013.06.07. 개정)

부가가치세법시행령 제28조 [ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]

① 법 제15조 제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.(2013.06.28. 개정)

구분	공급시기
1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우	재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때
2. 상품권 등을 현금 또는 외상으로 판매하고 그 후 그 상품권 등이 현물과 교환되는 경우	재화가 실제로 인도되는 때
3. 재화의 공급으로 보는 가공의 경우	가공된 재화를 인도하는 때

② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 

   판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.(2013.06.28 개정)

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 

   다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 

   재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.(2013.06.28 개정)

  1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우(2013.06.28 개정)

  2. 완성도기준지급조건부로 재화를 공급하는 경우(2013.06.28 개정)

  3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우(2013.06.28 개정)

  4. 전력이나 그 밖에 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우(2013.06.28 개정)

④ 법 제10조에 따라 재화의 공급으로 보는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다.(2013.06.28. 개정)

구분	공급시기
1. 법 제10조 제1항·제2항 및 제4항에 따라 재화의 공급으로 보는 경우	재화를 사용하거나 소비하는 때
2. 법 제10조 제3항에 따라 재화의 공급 으로 보는 경우	재화를 반출하는 때
3. 법 제10조 제5항에 따라 재화의 공급 으로 보는 경우	재화를 증여하는 때
4. 법 제10조 제6항에 따라 재화의 공급 으로 보는 경우	제7조에 따른 폐업일

⑤ 무인판매기를 이용하여 재화를 공급하는 경우 해당 사업자가 무인판매기에서 현금을 꺼내는 때를 재화의 공급시기로 본다.

   (2013.06.28 개정)

⑥ 수출재화의 경우 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다.(2019.02.12. 개정)

구분	공급시기
1. 법 제21조 제2항 제1호 또는 이 영 제31조 제1항 제1호·제6호에 해당하는 경우(2019.02.12 개정)	수출재화의 선(기)적일
2. 원양어업 또는 제31조 제1항 제2호에 해당하는 경우	수출재화의 공급가액이 확정되는 때
3. 제31조 제1항 제3호부터 제5호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 경우	외국에서 해당 재화가 인도되는 때

⑦ 사업자가 보세구역 안에서 보세구역 밖의 국내에 재화를 공급하는 경우가 재화의 수입에 해당할 때에는 수입신고 수리일을 

   재화의 공급시기로 본다.(2013.06.28 개정)

⑧ 제18조 제2항 제1호 및 제2호에 따른 조달청 창고 또는 거래소의 지정창고에 보관된 임치물의 반환이 수반되어 재화를 

   공급하는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다.(2013.06.28. 개정)

구분	공급시기
1. 창고증권을 소지한 사업자가 해당 조달청 창고 또는 거래소의 지정창고에서 실물을 넘겨받은 후 보세구역의 다른 사업자에게 해당 재화를 인도하는 경우	해당 재화를 인도하는 때
2. 해당 재화를 실물로 넘겨받는 것이 재화의 수입에 해당하는 경우	그 수입신고 수리일
3. 국내로부터 조달청 창고 또는 거래소의 지정창고에 임치된 임치물이 국내로 반입되는 경우	그 반입신고 수리일

⑨ 제1항부터 제8항까지의 규정에도 불구하고 사업자가 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그

    폐업일을 공급시기로 본다.(2013.06.28 개정)

⑩ 법 제10조 제7항 본문에 따른 위탁판매 또는 대리인에 의한 매매의 경우에는 수탁자 또는 대리인의 공급을 기준으로 하여 

   제1항부터 제9항까지의 규정을 적용한다. 다만, 법 제10조 제7항 단서에 따른 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우에는 

   위탁자와 수탁자 또는 본인과 대리인 사이에도 별개의 공급이 이루어진 것으로 보아 제1항부터 제9항까지의 규정을 적용한다.

   (2013.06.28 개정)

⑪ 납세의무가 있는 사업자가 「여신전문금융업법」에 따라 등록한 시설대여업자로부터 시설 등을 임차하고 그 시설 등을 

   공급자 또는 세관장으로부터 직접 인도받은 경우에는 그 사업자가 공급자로부터 재화를 직접 공급받거나 외국으로부터 

   재화를 직접 수입한 것으로 보아 제1항부터 제9항까지의 규정을 적용한다.(2013.06.28 개정)

14. 감정평가기관의 범위 확대(부가가치세법 시행령 제64조)

가. 개정취지
	○ 재산평가는 감정평가사의 본래 업무인 점을 감안하여 개인 감정평가사를 감정평가기관의 범위에 포함 ○ 현재 「상속세 및 증여세법」 상 재산평가(「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조) 및 경매·공매(「국세징수법 시행령」 제70조제1항) 등을 위한 평가의 경우 감정평가업자로 규정

나. 개정내용

종   전	개   정
□ 토지와 건물 등을 함께 공급하여 건물 등의 공급가액 계산을 위해 감정평가가액으로 안분계산하는 경우 인정되는 감정평가기관의 범위 ○ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인	□ 감정평가기관의 범위 확대 ○ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자*     * 법인사업자 + 개인사업자

다. 적용시기 및 적용례
	○ 2015.2.3. 이후 평가하는 분부터 적용

선발행 세금계산서 허용 사유 확대

□ 관련법령 : 부가가치세법 제17조

□ 개정취지 : 선발행 세금계산서 관련 사업자 부담 완화

□ 개정내용

종전	개정
ㅁ 공급시기 전에 발행하는 세금계산서 (선발행 세금계산서) 허용	ㅁ 선발행 세금계산서 허용사유 확대
ㅇ 대가를 받는 동시에 세금계산서를 발급하는 경우* * 예규에 따라 대가를 받고 공급시기가 도래 하기 전 다른 과세기간에 세금계산서를 발급받아도 허용(재부가-634, 2007.9.3.)	ㅇ 대가를 받고 세금계산서를 발급하는 경우(기존 예규 법령화)
ㅇ 세금계산서 발급 후 7일 이내에 대가를 받은 경우	ㅇ (좌 동)
ㅇ 세금계산서 발급 후 7일 경과 후에 대가를 받은 경우	ㅇ
- 계약서 등에 대금청구시기와 지급 시기를 따로 적을 것	-
· 대금 청구시기와 지급시기 사이의 기간이 30일 이내일 것	· 대금 청구시기와 지급시기 사이의 기간이 30일 이내이거나 세금계산서 발급 후 동일 과세기간 이내에 대가를 받는*경우 * 단, 조기환급을 받기 위해서는 30일 이내에 대가를 지급받아야 함

□ 적용시기 : 2018.1.1. 이후 재화 또는 용역을 공급하는 분부터 적용