중개보수청구권 판례 ,지급명령 신청 방법

[고구마]

제117회차 중개실무
[1.중개보수 청구권에 관련한 판례]
[2.지급명령 신청 방법]

■부동산중개행위는 중개업자가 거래당사자 사이의 매매,교환,임대차, 기타 권리의 득실,변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 중개업자는 중개대상물에 대한 계약 체결이 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있다,
다만 판례에 의하면, “개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 공인중개사는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수료를 청구할 권한이 있다.
부산지법 2007.1.25.선고 2005나10743판결
울산지방법원 2013. 11. 27 선고  2013나2146 판결
청주지방법원 2013. 2. 1 선고  2012가단19055 판결 
제주지법 2016.1.22.선고 2015가단4299 판결을 참고 바랍니다
위의 판례는 거래계약의 성립에 결정적인 기여를 한 개업공인중개사가 그의 귀책사유 없이 거래계약서작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 공인중개사법 제32조 제1항의 규정에 따라 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다고 볼 수 있을 것입니다.

또 다른 판례에 의하면 매매계약의 성립에 결정적인 기여를 한 부동산중개업자가 그의 귀책사유 없이 매매계약서 작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 부동산중개업법 제20조 제1항의 규정에 따라 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다
(서울지법동부지원 1987. 2. 20, 86가단2801 판결)고 판시를 하고 있습니다.
즉 판례는 '거래성사 단계에서 개업공인중개사를 배제하고 당사자가 직접 거래계약을 한 경우 개업공인중개사의 노력과 거래계약과의 인과관계가 성립한다면 중개의뢰인은 개업공인중개사에게 중개보수료를 지불하여야 한다.'라고 되어있습니다.

개업공인중개사가 중개행위를 하였는데도 불구하고 중개의뢰인이 이를 무시한 채 당사자 간에 직접거래를 하거나 다른 중개사무소를 통한 거래를 한 경우에는 당해 개업공인중개사는 공인중개사법 제32조 제1항에 의한 중개보수청구권을 행사할 수 있습니다.
중개보수청구권을 행사하려면 개업공인중개사는 본건에 대해 중개행위를 하였음을 입증하여야 할 것이며, 입증의 방법은 서면, 문자, 녹취의 방법도 무방합니다.
따라서 입증여부에 따라 그 결과가 달라질 것으로 판단이 됩니다.


[2.지급명령 신청 방법]
1.채권자는 연락처란에는 언제든지 연락 가능한 전화번호나 휴대전화번호(팩스번호, 이메일 주소 등도 포함)를 기재하기 바랍니다.
2.이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 4회분의 송달료를 현금으로 송달료수납
은행에 예납하여야 합니다.
우리는 가끔 열심히 일을 하고도 중개보수료를 받지 못하는 경우가 있습니다.
그런 경우 정식 소송에 앞서 비교적 간단한 독촉절차인 지급명령을 활용하면 상당 부분 목적을 달성할 수 있습니다.
상대방이 지급 명령서를 송달받고 2주 이내에 이의신청을 하면 정식 소송으로 진행 되고, 이의 신청이 없다면 이후 바로 판결과 같습니다.
1, 지급명령의 방법
소장을 작성하거나 하는 것이 어려운 분들은 우선 지급명령을 신청하는 것도 하나의방법일 수 있습니다.
지급명령을 신청한 후 2주 이내에 상대방측에서 이의신청을 해 오지 않는다면 바로 확정판결과 같은 지급명령이 확정되기 때문입니다.
지급명령의 신청은 아주 간단합니다.
대법원 홈피 전자민원센터 양식모음을 차례로 접속하고 [지급명령서] 찾아 예시를 참고하여 작성하여 출력하고 이 지급명령서(2부)에 매매계약서 사본을 첨부하여 법원민원실을 방문하여 인지세와 송달료를 확인, 납부하고 심청하면 모든 절차가 완료되며 비용은 매매대금에 따라 인지세는 달라지겠지만 대체적으로 그 비용은 몇 만원에서 기 십 만원이며, 법무사에게 의뢰하는 경우 15만원 정도의 보수료를 청구할 것입니다.
중개보수료를 받아야 되는데 상대의 인적사항을 정확하게 모르는 경우, 흔히들 중개사는 중개가 완성된 경우에만 중개보수료의 청구권이 있는 것으로 알고 있지만, 꼭 그렇지만도 않습니다.
사안에 따라서 다르겠지만 계약진행과정에서 의뢰인의 배신으로 계약이 성사되지 못하고 헛고생만 한 경우에도 당사자에게 내용증명이라도 보낼 수 있다면 사실 상당부분의 보수료를 해결할 수 있고, 이후 소송으로 진행되면 중개사법이 아닌 민법이나 상법을 활용해서도 보수료를 받아 낼 수 있습니다.

상대방의 성명과 주민번호는 아는데 주소를 모르는 경우 : 대법원 전자민원센터에 접속하여 양식모음에서 지급명령신청서를 다운받아 채무자의 주소를 불상으로 기재하여 법원에 지급명령을 신청하면 법원으로부터 주소보정명령을 받아 이 명령서를 읍면동 사무소에 제시하면 채무자의 초본을 발급받을 수 있습니다.
상대의 주민번호나 주소 전부를 모르는 경우 원칙적으로 지급명령을 신청하기는 어렵습니다.
이런 경우에도 전화번호 자동차번호 사업자등록번호 계좌번호 중 어느 하나라도 아는 경우라면 소송의 방법을 통하여 상대방의 인적사항을 확인할 수 있습니다.
상대방의 주민번호와 주소를 모르는 경우 : 특히 실무에서는 상대의 성명과 계좌번호만을 아는 경우에 활용하면 좋습니다.
먼저 소장을 작성하여 법원에 접수할 때 ‘사실조회 신청’을 동시에 신청하면 됩니 다.
전화번호를 아는 경우 통신사를 상대로 하는 사실조회, 사업자등록번호는 세무서, 계좌번호를 아는 경우에는 금융거래정보제공명령신청을 하면 됩니다.
지급명령서 신청은, 채무자가 이의신청하면, 본소로 넘어가 시간만 끄는 일이 생길 수도 있습니다.
직접 본소로 하는 것이 나을 수 있습니다.
그러나 본소의 경우 소장 작성 등을 어려워하시는 분들도 많기 때문에 비교적 간단 한 지급명령을 먼저 하면 거의 50% 정도는 본소로 진행되지 않고 해결되기도 합니 다
그래도 요즘은 전자소송으로 법원에 안가고 처리할 수 있는 제도가 있어 편리한 것 같습니다.
2023.02.25
JRMC 소통방